优山美地开盘方案

优山美地一期A、C栋开盘执行方案（讨论稿）第一部分总纲为尽快回笼资金，消化项目一期意向客户，达成销售目标，结合开发商意见制定本方案。本方案的具体策划思路如下：本项目一期开盘时间定于2013年元月1日，方案主要分为两个阶段：第一个阶段为开盘前期准备，项目推广阶段；第二个阶段为开盘销售阶段。第二部分开盘前期准备事项工程进度：目前我项目一期A栋、C栋基本已建至3层以上，具备预售条件；其他基本配套，如项目大门和绿化并未进行处理，将影响我项目工程进度方面的说服力；房产局、银行、公积金中心备案情况：目前我项目还未在零陵房产局及按揭银行和公积金管理中心完成项目备案，鉴于在房产局、按揭银行及公积金中心完成备案有诸多程序要做（具体流程咨询房产局及相关银行），将花费若干工作日，为保证开盘前能顺利完成项目备案，拿到预售许可证，建议派专人经办此事，，以给销售人员进行相应培训，备齐签订合同所需的物料、印章等；广告推广：目前本项目户外广告仅在乡镇有少量墙体广告，电视广告和网站广告，为保持潜在客户对本项目的关注，建议在开盘前更换现有的广告内容；置业计划单费用清单：（后附，如需改动，则在开盘前即时确定完善）交房标准清单：（后附，如需改动，则在开盘前即时确定完善）销售人员培训：银行、房产局、公积金中心现行政策培训；开盘流程培训；认购协议签订培训、合同签订培训；第三部分开盘前项目推广工作截至2012年12月23日止，我项目售楼部已累计接待到访客户261组，自11月28日开始VIP卡招募至今25天时间，共办理20余张VIP卡，按客户积累的情况，远远未达到开盘的条件；但是，考虑新年将近，抓住外出务工人员回乡置业的客户资源，进而保障销售目标的完成；为了让零陵市民对我项目有良好印象，并上门了解开盘信息，为开盘聚集人气，积累客户，我们还应在开盘前进行项目推广，具体推广计划见下表：1、电视台广告播放开盘广告2、永州楼市网广告更换开盘广告；3、电视全频道飞播5天；4、工地户外广告更换开盘广告（12月30日前）；5、腰鼓队游街宣传3天（12月31日-元月2日）；6、工地条幅8条（12月31日-元月2日）；7、售楼部氢气球4个，拱门1个（12月31日-元月2日）。条幅内容：热烈庆祝优山美地一期盛大开盘零陵最具性价比的楼梯房-优山美地开盘必特价，特价必升值110至138平米纯板式臻品美宅第四部分开盘执行方案一、为充分消化VIP客户，保障开盘当天售楼部现场人气火爆，特将开盘方案分2步进行：VIP客户内部认购（选房）和签订合同；1、VIP客户内部认购：为兑现VIP卡客户可优先选房的承诺，并充分消化VIP客户，为开盘当天聚集人气，销售员提前3天（12月26日）通知已办理VIP卡的客户，于元月1日（待定）进行内部认购，即选房；非VIP客户在下午或第二天才能选房。认购地点：优山美地售楼部；认购时间：1月1日9点18分（待定）；认购形式：持有VIP卡的客户按到场先后顺序进行选房，选好房号后，交齐定金20000元（待定），签订“众鑫.优山美地认购协议书”；1、1月1日当天认购客户可享受特别优惠（待定）：一次性付款客户优惠：(总房款－VIP卡优惠)×98折（待定）按揭付款客户优惠：(总房款－VIP卡优惠)×99折（待定）2、合同签订：VIP卡客户签订认购协议书后1个星期之内，一次性付款的客户补齐总房款，签订“商品房预售合同”；按揭付款的客户补齐首付款，交齐贷款所需资料，签订“商品房销售合同”；3、内部认购说明：1月1日原则上只接受VIP客户选房，如有特殊情况客户则根据情况，请示开发商领导，灵活处理；1月1日未到场选房的VIP客户认购，只能在1月1日未被认购房源中选房；未购买VIP卡的客户不享受VIP卡优惠及认购当天优惠，且只能在6月1日未被认购房源中选房。4、VIP卡退款说明：如办理VIP卡客户未成功选房，又不想等待我项目二期房源，申请退款的，均在开盘一个星期后，即1月8日起办理退款。二、销售动作分解（1）交易流程图停车、下车了解交易程序排队等待交易检验VIP卡、VIP协议，身份证，并发选房单凭选房单选房，在选房单上填好房号凭选房单选房，在选房单上填好房号按到场时间顺序排队8点18分、第一次放5组客户进入场内，入口处工作人员根据场内人员气氛放人、补足内场人气不断放人的同时也要不断把排队隔离绳收短，不让龙尾人群寂寞销售日、给星夜排队的客户按次序优先进入排队隔离绳工作人员在销控表上对应的房号贴上已选标识（2）交易流程分解①12月25日－12月31日销售铺垫工作各项准备工作、宣传推广全面完成，将已经确认的认购方案政策、规则和均价向意向客户公布，基本确定认购当日到场客户的数量。要求：销售人员必须打电话通知所有来售楼部咨询过的客户，力争所有购买VIP卡的客户都到现场来了解情况，基本确定客户的意向房号，并进行置业计划单估算，详细描述开盘当天的流程，打消客户疑虑，让客户明白1号来就是来交齐定金、定好房号的，重点告之开盘当天的特别优惠是绝无仅有的，吊起客户的胃口，为开盘当天造势。确保所有客户必须在1月1日前对认购政策、规则了解清楚。