俄罗斯房地产投资环境分析

俄罗斯房地产投资环境分析一、俄罗斯概述1.1自然环境1.1.1地理位置俄罗斯联邦是世界上领土面积最大的国家，领土面积1707.54万平方公里，占地球陆地面积的11.4％，是原苏联总面积的76.3％。它位于欧亚大陆的北部，北纬41到北纬8149之间，横跨11个时区。领土略呈长方形，包括欧洲的东半部和亚洲的北部，从最东端白令海峡的杰日尼奥夫角到最西端加里宁格勒州的波罗的海海岸，长约1万公里。俄罗斯北部领土36%在北极圈内。俄罗斯拥有漫长的疆界线,边界的东、北部是海疆，西、南部主要是陆界。总长度超过6万公里，其中海疆占2/3，海岸线长4.3万公里，共与12个海相邻：北临北冰洋的巴伦支海、白海、喀拉海、拉普捷夫海、东西伯利亚海和楚科奇海，东濒太平洋的白令海、鄂霍茨克海和日本海，西滨大西洋的波罗的海、黑海和亚速海。俄罗斯的陆路边界占其疆界的1/3，共与14个国家接壤：挪威、芬兰、爱沙尼亚、拉脱维亚、立陶宛、波兰、白俄罗斯、乌克兰、格鲁吉亚、阿塞拜疆、哈萨克斯坦、蒙古、中国和朝鲜。此外，在东部还同日本和美国的阿拉斯加隔海相望。1.1.2地形特点俄罗斯国土面积广阔,各种地形地貌均有。地形复杂多样，以平原为主，其中平原、低地和丘陵占国土总面积的60％，高原和山脉各占20％。俄罗斯境内地势东高西低，西部多为辽阔的平原。叶尼塞河以东大多是高原、山脉，叶尼塞河以西主要是平原。以乌拉尔山为界，大约分为东欧平原和西西伯利亚平原两部分。东部多高原和山地，主要有中西伯利亚高原、南西伯利亚山地、东西伯利亚山地和远东山地。1.1.3气候特征俄罗斯国土面积广阔，气候复杂多样，处于多种气候带。由北往南从北寒带到亚热带，从西北端的海洋气候到西伯利亚的大陆性气候再到远东的信风气候。但大多数地区属温带和亚寒带大陆性气候。冬季漫长严寒，夏季短促凉爽，春秋季节甚短。上扬斯克和奥伊米亚康两地的极端最低气温曾分别达－70°C和－71°C，成为北半球的“寒极”，7月平均气温从北向南逐渐升高，里海沿岸低地可超过25°C。1月份莫斯科的气温低于零下20°C是很平常的事，而西伯利亚的冬天却比想象的要冷得多。全年气温温差较大：1月份平均气温为－1～－50°C，7月份平均气温为1～25°C。俄罗斯气候的多样性对经济发展产生重大影响。东西及南北间的气候条件的差异十分明显。除了东欧平原的中部地区冬夏气温的差异比较适中外，其他地区大多冬季漫长而寒冷，夏季温暖而少雨，全年建筑施工期约7个月。1.2行政区划俄罗斯联邦现由83个平等的联邦主体组成，其中包括21个共和国、9个边疆区、46个州、2个联邦直辖市（莫斯科和圣彼得堡）、1个自治州和4个自治区。2000年5月，根据总统命令，成立了7个联邦区（中央区、西北区、南部区、伏尔加河沿岸区、乌拉尔区、西伯利亚区和远东区），国家领土也相应如此划分。莫斯科（Moscow）：莫斯科位于东欧平原。作为首都，既是全国的政治、经济、文化中心，也是全国最大的综合性交通枢纽，还是机械工业和纺织工业中心。人口约850万。主要城市：1.圣彼得堡：全国第二大城市，被誉为“北方之都”，西北联邦区首府。地处波罗的海沿岸的综合性工业中心。2.叶卡捷琳堡：全国经济第三大、人口第五大城市，乌拉尔联邦区首府。地处欧洲和亚洲的交界处。3.下诺夫哥罗德：人口第四大城市，伏尔加沿岸联邦区首府。位于奥卡河和伏尔加河交汇处的重工业城市。4.新西伯利亚：人口第三大城市，西伯利亚联邦区的中心城市。位于西伯利亚大铁路和鄂毕河的交汇处。5.罗斯托夫：南方联邦区首府，位于顿河的入海口。6.符拉迪沃斯托克（海参崴）：远东第一大城市，俄罗斯东部出海口，世界知名旅游城市。乌兰乌德—伊尔库茨克：紧靠着世界知名淡水湖-贝加尔湖的两座城市。7.摩尔曼斯克：北冰洋沿岸终年不冻港（受北大西洋暖流的影响）。二、俄罗斯的政治环境2.1政治制度俄罗斯实行总统制的联邦国家体制。宪法规定，各联邦主体（共和国、边疆区、州、自治州和自治区）的权利、地位平等，俄罗斯联邦主体的地位只有在俄罗斯联邦和俄罗斯联邦主体根据联邦宪法进行相互协商后才能改变。