搜索
克而瑞·河南目录四、新盘推荐二、土地市场三、细分市场一、宏观环境宏观环境2016年第三期HONGGUANHUANJINGHONGGUANHUANJINGPART1政策解读45月1日起营改增试点扩大到建筑和房地产业政策：从5月1日起，营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。点评：由于只是出了一个试点范围，并没有出具体税率和抵扣项的细则，所以营改增的影响还不能具体确定，根据市场上大家都在猜测的11%的税率算，其实对房地产市场影响并不大，因为税改之后，税收的差额本身就很小。税种和税率的改变，对不同企业甚至不同项目所带来的影响各有不同。总体而言，高利润项目会增加税负，低利润项目很可能会降低税负。这从一定程度上说，将有利于那些库存量较大、去化艰难、利润相对较薄的三四线城市开发商降低税负，从而给这些开发商提供更大的降价空间，有利于三四线城市去库存。而对于京沪等地一些囤地时间较长、获得土地成本较低的房企来说，利润越是丰厚税负越会增加。企业大事记5中海310亿收购中信住宅业务3月14日,中海地产发布公告称,将以人民币310亿元的总价收购中信股份旗下完成整合后的中信公司及中信泰富持有的绝大部分住宅业务,总建筑面积约2400万平方米，,项目主要位于环渤海、长三角、珠三角及其他地区,大部分项目位于一线及二线城市。中海地产将主要通过向中信方面增发股份、同时转让小部分资产支付交易对价。交易完成后,中信将持有中海地产10%股权,成为中海地产的第二大股东。融创先买中牟美盛又牵手国控重点布局郑州2015年是地产的转型年，创新中伴随着阵痛，很多房企选择大范围改革。碧桂园选择在坚守中进取，在巩固三四线市场的同时，大力开拓一二线市场，与此同时，加码海外房地产业务。3月15日，碧桂园2015年的业绩发布会在香港举行，年报披露，2015年碧桂园实现合同销售金额1401亿元，同比增长7.1%，已连续三年销售破千亿。2016年碧桂园销售目标为1680亿元，不包括海外部分。在今年的业绩会上，碧桂园集团总裁、执行董事莫斌表示：“海外没有限定目标，有空间做得更好”。碧桂园多元化转型冲刺2000亿房企俱乐部融创中国收购中牟美盛，拿下了中牟的地块，预示着将正式进驻郑州。3月19日，融创中国举办与河南国控集团的战略合作签约仪式。孙宏斌亲自站台，与河南国控战略签约，三句话谈新合作：郑州强二线城市，看好郑州地产发展；与国控共同做一级土地和二级土地整合开发合作，深耕中原；发扬融创努力的作风，为郑州带来好的产品。郑州大事记63.9——紫荆山路下穿陇海路隧道围挡施工事件：为缓解紫荆山路陇海路交叉口交通压力，紫荆山路修建下穿陇海路隧道，3月9日晚10时起围挡施工，预计持续至10月底。紫荆山路下穿陇海路隧道工程南起陇海北一街，北至熊儿河桥南侧，全长约480米，暗埋段长约270米。实施这一工程，目的是为实现将来紫荆山路上的车辆穿越陇海高架地面道路路口时不受红绿灯限制。预计工程10月底完工后，南北向紫荆山路中间将有一条双向6车道的下穿陇海路隧道。点评：在高架下修建下穿隧道，对居民出行安全以及缓解交通压力，减少城市道路用地，缩短行车里程都有积极的作用，特别是紫荆山路、陇海路作为城市的主干道，通行车辆较多，人流量较大，下穿隧道的修建具有重要意义，同时也体现了城市文明风貌，区域交通的改善也为房地产开发带来积极影响。郑州大事记73.10——京广快速路二期直通西南绕城高速事件：10日，京广快速路二期南延高架主线桥将开通运行。有车一族可走京广快速路高架，一路绿灯直达西南绕城高速。点评：京广快速路穿过中心城区，连接连霍高速和西南绕城高速，是我市首条直通两条高速的南北向快速路。京广快速路二期南延高架主线桥的开通运行，可以缓解沿线交通压力，缩短城市距离，对城市交通具有积极作用。郑州大事记83.10——郑州园博园总体规划获一致通过拟于2017年9月开办事件：第十一届园博会由住房和城乡建设部、河南省人民政府主办，河南省住房和城乡建设厅、郑州市人民政府、中国风景园林学会、中国公园协会承办。