搜索
1广东金融高新技术服务区C区——城市更新策略与控制性详细规划2011.04.19广州中大城乡规划设计研究院有限公司AcademyofUrban&RuralPlanningandDesign,SunYat-senUniversity2•PART1改造策略•PART2规划方案汇报内容3•市场化原则。政府主导、村为主体、市场运作、村民参与。•封闭运行原则。政府不以获取土地运营收益为主要目的。•财务平衡原则。改造过程中土地融资规模与改造成本平衡。•收入不减少原则–保障村集体来自物业和土地的收入不仅不减少，还有增长。–保障村民整体收入水平不仅不下降，还有增长。•产业持续发展原则。改造中植入新兴产业，实现地区和村集体经济的可持续发展。改造原则4改造思路•（1）先物业，后村居。•（2）物业和村居改造的成本（包括市政设施建设的费用）依靠各自范围内出让一部分土地解决。•（3）非住宅物业区改造中，将土地分成三块，一块用于融资，一块用于基础设施和景观打造，剩下一块为村集体经济发展用地。需要用于融资的土地转为国有，土地出让纯收益政府和村各占50%，政府所得部分用于弥补改造成本和基础设施建设费用。•（4）村居改造中，将土地分成三块，一块用于村民安置（基本为“拆1补1”），一块用于融资，第三块用于道路基础设施和景观环境的打造。如果还剩下用地，则作为第四块－即腾出的用地，成为村集体经济发展用地。•（5）改造区内的区一级公共服务设施（金融科技馆、青少年宫、文化中心、完全中学、三甲医院等）、道路和景观用地基本由夏西村和夏北村平均分摊，政府不支付征地费用。5村组总用地面积（亩）村民住宅非住宅物业备注村居占地面积（亩）建筑面积（万平方米）容积率非住宅用地面积（亩）物业建筑面积（万平方米）容积率夏北村委会1180.0482.7016.650.52农民公寓(海逸花园）占地50亩，建筑8.5万平方米夏北宝华小组446.5151.507.830.78290.5514.670.76夏北永胜小组689.6248.4113.370.81395.81180.68夏北聚龙北小组322.6114.806.190.81197.109.990.76夏北聚龙南小组375.4130.806.720.77234.159.680.62夏北洲表小组882.7467.9825.650.82344.8720.060.87夏北村3896.81113.4959.750.801945.1889.050.69夏西村4117.21322.5580.520.911650.3082.810.75农民公寓占地18.8亩，建筑4.25万平方米合计153.02171.87旧村住宅量中含农民公寓，但不含旧村内公建和夏西村内的保利星座各村组建筑基本情况注：在各村宅基地和非住宅用地面积中均已扣除现状道路、农田、河涌、绿地、公服、农民公寓用地6现状建筑规模情况规划区各类建筑面积（万平方米）住宅140.27非住宅171.86其他（农民公寓、公建、保利星座）30.03合计342.16住宅物业小计夏北村委会016.6516.65夏北宝华小组7.8314.6722.5夏北永胜小组13.371831.37夏北聚龙北小组6.199.9916.18夏北聚龙南小组6.729.6816.4夏北洲表小组25.6520.0645.71全村合计59.7589.05148.8村组住宅物业小计全村合计80.5282.81163.33夏北村现状村民住宅与集体物业量两村现状建筑量夏西村现状村民住宅与集体物业量7本改造平衡账所基于的土地利用规划图81非住宅物业改造单位土地出让纯收益9785元/平方米土地价格为10000元/平方米，扣除2%的土地交易业务费和每平方米15元的农业土地开发资金。以商业金融用地为主，住宅用地为辅。2村居改造鼓励出让用地楼面地价5000元/平方米容积率3.0下的楼面地价。以住宅为主，商业金融为辅。