旅游地产购买行为影响因素研究

学科专业技术经济及管理所在学院经贸管理学院旅游地产购买行为影响因素研究一以杭州旅游地产购买者为对象摘要旅游房地产,是国外分时度假产业中国化的产物。近年来,因为休闲度假游的需求不断高涨,而房地产业又受到国家宏观调控政策的影响,旅游地产成了众多房地产开发商新的“逐鹿场”。因而,对旅游房地产购买行为影响因素的研宄无论是对政府的城市规划、还是地产幵发商的开发决策,越来越凸显其重要性。本文基于对杭州市旅游地产开发商的小规模访谈,设计调研问卷,针对杭州市旅游地产的潜在购买者和己购买者进行问卷调研,在运用描述性统计分析法和因素分析法,确定主要影响消费购买旅游地产的因素;其次,运用方差分析法得出不同年龄、收入等的消费者,在旅游地产购买中的行为差异;最后,针对实证分析结果,提出了杭州市旅游地产发展的相关建议。研究显示:1)旅游房产认知率较低;2)杭州市旅游房产购买者购买动机主要以本地购置第一居所以及在异地购置休闲度假第二居所为主,且杭州市居民更加喜爱南方城市;3)在杭购置旅游房产的异地购买者多以杭州市周边人群和北方城市人群为主;4)房屋质量、购买时可否获得相关权证、后期的物业服务质量、是否会因某些原因造成大幅度贬值、项目园区生态环境、自然景观资源(江河湖泊、海浙江工业大学硕士学位论文旅游地产购买影响因素研究一以杭州市旅游地产购买者为例洋等)是6大主要影响因素。5)通过方差检验,发现年龄、收入,以及学历不同,都会对旅游房产的购买动机以及其所希望旅游房产所配备的功能存在一定的差异性。关键词:旅游地产,购买行为,影响因素,发展建议II浙江T.业大肀硕士肀位论文旅游地产购买影响因素研究一以杭州市旅游地产购买者为例THEINFLUENCEFACTORSOFTOURISTREALESTATEPURCHASEBEHAVIOR-——THEBUYERSOFTOURISTREALESTATEINHANGZHOUASANEXAMPLEABSTRACTAsthetimesharevacationindustry,touristrealestateapperedinChina.Inrecentyears,theleisurevacationtraveldemandrising,andtherealestateindustryaffectedbythenationalmacroeconomicregulationandcontrolpolicy,sotouristrealestatebecamethenewthefieldtomanyrealestatedevelopers.Therefore,thetouristrealestatepurchasefactorsappearmoreandmoreimportanteitheronthegovernment'surbanplanningorrealestatedevelopersdevelopmentdecision-making.ThispaperfirstlybasedontheinterviewwithHangzhoutouristrealestatedevelopers,thendesignedquestionnairestoknowthepotentialbuyersandbuyersofHangzhoutouristrealestate,usingdescriptivestatisticsanalysisandfactoranalysismethod,todeterminethemaininfluencefactorsoftouristrealestateconsumerpurchase;Secondly,usingthevarianceanalysisatthedifferentage,incomeandconsumers,togetthetouristrealestatepurchasebehaviordifference,Atlast,accordingtotheempiricalanalysisresults,andputsforwardrelatedsuggestionstothetouristrealestateofHangzhou.Theresultsshows:1)Touristrealestatenotquiteknow,2)themainlypurchasingmotivationofHangzhoutouristrealestatebuyersispurchasingfirstplaceinnerscenicspotandpurchasingleisurevacationsecondresidenceforthepeoplecomingfromhi浙江T业大学硕士学位论文旅游地产购买影响因素研宄一以杭州市旅游地产购买者为例othercities,andhangzhouresidentsmorelikethesoutherncity;3)thebuyersinHangzhoumaincomefromthecitynearHangzhouandthenortherncity;4)buildingquality,therelevantauthoritycard,servicequality,greatlydevaluation,parkecologicalenvironment,naturallandscaperesources(riversandlakes,oceans,etc.)is6majorinfluencefactors.5)throughthevarianceinspection,foundthedifferentage,income,andeducationwillhavesomedifferencesbetweenthebuyingmotivesandfunctions.KEYWORDS:Touristrealestate;Pursuingbehavior;Influencefactors;DevelopmentSuggestions浙江丁.