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东部华侨城案例分享版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2一、解读华侨城模式二、东部华侨城——华侨城模式的完美延续和突破创新汇报内容：3解读华侨城模式14华侨城模式的形成伴随华侨城集团的发展壮大经历了五个发展阶段，其中主题公园的建立和全国性复制具有里程碑式的意义1985198919942000–外向型经济开发区，吸引侨资、引进技术、人才的窗口–以吸引“三来一补”型加工业为主导功能–锦绣中华、民俗村改写发展轨迹，形成“旅游主导型”发展理念–引发国内兴建主题公园的第一轮热潮–确立家电通讯、旅游和房地产为主营业务，提出“华侨城·旅游城”的发展战略–城区工业比重下降，优秀企业迅速成长，生产环节外迁–世界之窗、欢乐谷带来主题公园发展黄金期–“中华锦绣工程”战略目标，向外扩张–形成“旅游＋地产”的发展理念–酒店业划入核心业务板块，规模化发展–进军传媒、吸纳深圳歌舞团，做大文化旅游产业–加大地产、旅游业务比重，提升品牌价值–加大规模扩张力度–打造中国一流地产品牌，创立新的旅游产品连锁品牌，确立中国主题酒店第一品牌地位2006吸引侨资，创建侨城主题公园，缔造传奇结构调整，主业定型基业常青，布局全国品牌整合，战略提升创建期起步期发展期扩张期提升期5华侨城模式区域运营，成片综合开发争创第一，追求卓越塑造文化，培育品质规范化、专业化管理模式复制，品牌延伸旅游＋地产华侨城的开发模式和成功经验主要体现在六个方面6“超前规划、成片综合开发”成为华侨城最大的特色和核心竞争力，也是低价拿地和赢得政府支持的关键开发模式一：区域运营，成片综合开发企业盈利主题公园、地产、酒店公共服务广场、绿化、学校、医院非盈利活动艺术中心、雕塑走廊、美术馆“三位一体”的职能规划是财富结构是效益环境是资本区域整体开发模式规划在前，建设在后制定并适时调整发展规划以文化营造环境，以环境创造效益花园中建城市，城市里建景区旅游、度假、文化商业、高档居住为一体的综合社区可持续发展城市体系城市运营商的角色获得政府的认同和支持项目规模(平方公里)地价(元/平米)深圳东部华侨城91500上海浦江新城21900北京世纪华侨城1.5200成都华侨城21200低廉成本获得大面积土地配套和政策方面的绝对支持和配合交通–公路、地铁、轻轨基建–如高压电缆的铺设等政策–各种税收优惠等政策...–...7以旅游的名义拿地和持续盈利，以地产开发快速回笼资金和补贴旅游，保障资金、获取利润开发模式二：旅游＋地产模式旅游获得大面积低价土地和当地政府的支持土地价值提升持续、稳定的现金流支持地产资金支持快速回现，规避风险后期收益最大化华侨城控股股份有限公司2006年主营收入来源旅游团费10%门票32%内部抵消2%旅游地产53%商品销售0%其他3%旅游团费门票内部抵消旅游地产商品销售其他旅游与地产互补的开发模式以免费业主卡的方式，定义华侨城地产与主题公园的关系，是价值高于同区域其他物业的关键8凭借强大的资本优势和创造性实践创下多个“中国第一”，保持行业领先地位，实现产品更新开发模式三：争创第一，追求卓越–深圳华侨城：总投资，占地4.8km2；–北京世纪华侨城：总投资20亿，占地1.5km2；–上海天祥华侨城：总投资20亿，占地2500亩；–上海浦江新城：总投资约50亿，占地约2km2；–成都天府华侨城：总投资30亿，占地3000余亩；–深圳东部华侨城：总投资35亿，占地9km2；巨大的投资规模–中国第一座人文主题公园；–中国第一家企业建造的国家级美术馆；–中国第一个获世界水公园“行业创新奖”（玛雅水公园）；–中国第一条城市高架单轨旅游观光列车干线——欢乐干线；–中国第一个旅游狂欢节；–中国第一个功能最全的景观式舞台——世界之窗环球舞台；–中国第一个主题文化五星级酒店–中国第一个旅游主题地产品牌模式–......