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佛山万达广场商业市场调研报告招商营运部2012年8月目录城市概况1城市商业2项目定位4项目解读33面临挑战及建议5一、城市概况1.城市风情佛山——历史文化名城，珠三角经济重镇，千年贸易名都，广东省经济总量第三大的城市。粤剧的发源地，著名的武术之乡、民间艺术之乡、陶瓷之乡、美食之乡。一、城市概况2.佛山与周边城市区位关系一、城市概况3.佛山市基本数据生产总值人均收入行政划分广东省中南部，地处珠江三角洲腹地，东倚广州，南邻港澳地理位置土地面积人口总量3797.72平方公里2011年，常住人口达603万，其中户籍人口371万人现辖禅城区、南海区、顺德区、高明区和三水区2011年，全市生产总值超过6580.28亿元2011年，全年城镇居民人均可支配收入30718元一、城市概况4.交通情况毗邻港澳，车程均在2小时左右，随着广珠城际轨道开通，佛澳融入“1小时交通圈”公路、铁道、河运，水陆空立体衔接距广州三大交通枢纽（广州新白云机场、广州新火车站、广州南沙港）车程均在1小时之内广珠、广湛、广肇公路和广佛、佛开、广三高速公路贯穿广佛肇经济圈，城市、城际、高铁轨道交通规划布局完善交通便利佛山机场，与广州白云机场有畅顺快速通道一、城市概况5.经济发展情况佛山市经济保持较快发展，2006年至2011年均保持双位数字增长率，经济发展势头良好。2011年，佛山市实现地区生产总值（GDP）6580.28亿元，按可比价格计算，比上年（下同）增长12.1%。其中，第一产业增加值118.62亿元，增长4.1%；第二产业增加值4186.13亿元，增长13.7%；第三产业增加值2275.53亿元，增长9.6%。1.80%63.62%34.58%佛山三大产业比重第一产业第二产业第三产业一、城市概况6.城市竞争力21824735.396580110001000600011000中山东莞佛山深圳广州2011年GDP居全省第三（亿元）佛山经济各项指标位居广东省前列，属第二阶梯首位，经济实力较强，居中国内地城市综合竞争力第十12380111000一、城市概况7.社会消费及居民富裕程度全年居民消费价格总水平同比2010年上涨5.5%；城市消费品零售额1393.84亿元，同比2010年增长18.4%，占消费品零售总额72.17%。一、城市概况8.社会消费及居民富裕程度佛山城镇居民家庭恩格尔系数（消费性支出与收入）占比为33.7%，与上年持平。城镇居民消费支出中，文化娱乐用品及服务支出所占比重为9.5%，较上年上升0.9个百分点。每百户城镇居民家庭拥有家用汽车58.5辆。城镇在岗职工年人均工资41002元，增长10.6%一、城市概况9.结论佛山市综合实力位居广东省第三位，居民富裕程度居全国前列，城市极具竞争力和消费潜力1随着广佛同城化、城乡一体化发展的深入及珠三角区域经济一体化规划需求，佛山消费市场将保持持续、稳定的发展势头2二、城市商业佛山的现代商业主要集中在禅桂地区禅桂地区有六大商圈13个规模在运营集中商业项目二、城市商业1.商圈分布祖庙商圈东方广场商圈季华商业带南海大道商圈桂城东商圈千灯湖商圈禅城区南海区英皇时尚城东建世纪广场顺联国际印象城百花广场友谊商店东方广场保利水城凯德广场南海广场佑一城顺联欧莱斯百花时代广场地铁金融城二、城市商业2.商圈特征商圈商圈特征优势商业辐射范围祖庙传统商圈，中低档次，零售业态为主百花广场、友谊商店、祖庙路商业街禅城区为主东方广场体量大、客流大、业态齐全东方广场（永旺、国美电器）禅城区、南海区季华路中央商务区，发展迅猛，众多项目汇集，中高档消费印象城、顺联国际、英皇时尚城、东建世纪广场、万科广场（在建）禅城区为主南海大道发展成熟，辐射能力较强，商业设施相对陈旧凯德广场、南海广场、佑一城南海区、禅城区桂城东辐射范围有限，商业氛围不够，社区型中低档消费顺联欧莱斯、百花时代广场、鸿大广场南海区为主千灯湖将以万达广场、保利水城、地铁金融城为主力项目成长为新兴商圈保利水城、万达广场（在建）南海区二、城市商业2.