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GemdaleCorporation科学筑家区域化工程管理模式探讨深圳地产公司GemdaleCorporation引言随着集团的快速扩张发展，各区域公司同时开发的项目个数也越来越多。如何在原有工程口人力资源被大幅摊薄的情况下，确保各项目工程质量输出标准的稳定性和相对一致性，并加速工程管理人才的培养，已成为各区域公司工程管理需要面对的重大课题。深圳公司自2005年实行项目制运作以来，一直在努力探索区域化工程管理的合理模式，现就该课题与各兄弟公司交流一下经验得失，也欢迎各兄弟公司同事提供宝贵的意见建议。引言一、深圳公司区域化工程管理体系提纲二、对各项目工程管理的宏观监控流程三、不断完善工程标准化及制度化建设四、工程未动，策划先行五、组织项目巡检，加强过程把控六、工程资源整合及平台建设七、关于提高工程客户满意度的思考一、深圳公司区域化工程管理体系GemdaleCorporation一、深圳公司区域化工程管理体系工程总监营运中心各项目工程组图：项目制下的区域化工程管理层级(品牌客服部)维修组营运中心在工程总监的指导下，协调各项目工程口资源，进行工程标准化及制度建设，组织各类评审及工程巡检等。入伙项目工程维修的职能开始也设置在营运中心，后为提高客服效率改归入品牌客服部。GemdaleCorporation一、深圳公司区域化工程管理体系营运中心自成立以来，在区域化工程管理中发挥了积极的作用——修改完善了ISO9000工程类的程序文件和作业指导书；组织编制了《工程管理策划制度》、《深圳公司项目巡检制度》等制度。多次组织对各项目《工程管理策划书》及《防水专项施工方案》进行评审。多次组织对区域公司各项目进行巡检。组织各项目工程口进行内部交流或对外交流。二、对各项目工程管理的宏观监控流程二、对各项目工程管理的宏观监控流程知识固化策划评审操作指引及标准过程检查总结与提高工程管理策划、防水专项方案等作业指导书、标准做法、金地《工程检验标准》项目巡检形成案例；总结、交流、培训图：对各项目工程管理的宏观监控流程二、对各项目工程管理的宏观监控流程1.策划评审——05、06年深圳公司组织评审了渔农村项目、梅陇镇项目一期、荔湖城项目、梅陇镇项目二期的《工程管理策划书》及若干项目的《防水施工专项方案》；图：梅陇镇工程管理策划书评审二、对各项目工程管理的宏观监控流程2.操作指引及标准——编制完善了二十余个ISO9000程序文件及作业指导书；参与编制金地集团防水标准做法3.过程检查——组织对深圳区域公司所有在建项目进行了十余次工程巡检；4.总结与提高——总结形成了客服案例及渔农村桩基爆破等若干案例分析。文档图项目巡检三、不断完善工程标准化及制度化建设三、不断完善工程标准化及制度化建设一、工程类及相关ISO9000程序文件1工程监理、测量单位选择程序5入伙管理程序2施工管理程序6施工承包商选择控制程序3现场签证管理程序7战略采购管理程序4设计变更管理程序8维修管理程序二、工程类ISO9000作业指导书1工程部质量目标及测评方法11电气工程管理细则2工程部组织架构图12燃气工程管理细则3工程部岗位职责及职能定位表13园林硬景工程管理细则4工程例会管理细则14绿化工程施工管理细则5工程管理策划制度15工程验收工作细则6深圳公司项目巡检制度16工程移交管理工作细则7土方、基坑及支护工程管理细则17材料、成品半成品保护及搬运要求8给排水安装工程管理细则18施工承包商考察工作细则9暖通空调安装工程管理细则19工程施工样板制度实施细则10外墙涂料施工质量控制细则三、不断完善工程标准化及制度化建设三、其他1金地集团深圳公司项目制规范2流程决策点3PFMEA（潜在失效模式及效果分析）三、不断完善工程标准化及制度化建设标准化工作的关键在于其对实际工作的指导性及贯彻执行截屏图：深圳公司工程口流程考试战前培训钢筋工程样板验收三、不断完善工程标准化及制度化建设贯彻执行各项工程制度现场质检制度现场档案管理制度工程组现场资料归档安全文明定期检查制度监理工作绩效考核制度三、不断完善工程标准化及制度化建设贯彻执行各项工程制度三、不断完善工程标准化及制度化建设下一阶段标准化工作设想重要节点标准做法金地工程验收标准四、工程未动，策划先行四、工程未动，策划先行工程管理策划的宗旨工程管理策划的要求采用统一模板充分体现项目特点项目工程组全员参与土方开工前完成深圳区域公司评审编以致用渔农村工程管理策划书研讨四、工程未动，策划先行《工程管理策划书》内容框架篇章主要内容1．