写满第一的发展之路追求卓越9环境提升格调，文化丰富内涵，塑造独特的华侨城区域价值和生活品质开发模式四：塑造文化，培育品质–先规划后建设，聘请新加坡规划设计大师孟大强先生为顾问，制定总体规划；–因地制宜，自然生态环境、园林、景观文化、休闲设施等，改善和美化城区生活环境；–自然气息与浓郁的人文氛围、开放式的建筑空间与艺术化园林生态融为一体，“环境＋质量＋文化＋健康＋教育”的现代生活示范之城。因地制宜建设生态城区环境–主题园区人文旅游；–广场艺术、美术馆、艺术中心、创意园区等现代艺术建筑成为亮丽的文化景观–大量文化展览、艺术演出和庆典性节庆活动打造持续亮点的参与性旅游目的地–专业表演团队和强大的舞台创意系统成为华侨城集团的又一核心竞争力–突出人文旅游，丰富城区内涵环境特色文化内涵10专业化经营、科学化管理，积累起丰富的管理操作经验，有力保证了集团跨越式发展和品牌输出开发模式五：规范化、专业化管理成立专业化经营公司——华侨城集团业务上市整合图房地产、酒店业务旅游、文化艺术业务电子产品业务包装产品业务华侨城集团华侨城（000069.SZ）深康佳（000016.SZ）华力控股（3366.HK）超前、创新的管理机制–《华侨城集团宪章》–科尼尔管理咨询方案与战略管理流程–《华侨城集团公司战略规划》–率先通过ISO9002国际质量管理体系认证，与国际管理模式接轨–制定《华侨城旅游服务标准》–锦绣中华管理咨询公司、华侨城旅游策划顾问公司、华侨城国际酒店管理公司等积累管理经验、人才并输出卓越的旅游管理水平11以“都市娱乐”为方向，分拆可复制性强的“欢乐谷”模式进行连锁发展，展开全国布局和品牌延伸开发模式六：模式复制，品牌延伸欢乐谷品牌连锁的优势定位鲜明，符合都市娱乐未来需求文化性、娱乐性、休闲性体验“欢乐”空间大主题新颖，项目丰富，可复制性强诸多精彩独有的项目自由组合变幻，适时更新结合当地文化，针对性调整选址城市旅游发展潜力大，地方政府支持配合北京、上海、成都等一线、具中心地位的城市消费力和客流支撑政府主动邀请/无条件支持丰富的经营管理经验深圳主题公园群的成功经验旅游和地产两方面经验的专才总体品牌产业链扩张生活方式的复制形成品牌化产业链条，获取附加值华侨城品牌扩张和延伸的方式产品品牌连锁扩张“欢乐谷”品牌的复制”城市客栈“品牌的复制12东部华侨城——华侨城模式的完美延续和突破升级213东部华侨城是华侨城集团把握市场和政策趋势，依托成功经验和优势资源，对华侨城模式的又一次成功实践东部华侨城华侨城经验主题园区、酒店、艺术、地产等方面的操作经验旅游＋地产模式成熟市场趋势休闲旅游、生态旅游的兴起，回归自然都市人走出城市的愿望优势资源原生态滨海山地自然资源合适的城市距离、便捷的交通、一定的区域热度政策导向产业结构升级和推动旅游产业迅速发展市政府计划兴建体育公园大梅沙片区的价值和形象提升开发背景14利用规模和资源优势，定位为生态体验、观光娱乐、休闲度假等多功能一体化的大型综合生态旅游度假区区位：距深圳市中心仅20m车程，香港、澳门及珠三角各城市2小时车程范围内;交通：多条高速公路汇集，交通便利资源：滨海山地，大峡谷，原生态自然空间规模：占地面积8.25km2，总投资30亿元开发理念：贯穿自然、生态、科普、体验等先进开发理念；集生态旅游、户外运动、酒店、温泉、演艺、美食、购物等多功能于一体；“让都市人回归自然”开发理念15功能规划主题区域辅助区域配套设施创新体验三谷三镇三街三部落云海快线茵特拉根华侨城酒店多功能生态剧场自然与生态健康与活力传统文化与异国情调自然与人工景观的完美结合高尔夫运动时尚运动矿泉SPA《天禅》晚会国际山地歌会观音座莲核心亮点韵味浓厚的主体规划风格鲜明的特色项目独具特色的亮点配套零距离接触自然第一线享受健康最前沿体验文化巧妙制定整体规划，提供特色化创新体验，打造核心竞争力核心亮点16大峡谷：生态旅游