2.1.1议会俄罗斯联邦会议（议会）是俄罗斯联邦代表和立法机关，是常设机关，由联邦委员会（上院）和国家杜马（下院）两院组成。行使立法和监督职能，职能主要集中在三个方面：立法活动、对国家财政实施监督、对政府实施监督。①联邦委员会（上院）由俄罗斯联邦每个主体各派2名代表（1名国家权力代表机关代表和1名国家权力执行机关代表）组成。②国家杜马（下院）由450名代表组成，每四年选举一次，年满21岁并有选举权的俄罗斯联邦公民可以当选为国家杜马代表。国家杜马代表为专职常任T作，不得兼任联邦委员会委员、国家权力其他代表机关和地方自治机关的代表，不得担任国家执行权力机关的公职，不得从事其他有报酬的活动，但教学、科研等创造性活动除外。2.1.2法院俄罗斯联邦境内的审判权由法院行使。法官是独立的，不可撤职，只服从俄罗斯联邦宪法和联邦法律。法官不可侵犯，不能追究法官的刑事责任。法院的经费只能来自联邦预算。俄罗斯联邦最高法院是民事、刑事、行政以及其他案件的最高司法机关。俄罗斯最高仲裁法院是解决经济争议和归仲裁法院审理的其他案件的最高司法机关。俄罗斯联邦宪法法院根据总统、联邦会议、政府和其他最高司法机关的要求，对有关案件进行裁决。俄罗斯各级法院按照俄罗斯联邦宪法、共和国宪法、刑事和民事立法、劳动立法以及法院组织法，在各自管辖的范围内，对有关民事、刑事、行政以及其他案件进行审理。2.1.3总统政府俄罗斯联邦总统是国家元首，是俄罗斯联邦宪法、人民和公民权利与自由的保障；总统按俄罗斯联邦宪法和联邦法律决定国家对内对外政策；总统任命联邦政府总理、副总理和各部部长，主持联邦政府会议；总统是国家武装力量最高统帅并领导国家安全会议；总统有权解散议会，而议会只有指控总统犯有叛国罪或其他十分严重罪行并经最高法院确认后才能弹劾总统。俄罗斯联邦的执行权力由俄罗斯联邦政府行使。俄罗斯联邦政府由总理、副总理和部长组成；总理依据俄罗斯联邦宪法、联邦法律和俄罗斯联邦总统令确定政府活动的基本方针和组织政府的工作。2.2政府机构俄联邦执行权力机构的管理体制和职能：俄联邦执行权力机构组织结构模式实行联邦部、局、署三级管理体制。联邦部划分为归总统直接领导和政府领导两类，联邦局和联邦署划分为归总统直接领导、政府领导和联邦部管辖三类。①俄联邦部的职能是制定分管领域的国家政策，对分管领域的活动进行法律调节，对所辖联邦局、署的活动进行监督和协调。同时，联邦部还对国家非预算基金的活动进行调节。②俄联邦局的职能是对分管领域的活动进行监督和调控，在国防、国家安全、国家边境保护、公共安全和打击社会犯罪等方面履行专门职能。俄联邦署的职能是对分管领域的活动提供国家服务（如发放许可、配额等）。同时，联邦署还行使除监督和调控职能以外的国家财产管理和执法职能。2.3公会和其他非政府机构2.3.1俄罗斯独立工会联合会俄罗斯独立工会联合会成立于1990年11月，目前是俄最大的工会组织，下属120个会员组织，其中产业工会42个，州一级工会78个，基层组织30余万个，拥有会员约4000万人，工会组织率为70%。工会通过三方机制发挥作用。俄独立工联以《俄罗斯联邦调节社会劳动关系三方委员会条例》为法律依据开展工作。俄政府、俄工联和俄雇主联合会组成的调节社会劳动关系三方委员会，在经济政策、劳动关系、社会福利和保险等方面发挥了重要的协调作用。俄劳动关系三方协调机制的运作，主要在三个层次展开，即联邦一级、州一级和产业一级，其主要活动是围绕不同层面劳动关系重大事宜签署三方框架协议，该协议一般每5年签订一次。俄集体协议制度大致可分三级。最高一级是政府、工会和雇主签订的总协议。其次是产业工会同政府和雇主签订的产业三方协议，以及各联邦主体的工会分会同联邦主体政府签订的地方三方协议。最低一级是企业工会和企业主签订的集体协议。三方委员会的主要任务是签署总协议。协议涉及主要的劳工和社会问题，如最低工资、工资拖欠问题、社会保障、最低生活保障等。