3村居改造拆迁补偿比例拆1补1.2增加的20％为公摊和共建面积4道路造价800元/平方米不含土地成本5河涌、公园绿地、广场造价600元/平方米不含土地成本6非住宅物业拆迁补偿1000元/平方米7搬迁补偿100元/平方米8动迁奖励比例15%9拆除费用30元/平方米10单条村非住宅物业改造年限3年11现状土地租金水平5元/平方米12租控期内土地租金年递增率8%13银行融资比例70%14年利率6.22%15贷款年限5年16单条村住宅物业改造年限2年17改造期间支付村民的临迁费20元/平方米/月18村民安置房单方造价3000元/平方米改造平衡账假设条件9两村合计改造平衡账（含非住宅物业和旧村居改造）1、两村总面积：8014亩。2、改造后用地构成：（1）村民安置用地：842亩，占11％；（2）基础设施、公共服务设施用地：3036亩，占38％；（3）腾出产业（含房地产）发展用地：4136亩，占51％。3、两村总改造成本：99亿。其中夏北村46亿元；夏西村53亿元。10夏北村非住宅物业＋旧村居改造平衡总账1村域总用地3896.8亩2总改造成本46.4亿元3村集体从鼓励出让用地中分到现金20.1亿元面积（亩）比重1村民安置用地358.59.2%2融资用地878.822.6%2.1其中：非住宅物业改造融资用地615.215.8%2.2村居改造融资用地263.66.8%3集体经济发展用地921.423.6%4基础设施、公共服务设施用地1330.834.2%4.1其中：已有587.615.1%4.2新增743.119.1%5旧村改造腾出用地301.57.7%6保留建筑占地105.92.7%改造后六大类用地构成：改造后三大类用地构成：规模（亩）比例1、村民安置用地358.59.2%2、基础设施、公共服务设施用地1330.834.2%3、腾出产业发展（含房地产）用地2207.556.6%总用地与改造成本：11夏北村“6合1”非住宅物业改造平衡账为了解决基础设施和公共服务设施的布局问题；为了实现土地的规模化出让和连片招商。建议夏北村的5个村民小组和村委会将所有非住宅用地放在一起联合改造。联合改造的形式可以采取以土地入股成立股份公司的做法，土地作价方式可以采用现状租金水平或土地评估价。1、“6合1”后总用地：2088.87亩（注：不含现状已有道路、公服）；2、总改造成本：20.07亿元；3、6个主体从土地出让中可分到资金：20.07亿元；4、平衡改造成本需要出让的用地：615.21亩，占30％;5、新增基础设施、公共服务设施用地：551.48亩，占26％；6、剩余经济发展用地：922.19亩，占44％。平衡账：12夏北村“5合1”旧村居改造平衡账为了解决基础设施和公共服务设施的布局问题；为了实现土地的规模化出让。建议夏北村的5个村民小组将所有住宅用地放在一起联合改造。基本情况：1、“5合1”后村居总用地：1113.49亩（注：不含现状已有道路、公服）；2、总改造成本：26.36亿元；序号用地规模比例备注1保留历史文化建筑占地(亩）1.950.17%2安置用地(亩）358.5132.2%3融资用地(亩）263.5523.7%4基础设施、公共服务设施占地(亩）187.9516.9%5腾出用地(亩）301.5327.1%在净容积率3.0下改造后用地构成：平衡旧村居改造成本反推的净容积率：2.02。平衡改造成本需要复建的建筑面积最少需要达到124.41万平方米，其中村民住宅复建量为71.7万平方米；用于融资的建筑量（主要为商品房）为52.71万平方米。