文化以森林、阳光、大地、河流、太空为主题的游乐中心重在娱乐与享受：规划峡湾森林、红酒小镇、中心广场、发现之旅、地心之旅、未来之旅、海洋之旅和云中部落等8大主题区域新奇体验：丛林缆车与观光小火车茶溪谷：休闲度假旅游文化以茶、禅文化为主题的绿色生态旅游区重在休闲与怡情：包括茵特拉根小镇、茶翁古镇、三洲茶园和湿地花园等4个游览区，体现了西方山地小镇的风情、东方茶禅文化的融合、岭南茶园的幽雅和湿地花海的浪漫新奇体验：制茶过程云海谷：户外运动旅游文化以高尔夫运动为中心、以户外奥林匹克运动训练基地和野外拓展训练基地为两翼重在运动与品味：占地2.5平方公里，云中挥杆，海天一色——拥有2个18洞高尔夫球场新奇体验：云海奇观、悬崖飞瀑功能规划－主题区域“三谷联动”，突出自然景观和文化品味，体现“生态其外，文化其中”的特色理念17茵特拉根小镇：瑞士风格的商业街，风格迥异的小店，构造出梦幻般的桃园世界。云中部落：古玛雅风格的中转站与观景台，塑造出原始的神秘感。花钟教堂：北欧风格功能规划－辅助区域“三镇、三街、三部落”集中酒店、商业街和主题休闲游乐等项目，打造异域文化，形成吸引点18矿泉SPA、水上高尔夫等配套设施满足高端休闲享受茵特拉根矿泉SPA：拥有6000平方米的室内SPA中心、5000平方米的露天山泉SPA和山地小木屋提供特色水疗、足疗、按摩以及各种美容健康服务水上高尔夫：专业的练习场和教练，相对低廉的收费，把高尔夫文化带给普通民众高尔夫作为一种新的休闲运动方式，被越来越多人接受功能规划－配套设施19云海快线、天禅演出、国际山地歌会带来独特、新奇的体验云海快线：由总长8公里的丛林缆车和森林小火车组成，为国内首创的山地观光设备组合。首届国际山地歌会：邀请国内外富有特色的团体实景演出，打造新概念山海音乐会。大型多媒体综艺晚会《天禅》：创新的3D效果，古典舞、现代舞、踢踏舞、杂技等中西方多种元素的浓缩，体现中国传统文化，并表达天人合一的人生理念。多功能生态剧场：拥有“亚洲第一屏”的高清晰LED舞台背景显示屏。功能规划－特色体验20功能规划－东部华侨城之最延续“敢为人先”的创新精神，创造“9个最”，继续领跑国内主题公园和旅游景区目前中国落差最大、距离最长的滨海人造瀑布中国最陡的山地缆车中国第一LED屏中国舞台第一梁国内旅游景区首个观光直升机坪国内旅游景区首次增加茶酒工坊游览项目123456国内首座近万平方米的旅游景观风力发电站群7舞台屏幕最小点距离8首创三个动力系统的森林小火车6东部华侨城之最21主题地产项目——天麓，依托主题生态公园的低密度山海大宅建筑面积(km2)产品、户型开盘时间价格(万元/m2)二区1.7044栋独栋大宅2008.6.287-8七区1.76188㎡双拼、247-334㎡独栋、1100㎡大宅，共56套2008.5.28双拼5-7独栋7-9占地732万平方米，总建筑面积20万平方米；分为七个区，分布在“三谷”的不同区域；与山、海、林、球场等景观和资源和谐融合；世界建筑大师理查德•迈耶、新加坡SCDA、加拿大ALD、香港许李严等全球顶尖公司的原版演绎功能规划－地产项目开放•简雅、环境•和谐、互动•融合是天麓的三大开发理念。22旅游和地产同时拿地开发，先推出旅游项目为地产搭建价值平台；后通过地产回现促进旅游滚动开发分项2003-20062007200820092010基础设施建设旅游开发地产开发案例深圳东部华侨城的开发时序安排景区开放地产销售旅游开发为先，通过旅游开发为地产搭建价值平台地产回现促进旅游持续开发不断推出新的旅游项目，维持景区的旅游吸引力旅游开发不断深化开发思路：旅游＋地产232007年开放项目2008年开放项目2009年开放项目旅游项目茶溪谷：三洲茶园、湿地公园大侠谷：瀑布、风车天禅：观音莲座小镇：因特垃根古镇大侠谷：云中部落天禅：华兴寺小镇：茶翁古镇大侠谷：海洋之心探索之旅黎明乐园大侠谷天街小镇：海菲德小镇开发特征低投入的景