展园选址在郑州航空港经济综合实验区，将以“引领绿色发展传承华夏文明”为主题，突出“绿色、低碳、惠民、共享”理念，展示园林艺术水平和城市园林未来发展方向，彰显文化传承。展区规划为9个国内城市展园组团，1个国际展区，5大主题公共展区。第十一届园博会拟于2017年9月至2018年5月举办。点评：“园博会”创办于1997年，由国家住建部和地方政府共同举办，是我国规模最大、规格最高、内容最丰富的风景园林与花卉盆景行业盛会。园博园选址于郑州航空港区，将大幅度改善航空港试验区的城市环境，提高航空港试验区城市建设水平，丰富当地乃至全省人民的休闲娱乐生活，有利于提升郑州航空港在社会的知名度，也将大幅提升郑州的城市形象，将为航空港区乃至全郑州、全省的带来经济发展。而区域环境的改善，也将给房地产开发提供沃土。郑州大事记93.14——郑州市场外迁有“续集”又有80家将外迁或升级事件：2015年，已经启动3年的郑州中心城区177家市场的外迁行动“收官”.为增强郑州辐射带动力，将省会打造成为服务全球、辐射全国的现代化商贸物流产业发展高地，郑州市计划利用3年时间完成绕城高速、黄河大堤、万三公路以内大围合区域商品交易市场外迁和转型提升工作。本次外迁将涉及中原区、二七区、金水区、管城回族区、惠济区等区域，共80家市场。根据计划，2017年要完成54家市场外迁，2018年完成26家市场外迁或转型提升。点评：批发市场外迁，是城市发展的必然结果。批发市场业态属于社会的低端业态，批发市场的外迁是转型、调整、变革的一个过程，是重构全新的生态圈的一部分，并非简单的搬家。此外批发市场的外迁对疏解城市交通压力也有积极的作用，而搬迁后的批发市场，也将给房地产市场提供优质的土地资源。郑州大事记103.16——郑州航空港区发展列入“十三五”规划纲要草案事件：昨日，十二届全国人大四次会议闭幕，大会批准政府工作报告、“十三五”规划纲要、全国人大常委会工作报告等。根据人大代表和政协委员对“十三五”规划《纲要草案》提出的意见进行了修改完善，修改57处。值得注意的是，“加快郑州航空港经济综合实验区建设”被写进了“十三五”规划纲要。据了解，“十三五”规划纲要草案57处修改意见中，有两处与郑州密切相关，增加的这两条修改内容分别为“加快郑州航空港经济综合实验区建设”、“建设郑州等以货运功能为主的机场”。点评：郑州航空港作为国家战略的一部分，发展一直备受社会各界的关注，如果说十二五期间是确定航空港的战略地位，是打基础的五年，那么十三五再次列入规划纲要，将是航空港试验区的腾飞的五年。河南省地处中原大地，是中部崛起的中坚力量，十三五规划纲要中，增加了“加快郑州航空港经济综合实验区建设”“建设郑州等以货运功能为主的机场”等重要内容，为我省实施开放带动战略提供了强大的政策支持，推进郑州航空港经济综合实验区建设、提升郑欧班列运营水平等举措，对河南建成连通境内外、辐射东中西的物流通道枢纽意义重大。郑州大事记113.20——中原路西三环直达新田城公交专线开通事件：3月20日，中原路西三环直达新田城公交专线开通，起止为新田城至中原西路西三环公交中转站，早6:30至晚7:30，每20分钟一趟，票价2元。4月份，新田城一号专线也将投入使用，接驳地铁一号线，再加上原有的565路（贾峪镇—医学院）公交，3条专线同时运营。点评：洞林湖因为环境优美，一直备受开发商青睐，先后有新田城、恒大、碧桂园3家大型地产公司入驻开发，但交通问题一直是该区域受争议的地方，此次开通的直达新田城的公交专线，将大大的改善该区域了交通匮乏的问题，假期了该区域和市区的联系，对促进该区域的发展具有一定的积极作用。随着新田大道通车以及陇海路高架通车，未来航海路西延、地铁6号线设立站点，公交公司设立公交枢纽，新田城的交通和配套将会越来越成熟。