旅游景观房产开发研究初探

旅游景观房产开发研究初探——上海与杭州对比研究谢维新目前，“景观房产”开发正掀起一股热潮，不仅为中国的房地产业带来了新的活力，也代表着一个真正地产时代的到来。景观房产是有别于传统住宅的全新概念，其产生与发展是经济发展的必然结果。生活水平的提高，人们对居住环境和居住空间有了更高的要求，追求人居于自然的高度和谐成为一种居住时尚，景观房产正符合了人们这种对高品质生活的追求。因此，这种房产也必将从经济发达的城市地区开始。一、旅游景观房产的研究背景旅游景观房产可追溯到中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡，并在二十世纪初法国南部地中海沿岸形成雏形。旅游景观房产真正开始形成的时间是二十世纪初，地点则主要集中在法国南部地中海沿岸。那里气候宜人适宜度假，当地房产商们开发了大量的海滨别墅，吸引了欧洲、北美的贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为欧洲的度假中心，专为实现旅游功能的休闲度假村开始出现。到二十世纪六十年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村，首先以分时销售的方式招揽客户，标志着旅游景观房产的开始。而旅游景观房产真正的发展，则出现在1970年代的美国，由于房产商在销售中引入了“时权”概念，刺激了消费者购买，后期并发展成了目前欧美相当流行的“假期交换系统”。今天，遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等，将旅游景观房产市场推向了一个新的高潮。美国迪斯尼公园、日本长崎“豪斯登堡”、法国巴黎“梦幻中心”等大型旅游项目纷纷将旅游景观房产作为其开发经营的重要内容之一，并取得了成功。欧美最近10年内开工建设的主要旅游景区、度假区、会展中心等项目中，92%以上规划有为旅游配套的景观房产。二、基本概念、类别及发展状况1．基本概念由于旅游景观房产源于国外，有关概念1990年代才开始进入中国，因此对于其概念来说，就不乏加入些地区和时代因素。目前，在国内处于导入阶段的这一概念，多被称为“景观房产”，但此称谓由于内涵的不同正发生着混淆。“景观房产”有的用来指旅游产业与房地产业相结合的一个广义的概念；有的则用来指具体建筑设计中将建筑与景观相结合的一种相对狭义的概念，国内许多房地产项目，在营销策划中都将自己称之为“景观房产”，而其实质或该项目有一定容量的小区景观设计，或指该项目具有依傍自然景观资源的特点等等。因此，笔者对其基本概念界定为：旅游景观房产实质依托周围丰富的旅游资源（包括自然景区、人造景观、人文景观），为全部或部分实现旅游功能而开发建设及经营运作的房地产项目。简单的讲就是指景在房群中，房群在景中，景因房群而显灵性，房群因景而凸现优美。景观房产往往以人文关怀与回归自然为主题，是在房产开发过程中以景观为卖点的房产建筑，它更加注重居住环境和居住空间的休闲性、舒适性、娱乐性以及功能方面的实用性。2．类别旅游景观房产的开发对象为房地产项目，并作为旅游物业在市场中运作，因此其销售方式有别于一般的房地产销售。针对不同的旅游物业，主要采取产权式和时权式的经营模式。因此，笔者将旅游景观房产的主要形式以“开发模式”和“经营模式”加以区分。（1）按开发模式区分。开发模式主要分为：酒店、休闲度假村、各类主题型度假物业、大型综合性项目内的配套物业等。（2）按经营模式区分。旅游景观房产的经营模式主要包括：产权模式、时权模式和养老型物业的经营模式等。3．内旅游景观房产的开发经营状况及国际经验借鉴（1）国内旅游景观房产的开发经营现状。上世纪八十年代末期，国内开始了部分在旅游度假区之内的以度假村为主的旅游景观房产开发，东南沿海也开始出现以休闲度假为主的旅游景观房产的开发。1990年代末，国际上的分时度假和产权酒店等旅游景观房产经营模式概念引入中国，并率先在海南等地开始实践，开创了中国旅游景观房产的新局面。