业大学硕士学位论文旅游地产购买影响因素研宄一以杭州巾旅游地产购买者为例目录1绪论11.1研宄背景及意义11.1.1研究背景11.1.2研究意义21.2研宄内容与研究流程21.3研宄方法与创新点41.3.1研究方法41.3.2创新点52旅游房地产研究综述62.1国外旅游房地产研宄进展情况62.2国内旅游房地产研宄进展情况72.3购买行为、决策相关影响因素理论基础142.3.1马斯洛需求层次理论142.3.2现代营销理论基础152.3.3感知价值理论162.3.4购买决策因素理论基础173我国旅游房地产发展现状分析193.1我国旅游房地产发展背景分析193.1.1旅游房地产发展的经济背景193.2.2旅游地产发展的社会背景213.2我国旅游房地产整体发展情况分析223.2.1旅游地产项目集中于南方城市223.2.2旅游地产项目占地规模大223.3.3旅游地产项目呈多元化与复合性的特征233.3.4旅游地产项目多为依附型233.3我国旅游地产功能243.4杭州市旅游地产发展情况254杭州旅游房地产购买决策实证研究的引入284.1旅游房地产开发商访谈284.1.1旅游房地产开发商对象情况284.1.2旅游地产开发商访谈结论294.2调查问卷设计314.2.1问卷调查的目的314.2.2问卷调查表设计过程324.3调查问卷发放情况335旅游地产购买影响因素实证分析及统计分析35V浙江工业大学硕士学位论文旅游地产购买影响因素研究一以杭州市旅游地产购买者为例5.1旅游地产购买影响因素实证分析355.1.1调研样本描述355.1.2影响因素描述性统计分析385.1.3信度分析395.1.4影响因素实证分析415.1.5结果分析455.2旅游房产消费者人口统计因素的方差分析455.2.1性别对旅游房产选择及购买动机的影响方差分析455.2.2年龄对旅游房产选择及购买动机的影响方差分析465.2.3文化程度对旅游房产选择及购买动机的影响方差分析525.2.4收入对旅游房产选择及购买动机的影响方差分析545.2.5职业对于影响因素和购买动机的方差分析625.3结论分析676杭州市推进旅游房地产开发建议706.1国内外旅游房地产发展经验借鉴706.1.1澳大利亚休闲地产706.1.2墨西哥分时度假物业一点数制模式706.1.2深圳华侨城模式716.1.3结论726.2杭州市旅游地产发展策略726.3本章小结747结论与展望76参考文献78附录一:旅游地产项目开发商访谈提纲82附录二:杭州消费者旅游地产购买影响因素的重要性问卷(已购买者)....83附录三:杭州消费者旅游地产购买影响因素的重要性问卷(潜在购买者)..85SCm87攻读学位期间主要科研成果88VI浙江丁业大学硕士学位论文旅游地产购买影响因素研宄一以杭:HI市旅游地产购买者为例1绪论1.1研究背景及意义1.1.1研究背景随着我国国民经济的持续发展,人民生活水平不断提高.城乡居民储蓄不断增多,休闲时间日益增加,我国目前每年有11个法定休假日拉动以休闲度假为增长主体的旅游市场,旅游方式也逐渐开始由观光转变为休闲度假。在一些大型城市住宅消费出现了向度假、休闲型转移,异地置业的趋势日益显著,旅游地产的发展正呼应着这些需求,同时也为房地产业和旅游业的深入发展开辟了新的空间。2011年旅游地产在房地产整体疲软的形势下,异军突起,有6个项目进入销售套数TOP50排行榜,且该6个项目占据前TOP50总套数的21%份额,另外碧桂园的十里银滩项目更是在全年楼市冷淡的情况下,创造了开盘有2万人到场,且其销售认购量排在了2011年项目开盘热销榜的首位,共3700套。表1.12011年热销旅游地产项目开发商项目地点项目名称幵盘时间销售/认购套数碧桂园惠州十里银滩2011.7.313700龙湖地产烟台葡酸海湾20U.7.301500世纪金源福州贵安?新天地2011.11.31300远洋地产秦皇岛远洋?海世纪2011.11.20864保利中山保利?银滩2011.6.25600佳兆业葫卢'岛佳兆业?东戴河2011.10.30500数据来源:克尔瑞数据库并且据中国指数研究院2012年上半年对于房地产业的投资报告显示,2012年第一季度,全国旅游地产投资上亿元的签约项目有近70个,投资总额逾2600亿元,上半年投资总额初步统计达8千亿元,而今年1-4月份,全国房地产投资总规模为1.58万亿元,其中旅游地产投资占比达到1/5,中指院也预计2012年全年旅游地产计划投资总额将破“万亿大关”。另外由于旅游地产投资周期长、风险大,收益周期相比住宅和商业地产更长,管理运营过程相对较复杂,维护营运费用高,这也将旅游地产过滤成为大房企的I浙江工业大学硕士学位论文旅游地产购买影响因素研宄一以杭州市旅游地产购买者为例“逐鹿场”。据统计,在百强房企中,至少有1/3介入旅游地产领域,其中包括有万科、万达、富力、雅居乐、世茂、恒大、兆佳业,中坤、绿城等。房地产业积聚多时的供求矛盾成为旅游业与房地产业相互渗透的动力。在急剧膨胀的旅游度假需求和日益突出的房产供求矛盾及宏观政策调控的困境中,旅游房地产为房地产业提供了新的发展领域。旅游业和房地产业主动结合,旅游房地产必将成为中国新一轮经济增长的新热点和房地产投资的新风向标。并且居住休闲化、生态化己成为国际上城市人居发展的主流趋势。伴随着中国城市化进程的加速,旅游、生态、休闲居住概念及必将成为城市发展的主要课题。1.1.2研究意义正是基于上述研究背景,本文在通过对国内外旅游地产相关文献及关于消费者行为、决策及成本等相关理论的基础上,归纳总结购买旅游地产影响因素等的相关理论与实证研宄综述的基础上,选择杭州市居民以及杭州在异地购买旅游地产的人群及异地在杭购置旅游地产的人群,运用探索性因子分析、相关性分析,构建影响因素体系,全面研宄影响消费者购买旅游地产的主要因素。本研究的意义主要在于:1、理论意义。在国外,以