郑州大事记123.24——郑州“东五环”24日正式开始建设预计2017年底通车事件：24日G107线郑州境东移改建工程开工，郑州市民热议已久的郑州东五环正式开始建设，项目预计2017年底通车。工程北起中牟县郑庵镇前杨村南，与拟建的G107线郑州境东移改建工程一期（也是“东五环”的一部分，大致沿万三公路走向）相接，南至郑州市与开封市交界处的航空港区三官庙办事处坡董村，通过互通式立交与S102线相交。工程采用双向六车道一级公路技术标准，设计速度100千米/时，路基宽度33.5米，路线全长22.16千米。点评：G107线的每次的变迁都是一次城市框架的拉大，可以说G107线是郑州高速发展的缩影。本次G107的开工，标志了郑州开启了五环时代。从道路本身来说，G107线的开建，使城市又多了一条南向方向的主干道，特别是对提升郑州东部的交通具有重要意义，而且二期工程建成后也将是贯穿航空港区的一条重要通道，将大大加强港区和郑州市区的连接性，未来107新线向北可以通过中牟官渡穿越黄河，向南则可以一直延伸到信阳。所以说G107的开建，未来对全省南北路网都有一定的积极作用。从项目开发模式来看，该PPP项目的落地开花为我市普通干线公路建设开辟了新的融资渠道，对普通干线公路建设实施PPP模式作出了良好示范。郑州大事记133.28——郑州机场将完成所有航空公司转场坐飞机去T2吧事件：3月28日，河南机场集团发布消息，继3月6日国内18家航空公司转至郑州新郑国际机场T2航站楼运营后，本月30日零时起，郑州机场T2航站楼将迎来最后一批共13家航空公司转场运营，届时在郑州机场运营的33家客运航空公司将全部在T2航站楼运营，预计每天将有5万余名旅客在此抵离。点评：T2航站建筑面积大，可容纳更多的航空公司，便于扩大机场规模，统一管理，而且还可以和城市地铁、郑机高铁、公路实现零换乘，是继上海虹桥机场之后，全国第二个集城际铁路、高速铁路、高速公路、地铁等多种交通方式为一体的现代综合交通枢纽，对航空港的发展具有积极意义。郑州大事记143.30——新银科5.1亿揽高新区111亩地将用作安置房建设事件：继1月27日以8.796亿元揽地正式进驻郑州后，金科拿地“不停歇”。3月30日上午，郑州新银科置业有限公司以起始价51180万元竞得高新区111.28亩瓦屋李城改地，地块紧邻1月揽获的金科城项目用地。按照最大容积率3.5计算，楼面价元1971.14/㎡，单价459.92万元每亩。据金科河南公司总经理毕海涛透露，“此次竞得地块为安置房用地”。点评：继绿地、恒大、万科、碧桂园等知名一线房企，又一全国知名房企进驻郑州市场，郑州市场缺少好产品和好服务，而金科城则要最大化的体现金科最好的品质和服务，届时将为郑州房地产市场带来新的活力。土地市场TUDISHICHANGTUDISHICHANGPART22016年第三期土地市场16城中村非城中村供应地块位置成交地块位置备注：圆形表示城中村土地，方形表示非城中村土地区域涵盖：郑东新区、金水区、中原区、二七区、管城区、惠济区、经开区、高新区土地性质：住宅、商业、办公、综合，不含工业、公建配套用地位置分布：3月份全市供应土地16幅，成交土地11幅，城中村土地8幅，非城中村土地3幅；城中村成交主要集中在惠济区、以正弘澜庭叙项目为主，非城中村成交位于管城区1-3173-68211267-10324-513-1611土地供应17土地供应：3月份土地供应较2月有所上涨；本月土地供应16宗合计982亩，环比上涨22.57%，同比上涨64.70%；其中非城中村供应占比下降单位：宗单位：亩单位：万㎡单位：万㎡71252281215181331711231110551583750510152025303540郑州市土地供应宗数走势图城中村非城中村461544367561374701018106511288471286531774521581680446258193492254822702080500100015002000郑州市土地供应面积走势图城中村非城中村31.