项目工程概况项目位置、场地现状及周边环境、项目技术经济指标；原始地貌图、用地红线图、地块周边详图、规划总平面图2．管理愿景及项目组织项目产品定位、工程管理愿景、团队管理愿景；项目部组织架构、岗位职责3．施工范围划分标段划分；分包工程清单；施工总平面布置4．项目工程管理特点及管理思路工程管理特点及影响、整体管理思路及重点、监理管理思路、总包管理要点、分包管理要点、精装修管理思路5．销售配合及施工总平面布置调整销售展示要求；销售展示的工程配合（施工节点配合、管理协调、展示区域的完工移交、展示期间的协调维护）；施工总平面布置的调整（主要是施工道路、材料堆放的变化）6．采购与招标监理招标、总包招标、分包与部品招标7．工程管理目标及过程控制工程目标（进度、质量、成本、安全文明）；各单位配合流程图（进度、质量配合流程、材料进场验收控制流程、现场签证配合流程，等）；过程管理的制度及措施、奖罚措施8．工程控制难点及对策重点控制的施工阶段；原材料市场波动、天气影响、新材料新工艺等风险预控；外部协调难点预控；质量通病防治；等9．项目的沟通管理进场知会；例会制度；工程月报；资料管理10．建议对公司层面的建议；对报批报建、设计、营销、成本等业务口的建议GemdaleCorporation思路在策划中逐渐明晰经验在策划中得到分享四、工程未动，策划先行各项目编制《策划书》的感受全员参与很有必要策划在于指导实践五、组织项目巡检，加强过程把控五、组织项目巡检，加强过程把控深圳公司项目巡检几个关键点：一、成员要求——成立项目巡检小组成员库，成员来自深圳区域公司各项目工程口，原则上每次巡检各项目均有一至两名工程师参与；二、频率要求——在各项目的土方基坑、地下室、转换层、首层标准层、装饰装修、入伙前等重要节点进行巡检，同时保证各项目每季度至少接受巡检一次；三、内容要求——巡检内容包括项目工程管理制度建设及工程质量、进度、安全文明。四、形式要求——巡检结果不打分、不评比，但巡检报告将在每月的深圳公司项目轮值会议上进行汇报；五、组织项目巡检，加强过程把控项目巡检——动员会巡检工作重点关注的内容除了较重大的，或相对共性的工程质量问题之外，更强调的是各项目工程口的制度建设情况。五、组织项目巡检，加强过程把控简而言之，质量是标，制度是本。项目巡检——总结交流项目巡检——工地视察六、工程资源整合及平台建设六、工程资源整合及平台建设1.组织各公司、各项目对工程流程、程序文件重新进行了梳理。制订了作业指导书优化和培训计划，逐步补充完善ISO9000程序文件及作业指导书、节点标准做法及验收标准。2.成立了项目巡检成员库，成员来自深圳区域公司每个项目。原则上每次工程巡检各个项目都有工程师参与，从而使各项目成员在工程巡检中取长补短，互相学习。同时建立项目巡检网页，巡检信息共享。3.在组织工程管理策划书及各种专业施工方案评审时，召集各项目工程口资源合力出谋划策。4.建立承包商及供应商名库，制定了合作单位评价体系，为各项目优选合作单位提供有利平台。同时将投标入围单位由三家增加为五家，扩大了招标开放度、增强了投标单位间的竞争。六、工程资源整合及平台建设5.开始对部分部品实施区域化战略采购，以提高采购效率并保证产品优良性，同时降低了招标成本。6.建立和贯彻了工程口新老员工的导师制，形成传、帮、带和自我加压的学习氛围，为骨干员工和基层员工提供了各种培训交流机会。7.拟制定区域公司统一的工程检查表格，以避免检查疏漏。8.拟于近期在区域公司工程系统建立技术专家组，为各项目研究和解决技术难题。l精品资料网精品资料网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。七、关于提高工程客户满意度的思考七、关于提高工程客户满意度的思考1.工程质量是提高工程客户满意度的根本保证2.客户价值决定资源配置——关注客户所关注3.减少设计硬伤及不合理的销售承诺4.重视入伙验楼，提供专业支持5.优化客服流程，降低返修率6.加强总结与学习，强化工程人员客服意识七、关于提高工程客户满意度的思考三大工程举措提高客服满意度1.建立以客户为导向的价值评判体系和组织架构2.完善以“搭台子、定标准、带队伍”为宗旨的区域化工程管理体系3.制定针对性强、实效性高的工程质量技术措施谢谢Thankyou