时下，海南、深圳、青岛、杭州、厦门、北京等地已开工的旅游景观房产项目达到近百个，其中以分时度假模式经营的项目超过30个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店超过80家。国内目前涉足该领域的公司超过100家，主要有首创、海航、中信、中旅等大型企业以及一大批房地产开发商。2000年以来，海南、深圳、南京、北京、大连、秦皇岛等城市纷纷出现了产权酒店。产权式酒店这种模式的引入，一方面可以使酒店闲置的客房资源按房地产的方式迅速收回投资；另一方面可以提高酒店开房率，拓展客源市场，提高综合效益，具有不影响酒店正常经营和不需要酒店再投资进行客房建设、改造等特点，是解决我国目前酒店开房率偏低现状的一种低风险的可行方案。（2）国际旅游景观房产的开发经营借鉴。要发展我国的旅游景观房产业，不仅要了解自身状况，更要借鉴国际市场的发展经验，总结起来即为“天时、地利、人和”三方面因素。所谓“天时”，即社会发展、人民生活水准和消费意识的提高，促使这一特定市场需求的产生，这是旅游景观房产形成的“天时”。所谓“地利”，即以优美的自然环境、舒适豪华的内部环境为主要特征的旅游景观房产的开发，使符合这一特定市场需求的产品大量涌现，是为“地利”。所谓“人和”，即符合旅游景观房产项目需求的专业规范化管理模式以及产品特性相匹配的经营模式的形成，是为“人和”。三、杭州与上海对比研究旅游景观房产开发（一）杭州发展旅游景观房产的可行性1．资源条件俗话说：“上有天堂，下有苏杭”。杭州自古就以其丰富的自然和人文资源闻名于世，悠久的历史造就了杭州深厚的文化底蕴，留下了灵隐寺、飞来峰、雷峰塔、南宋皇城遗址、良渚遗址等宝贵的遗产。优良的自然山水是旅游景观房产最好的背景，良渚文化、运河文化、西湖文化、南宋文化等，则为提升旅游景观房产的文化品位提供了最佳的养分。2．区位、交通和客源条件杭州位于中国东南沿海，长江三角腹地，浙江东北部，地理位置优越，交通便利。沪杭铁路、浙赣铁路、沪杭宁高速公路、320国道、京杭大运河等将杭州和全国各地连接在一起。这些都将使杭州的旅游交通真正实现快速、畅通、舒适、安全。杭州市乃至整个浙江省，都是经济非常发达的地区，有钱有闲的阶层人数庞大，居民的消费观念较为先进。3．经济条件（1）经济发达，且发展迅速。（2）相关产业发展成熟。（3）一批发展旅游景观房产的骨干企业逐渐形成。4．政策条件旅游景观房产“旅居结合”的特性，恰好与杭州“游在杭州，住在杭州”的发展口号不谋而合。因此，政府对于旅游景观房产的开发大开绿灯，并提供资金、土地等方面的优惠政策。5．时代条件种种迹象表明，休闲已成为我们这个时代的重要特征之一，并已成为社会文化活动的重要组成部分。随着带薪假期的普及，留给人们的休闲时间将更加充裕。而以实现休闲度假旅游功能为主的旅游景观房产，将会成为休闲时代的上佳选择。（二）上海的可行性研究对比1．资源条件和杭州相比，上海的自然资源远不如杭州丰富，但可以从现代人造景观入手。1990年代，上海市旅游局和上海电视台等单位联合组织上海十大新景观评选活动，候选的新景观有：（1）内环线高架；（2）人民广场；（3）古北新区；（4）新外滩；（5）浦江双桥（南浦大桥、杨浦大桥）；（6）国际贵都大酒店；（7）新锦江大酒店；（8）徐汇区绿化景观；（9）上海商城；（10）海华花园；（11）康乐小区；（12）虹桥开发区；（13）地铁一号线12个站；（14）豫园商城；（15）花园饭店；（16）上海商务中心交易大厦；（17）上海影城；（18）甘泉苑；（19）上海广播电视大厦；（20）东方明珠电视塔。这些候选新景观无一例外地都属于景观房产和景观建筑之列。加上百年来海派文化的滋养，使上海旅游景观房产展现出与杭州十分不同的特色风格。2．区位、交通等条件作为国际化的大都市，在旅游方位交通这些基本硬件条件上自是不用说，无论航空、铁路还是航运和公路都十分便捷，再有新建成的洋山深水港，使上海真正成为国际航运中心。3．经济政治等条件上海可以说是全国经济最发达的城市，有钱有闲的人也很多。相较之杭州，两个城市房价有些地段不相上下。