商圈介绍——祖庙商圈祖庙路商圈依托佛山历史古迹祖庙，是佛山最传统的商圈；祖庙商圈属于老城区传统商圈，以街铺为主，商圈内的百货和酒店的档次较低，优势商业有百花广场、兴华商场；目前，该商圈正在进行由上海瑞安公司开发的150万平方米的旧城改造，计划建设大型购物中心、五星级酒店和写字楼。改造完毕之后，该商圈业态将有质的飞跃。二、城市商业百花广场：佛山老城区最知名的商场，传统商业地标，以中端购物为主，经营情况良好，租金目前为佛山最高项目位置：祖庙商圈核心区域，祖庙地铁口出口；开业时间：1997年；建筑特点：写字楼下底商，整体高度254米，为佛传统地标，地面6楼和负一楼为商业；商业面积：总面积2.5万，单层面积4000平左右；人流情况：日均人流量3万人左右，节假日人流量10万左右；租金情况：一楼租金1000-1500元，二楼租金500元左右，管理费50元/月，签约2年；业态构成：购物、餐饮、数码产品。整体以中端时尚购物为主，缺乏餐饮、休闲、娱乐业态；因结构问题，项目为双回环动线，且产权较为分散，虽有整体业态规划，但客户感觉较乱，购物体验一般，近年有人气下降趋势，故规划了特色小吃区域，客户以周边禅城客户为主。二、城市商业友谊商店：地处祖庙核心商圈，为佛山目前档次最高的百货购物中心，2011年年底新开业，辐射佛山市主流高端人群项目位置：祖庙商圈核心区域，ICC裙楼商业；开业时间：2011年11月；建筑特点：写字楼下底商，总共七层，动线为单折环线结构；商业面积：总面积3万，单层面积4500平左右；人流情况：新开业，人流情况一般，能辐射佛山高端人群；租金情况：租赁期为15年，商店整体年均租金约1800万元，租赁期内租金总额合计约2.7亿元。负一楼租金160元/平.月；业态构成：百货购物中心。二、城市商业2.商圈介绍——东方广场商圈东方广场商圈属于成熟的购物中心模式商圈，以大型城市综合体东方广场为商圈的核心；从吉之岛、好又多进入之后，该商圈逐渐从禅城各商圈突围而出；东方广场建筑面积80万平方米左右，业态包括大型购物中心、超市、书城、电影院、饮食、住宅、公寓等；东方广场停车位丰富，交通方便，以禅城为主要消费人群，辐射其它四个区。二、城市商业东方广场：佛山老城区最大的商业购物中心，集购物、休闲、娱乐、文化等一体，商业面积高达23万项目位置：禅桂商圈交汇处核心位置；开业时间：2005年；建筑特点：住宅底商加单体集中商业；商业面积：商业总建面23万平米；开发商：佛山东建集团；租金情况：二楼过道位置300元/月.平，主流铺位一楼400-500元/月，二楼100-180元/月；三楼租金100元/月左右，出租率90%左右；主力店构成：吉之岛、好又多、国美、苏宁、必胜客、屈臣氏、肯德基、麦当劳、大地数字影；因项目在禅桂交界处，能有效辐射禅桂区域；项目为中端一站式购物中心，金山街、银州城等40%商铺已经出售，产权分散，项目周边规划较乱，为老城区，形象相对较差，目前整体出租率在90%左右。钻石城、翡翠城等部分经营情况较差。二、城市商业2.商圈介绍——季华路商圈季华路商圈以禅城城南为主要消费人群，辐射整个禅城；深国投旗下印象城、顺联集团旗下顺联国际广场、英皇时尚城、东建世纪广场等优质商业项目纷纷落子季华路商圈，发展迅猛，前景看好；季华路为城市快速路，中间有绿化带，几个优势商业被季华路分割开，街铺也不发达，商业气氛不够浓厚。二、城市商业印象城：城南商业新地标，定位于时尚、潮流的中高端时尚家庭型区域型购物中心，为区域内最大规模商业项目位置：季华路与岭南大道交界处；开业时间：2011年12月24日；建筑特点：负一楼至三层，商铺基本以20-70㎡为主；商业面积：商业面积10万左右；运营商：深国投；租金情况：采用保底提点模式，取销售额的18%与基本租金的最高者，保底租金在200-300元/平.