从苏联解体开始，俄罗斯_工会在国家生活中的建设性作用逐步加强。俄罗工会会运动的健康发展对于国家经济的发展和社会的稳定都具有非常重要的意义。2.3.2俄罗斯联邦工商会俄罗斯联邦工商会包括173家地方工商会，178家企业家联合会和37家联邦范围的商业机构，450个由工商会参与组建的企业及公司，在地方范围内为企业提供信息结构服务，在14个国家注册有15家代表处，6家同其他国家共同组建的合作性商会。工商会下属有国际商业仲裁法庭，海事仲裁委员会，中立法庭和翻译联合会。俄罗斯联邦工商会通过下属的部和委员会从事以下几类活动：法律，展览展销，价格评估，检验，信息及其他形式的服务。并且工商会还提供商品检验证书和质量检验，提供原产地证书，提供法律咨询，组织企业家进修等等。2.4外国投资者优惠政策2.4.1优惠政策框架根据《俄罗斯联邦外国投资法》规定，在外国投资者对俄联邦政府确定的优先投资项目（主要涉及生产领域、交通设施建设或和基础设施建设项目）进行投资时，且投资总额不少于10亿卢布，将根据《俄罗斯联邦海关法典》和《俄罗斯联邦税法典》的规定对外国投资者给予相应进口关税和税收的优惠。2.4.2经济特区优惠政策根据《俄罗斯联邦经济特区法》规定，在外国投资者成为特区人驻企业后，在进口用于本企业生产需要的货物时，可以免交俄联邦进口关税和增值税，或在货物输出俄联邦关境时予以退税。特区入驻企业缴纳企业利润税为20%，比其他非特区企业少缴纳4个百分点；在特区企业注册后5-10年内（不同特区规定不同）免交企业财产税；免交交通税；在特区企业签订入驻协议后，将免受俄税收立法以后发生对企业不利变化的影响；俄罗斯利佩茨克工业生产型经济特区，在联邦优惠的基础上，还对特区企业进一步实行地方减免税的优惠政策。2.4.3地区鼓励政策俄罗斯各地区、州、边疆区、共和国分别根据本地区的不同情况，分别制定地方法律和法规，对外国投资实行不同的减免税的优惠政策，以吸引外国投资者对本地区进行投资活动。三、俄罗斯的人口环境3.1人口增长自从苏联解体后，俄罗斯人口一直处于负增长状态，人口总数已经从1992年的1.48亿下降到2013年的1.43亿，这其中还包括每年数十万的外来移民，人口问题长期困扰着俄罗斯。造成该现象的原因包括家庭经济压力增大、社会思潮变化、免费公共医疗体系效率低下等。为了填补人口“亏空”，俄政府2007年设立“母亲基金”，为生育第二个和更多孩子的俄家庭提供数十万卢布的补贴，可用于偿还房贷、翻修房屋、支付教育费用、进行养老金储蓄等。除国家外，全俄83个联邦主体中有79个都已经设立了“母亲基金”，而部分地区生三胎或更多子女的家庭在新生儿满三周岁前，每月还可获得5000至11000卢布的补贴。此外，为让女性生育没有后顾之忧，国家杜马去年12月已三读通过法案，将女性可享受的半薪产假从原来的最长3年提高到4年半（在生第三个孩子的前提下），产假时间算入工龄，并且女性可以随时要求返回工作岗位。经过不懈努力，俄罗斯的出生率开始出现反弹，人口自然增长率从2006年起也一直在提升，2012年死亡人口仅比出生人口多2000余人，接近零增长，2013年实现正增长。按照《俄罗斯联邦2025年前人口政策构想》，俄罗斯计划到2025年将人口恢复到1.45亿。俄罗斯人口分布极不均匀，欧洲部分人口约占全国人口的4/5，而广大东部地区人口密度每平方米不足一人。城市人口占全国的73%，而超过1/3的城市人口聚集在莫斯科、圣彼得堡、新西伯利亚、下诺夫哥罗德、叶卡捷琳堡、萨马拉、鄂木斯克、喀山、车里雅宾斯克、顿河罗斯托夫、乌法、伏尔加格勒、彼尔姆等13座大城市。3.1人口结构由于持续的低出生率，俄罗斯人口结构形成了突出的“倒金字塔”型，少年儿童数量越来越少，劳动力储备日益枯竭。近年俄少年儿童占总人口的比重已由29%减少到17%。儿童数量的减少使老龄人口比重大幅上升。按照国际惯例，当一个国家60岁以上的老年人口占到总人口的10%，或者65岁以上的老年人口达到总人