另一方面，杭州的休闲意味更浓厚些，并且居民的消费观念也比上海本地居民的消费观念相对先进。因此，上海居民的消费观念还有待进一步提升。（三）开发现状1．杭州旅游景观房产现状旅游景观房产被媒体称为“当旅游爱上房地产”，而在杭州这种大规模的“联姻”始于1999年开业的杭州乐园（一期）。在单日游客人数创下杭州第一的同时，这座主题公园附属的旅游景观房产售出了约90%。杭州乐园是省级旅游度假区——湘湖旅游度假区的主体工程，距杭州城区12公里，是国内最大的旅游度假区之一，由宋城集团投资兴建。已开发完成的杭州乐园一期投资近4亿元，园区内的旅游景观房产名为“天城房产”，面积约10万平方米，分为公寓和别墅两类。其中公寓500多套，分四个板块，面积从20～170平方米不等，总价约在6～50万元之间。别墅总价主要在100～400万元间。购买客户以省内一些经济发达地区的人员为主，购买目的主要用于度假和投资，所以小户型较大户型好销。目前，杭州已开发和在建的景观房产如下表：项目名称项目简介投资商杭州乐园(二期)位于湘湖旅游度假区内,总占地面积7000亩o二期项目将南部房产与擅长旅游和主题公园建设的宋城集团合作,发挥南部房产开发房产品的优势,计划建设国内一流的旅游ヽ休闲ヽ运动居住区ヽ度假区o宋城集团ヽ南部集团天都城(部分)位于余航星桥o总占地约6500亩,其中一期将开发占地870亩的主题公园及105亩的休闲度假中心o天都实业黄公望森林公园暨度假区位于富阳滨江大道沿线o总占地2150亩,以黄公望森林公园的生态景观为背景,以旅游度假休闲为主定位,在白乌江两岸营建一批仿古建筑o富春江集团等南都西湖高尔夫别墅位于之江国家旅游度假区o西湖国际高尔夫乡村俱乐部是浙江省首家具有国际标准的高尔夫球场o该球场由18穴国际标准高尔夫球场,大型度假中心ヽ中央会馆区等共同组成,占地260公顷,计划总投资22亿元o南都集团杭州国际会议中心位于之江国家旅游度假区7号地块o规划用地980亩,总建筑面积49万平方米,总投资20亿元的国际会议ヽ展示博览和休闲度假于一体的综合项目,将建高档度假村o上海中融置业发展有限公司杭州良渚文化村位于良渚文化遗址保护区o占地近6000亩,计划建设成集旅游ヽ休闲ヽ居住ヽ运动为一体的旅游休闲度假区,辅以部分的旅游景观房产o南都集团世界休闲博览园位于湘湖旅游度假区集旅游ヽ休闲ヽ度假ヽ汇展ヽ商务ヽ居住为一体的休闲度假社区,荟萃世界各地的休闲度假村模式,建设配套5000个国际标准展位的大型会展中心ヽ大型娱乐中心及设施齐全的社区配套中心,将体现旅居结合ヽ分时度假的休闲理念o宋城集团2．上海开发现状上海可以说在旅游景观房产方面动作不如杭州这么大，景观资源、开发商开发集团等都不如杭州丰富。但目前上海的房产商也在积极利用上海周边丰富的自然、人文资源，做足“都市旅游”的文章，投入这一项目的开发。如苏州河沿岸的“水景房”、黄浦江“江景住宅”的开发，上海九州大唐花园“亲水”方案、位于黄浦江边的河滨传奇项目、世茂滨江花园等。但还有待进一步朝规模化发展。（四）评价杭州上海旅游景观房产现阶段的主要特点为：休闲度假类的旅游景观房产开发项目有明显增加之势。休闲度假类房产在发达国家和地区已不是一种罕见的产品，在世界上许多旅游胜地，如美国夏威夷、日本富士山、澳大利亚黄金海岸、蒙的卡罗等地，诸如产权式酒店、度假型公寓已随处可见。目前杭州已有多项在旅游风景区内在建和筹建的旅游景观房产项目，主要为各类主题型度假物业及附属于大型综合性项目中的度假村或度假中心。在相关产业成熟基础上投资主体逐渐形成。在全国范围内，杭州旅游也与房地产业相对较为成熟，在此基础上，杭州已培育了一批具有全国影响力的旅游投资集团，为杭州旅游景观房产的发展积聚了一股中坚力量，以宋城集团、南部集团、开元集团、广夏集团等为骨干的旅游景观房产投资企业群体已逐渐形成。民间资本看好旅游景观房产。近年来，在城市规模的扩大、社会经济发展、旅游发展战略明确等多方面因素推动下，杭州的休闲经济发展空间得以进一步拓展，民间经济对投资杭州旅游及休闲经济的热情也逐渐高涨。这种投资热情表现在开发与需求两个方面。杭州乐园一期的销售情况，可