月，租期一般只签一年，出租率85%；主力店构成：沃尔玛、苏宁、H&M、优衣库、汤臣公馆、DQ、必胜客、only等时尚品牌；项目档次：中端时尚潮流；评价：项目所在区域未来商业竞争将进入白热化状态，项目定位为专门针对家庭型消费的一站式购物中心，有望实现错位发展，引领细分市场。二、城市商业顺联国际：友谊商城入市前佛山定位最高端的百货商场，但与其初始定位还存在一定差距，真正高端品牌少，规划和体验较差项目位置：城区季华五路与普澜二路的交汇处；开业时间：2005年3月；商业面积：商业面积4.5万；运营商：顺联集团；租金情况：大多以保底扣点方式，提点25-30%，租金100-150元/㎡（星巴克）；主力品牌：部分国际知名品牌及国内一线品牌，如Sammy、Givenchy、卡尔丹顿、卓雅、诗篇等；项目档次：中高端消费；配套：地下停车位300多个二、城市商业东建世纪广场：季华路商圈最早开业的商业项目，商业面积有限，主要依托国美电器进行经营，品牌档次偏低项目位置：城区季华五路与普澜二路的交汇处；开业时间：2000年12月；商业面积：商业面积2万；运营商：佛山东建集团；租金情况：一楼租金400-550元，二楼租金300-380元，三楼租金150-250元，四楼租金85元；主力品牌：国美电器，世纪美食城，屈臣氏，肯德基，SWATCH，G2000，欧时力等；项目档次：中低端消费；商铺类型：以15-40m2的小铺居多，有部分40-150m2的铺位。二、城市商业2.商圈介绍——南海大道商圈南海大道是桂城的城市中轴线，聚集了南海区的主要行政机关、主要金融机构、众多写字楼和高档住宅区；南海大道商圈呈亚玲型，北面节点以南海广场为核心，包括南海广场二期、汇潮天地&佑一城购物广场；南面节点目前以嘉信茂广场（凯德广场）为核心；南海大道商圈以桂城为主要消费人群，辐射南海区各个镇区。二、城市商业凯德广场：以沃尔玛为主力店的购物中心，为凯德自持运营，依托沃尔玛、以及星巴克等品牌，成为桂城生活型消费首选项目位置：南海区桂城南海大道北75号；开业时间：2006年；商业面积：商业面积7.2万；运营商：凯德置地；租金情况：一楼保底租金400-500元/套内，二楼租金400元，三楼租金200元，四楼租金80-150元，另按销售额扣点20%二者取高；主力品牌：MANGO、星巴克、屈臣氏、周大福、肯德基、欧时力、2%、蒙自源、三十三间堂等；配套车位：424个；业态布局：一楼，摩登女性；二楼，动感潮流；三楼，生活天地；四楼，美食汇聚。相比南海广场，凯德广场的定位更加年轻、时尚，主流品牌均针对20-30岁的消费群体；且沃尔玛超市的辐射力较强，南海广场超市较小，桂城区的主要生活消费主要在凯德。二、城市商业南海广场：南海广场为南海区商业地标，定位为中高端一站式购物中心，以购物为主，为南海区人气最高商业项目位置：南海区桂城南海大道；开业时间：2000年；建筑特点：写字楼下底商，负一楼到8楼为商业，单层面积9000平左右；商业面积：商业面积8万左右；开发商：新鸿基地产；租金情况：一楼柜台2-3万元/月，二楼6000-10000元/月左右。南海广场周边的街铺租金200-500元/月，主流300元/月左右；主力品牌：天蓝百货、肯德基、金至尊、TATA、金大福、Lee等；项目业态：中端一站式购物中心，以中端购物为主，缺乏休闲娱乐业态，餐饮23%，购物66%，超市11%二、城市商业佑一城：依托南海广场发展的中低端时尚潮流购物中心，以年轻女性为主要消费群体，人气和经营状况均良好项目位置：南海区桂城南海大道；开业时间：2008年；商业面积：商业面积1.2万左右；租金情况：一楼200-300元/平.月，四楼60元/平.月，另加转让费，一楼转让费10万左右，四楼3.5万左右；项目档次：以女性消费为主的中低档定位；业态布局：一楼，休闲名店城；二楼，潮流服饰、美甲、日本料理；三楼，个性服饰、家居精品；四楼，餐饮；五六楼，K