13夏西村非住宅物业＋旧村居改造平衡账1村域总用地4117.3亩2总改造成本52.7亿元3村集体分到现金16.4亿元改造后六大类用地构成：规模（亩）比例1村民安置用地483.111.7%2融资用地866.021.0%2.1其中：非住宅物业改造融资用地503.412.2%2.2村居改造融资用地362.68.8%3集体经济发展用地804.119.5%4基础设施、公共服务设施用地1705.641.4%4.1其中：已有用地791.419.2%4.2新增用地914.222.2%5旧村改造腾出用地65.11.6%6保留建筑占地150.93.7%7其他用地(保利星座用地）42.31.0%改造后三大类用地构成：规模（亩）比例1、村民安置用地483.111.7%2、基础设施、公共服务设施用地1705.641.4%3、腾出产业发展（含房地产）用地1928.546.8%总用地与改造成本：14夏西村非住宅物业改造平衡账1、总用地：1905.75亩（注：不含现状已有道路、公服）；2、总改造成本：16.42亿元；3、村集体从土地出让中可分到资金：16.42亿元；4、平衡改造成本需要出让的用地：503.41亩，占26％;5、新增基础设施、公共服务设施用地：521.40亩，占27％；6、剩余经济发展用地：880.94亩，占47％。15夏西村旧村居改造平衡账基本情况：1、村居总用地：1322.55亩（注：不含现状已有道路、公服）；2、总改造成本：36.26亿元；序号用地规模比例备注1保留历史文化建筑占地(亩）0.000.00%2安置用地(亩）483.0936.5%3融资用地(亩）362.5827.4%4基础设施、公共服务设施占地(亩）411.7531.1%5腾出用地(亩）65.134.9%在净容积率3.0下改造后用地构成：－－平衡旧村居改造成本反推的净容积率：2.79。之所以远高于夏北村，是由于规划方案在夏西村旧村居范围内布局了金融展览馆、青少年活动中心、南海文化中心、小学、公园等大型公共设施，另外夏西村现状容积率也比夏北村高。－－平衡改造成本需要复建的建筑面积最少需要达到169.13万平方米，其中村民住宅复建量为96.62万平方米；用于融资的建筑量（主要为商品房）为72.52万平方米。16•PART1改造策略•PART2规划方案汇报内容17汇报提纲•1.广佛同城化进程中的金融区•2.沥桂一体视角下的中心区构筑•3.规划目标与设想•4.规划方案演绎•5.规划专题PART2规划方案181.广佛同城化进程中的金融区2.沥桂一体视角下的中心区构筑3.规划目标与设想4.规划方案演绎5.规划专题•1.1广佛同城化进程中的金融区本节提纲191.广佛同城化进程中的金融区•金融服务区位于广佛都市区都会区•是广佛都会区发展主轴上的重要节点•交通区位优势明显•轨道交通的发展带来金融区更大的发展机遇201.广佛同城化进程中的金融区2.沥桂一体视角下的中心区构筑3.规划目标与设想4.规划方案演绎5.规划专题•2.1沥桂一体进程•2.2桂城发展格局与趋势•2.3千灯湖金融服务区•2.4小C区规划与设计本节提纲212.沥桂一体视角下的中心区构筑沥桂一体进程•南海“一脊两翼”空间发展格局下构筑中心区的愿景•大沥围绕核心发展区构筑城市中心•桂城围绕千灯湖商务区构筑城市中心•项目地块是千灯湖商务区的重要组成部分222.沥桂一体视角下的中心区构筑桂城发展格局与趋势•梳理桂城空间发展历程，是理解金融服务区发展的基础232.沥桂一体视角下的中心区构筑千灯湖金融服务区2007年，南海区政府明确提出了“一脊两翼”的发展战略，桂城千灯湖中央水轴被定位为南海区的发展脊梁。同年底，《千灯湖金融商务区城市设计方案》出台。在金融A、B、D三区发展思路日渐清晰，城区建设初见成效之时，C区由于涉及旧村，开发难度较大，错过了第一轮开发浪潮。在“三旧”改造政策优惠巨大的刺激下，金融C区将如何规划，如何建设？242.沥桂一体视角下的中心区构筑小C区规划与设计•千灯湖金融区南北向空间发展逻辑；•广佛地铁从金融区内通过，沿线站点对本区域土地利用与空间形态产生影响；•小C区规划设计能否适应金融区整体需要；•C区土地利用与空间形态积极升级响应区域发展要求。25A区•规划面积：约61.99公顷•功能定位：金融企业总部区，重点布局商务办公、金融业用地。•开发强度：规划区主要的用地性质为办公用地（涵盖C12/C21/C23），地块容积率以3.0-4.0之间为主。•建设容量：约145万平方米•毛容积率：2.7226B区•规划面积：