②1月1日开盘当日现场分为三个区域——排号等候区；选房签约区；收款签章区。排号等候区（责任人:）：维持场外排队次序，防止意外情况发生，引导客户停车安全，客户按照排队的先后顺序领取选房单，并按照选房单号的先后顺序进入选房签约区。选房签约区（责任人:所有销售员）：销售员查验客户身份证、选协议、收据装袋凭填好的选房单、身份证签订认购协议凭协议和身份证到财务交款，协议盖章，选房单到12点左右，龙尾部分人已比较稀少，为了使内场保温，可以打开入口，放入适当的人员、造挤压，同时注意场内情况，避免不必要的事故检查票据、抽奖、离开房单、VIP卡并协助客户尽快选定房号，填好选房单；填完选房单后由工作人员把销控表上的相应房号贴上已选标识；客户填写完认购协议后，凭一式两份的认购协议进入收款签章区。收款签章区（责任人：）：财务人员在查验认购协议、VIP协议、选房单后收齐20000元定金，开具收据，并在认购协议上签章，同时选房单；将一份认购协议和收据发放给客户，一份由财务保管，另一份认购协议送刘源保管。领完认购协议后请客户离场！三、工作准备1)现场气氛渲染售楼中心外放布幔、地毯、门前大街放置充气拱门一个、氢气球4个，工地大门和工地脚手架上均悬挂适量条幅。售楼部大门入口处，放置6-8对花篮。2)导视系统导入路牌、自有路牌、地面通道指示牌、入口指示牌、桌牌、出口指示牌、停车指示牌、队列指示牌、排队等候区指示牌、解说签约区指示牌、收款签章区指示牌、礼品发放区指示牌、厕所指示牌、餐饮区指示牌等导视支持；3)销售工具交易规则传单、计算器、光笔、资料夹、销售员着装统一；四、人力资源需求分析专业称谓人数职务说明人员来源地点五、物资准备清单任务事项要求时限责任人外场搭建包装充气拱门跨度12米1日7点前广告公司地毯红色，约50㎡1日广告公司售楼中心门口条幅8条，红底黄字1日广告公司氢气球8个，下挂条幅1日7点前广告公司指挥总指挥1协调/决策全场协理1传递/检查内场解说销售员4讲解/签单选房签约区销控1销控表贴牌选房签约区交易交易经理1协调/登记收款签章区出纳2收款/出票/盖章/签署协议收款签章区安全外场指挥1信息/命令外场巡视保安2交通/门禁外场合计共人音像或扩音器2套31日前遮雨棚4个31日前凳子20把31日前隔离绳50米31日前花篮16个1日7点内场改造包装协议签定桌利用现场谈判桌收银桌利用现场销控台协议柜利用销控台抽屉X展架认购流程及须知31日前销控封号板具体见设计31日前销控内场小销控看板具体见设计31日前广告公司房源封号贴黄色和红色2套，5厘米不干胶圆点31日前广告公司房源销控笔采用红色和黄色荧光笔31日前广告公司内场导视系统收银台指示牌31日前广告公司签约指示牌31日前广告公司房源确认指示牌31日前广告公司后勤服务垃圾袋若干扫帚、簸箕3套水杯/矿泉水500个/100瓶31日前工作人员胸牌31日前笔20支31日前卫生纸若干31日前雨伞根据天气情况定礼炮8个，喜庆用品店有售16日前鞭炮若干16日前财务票据购房协议无碳复写、便于识别16日前购房发票一式三联16日前房屋平面图五、开盘销售价格建议1、开盘销售价格建议车库—3000元/平方米杂房—2680元/平方米一层—2618元/平方米二层—2688元/平方米三层—2688元/平方米四层—2618元/平方米五层—2498元/平方米六层—2398元/平方米住房销售均价约2585元/平方米左右每栋应区分朝向、景观等因素微调。2、开盘销售政策建议一次性付款98折、银行按揭贷款99折七、危机预防与处理1、天气情况预防：提前五天预测活动当天的天气情况，如若整体趋势不好，则有必要公司开会讨论作何安排。如果预测天气不错，每天仍要关注天气变化，以防万一。2、预防有对公司不满的人员到现场蓄意捣乱，保安在门口应做好仔细的站岗工作，同时签到处做好登记工作。对于活动现场，必须有专门负责控制现场秩序的负责人。3、客户带的现钞较多，防止偷盗抢劫，所以销售现场应有适量的保安人员。八、开盘当日选房流程1、上午9点18分整正式开始选房，所有客户集中按照到场的序列号在客户接待处凭VIP卡等相关证件贴选房号码后在客户休息区等待叫号。2、客户听到叫号后，按照到场先后发放的选房单序列号每组4人，同时进入销售大厅，后面4位排在选房等候区等候。客户选房时间约为每组5分钟。3、置业顾问开盘前事先与客户充分沟通，并于当日在销售大厅内准备好相关资料，以最短时间帮助客户选定称心房源。4、置业顾问须在签约前向销控人员要房号，如没理想房源则选择第二第三意向房源。5、销控人员确认签约房源后，广播告知恭喜客户选到理想房源及念出已选房号并在销控板上张贴相应房号。6、置业顾问帮助客户签定《优山美地认购书》。7、置业顾问签约后带领客户到财务人员处交齐定金。8、置业顾问在将客户所有的事务办理完毕后，将客户送至大门口，并再次恭喜客户（在客户不多的情况下）。9、排队区的第一位客户紧跟进入销售大厅，后面依次进行，当排队区客户全部进入之后，休息区的下4位进入排队区。九、优山美地开盘选房须知优山美地一期住房认购须知（X展架内容）欢迎您认购优山美地一期住房，请您仔细阅读本《认购须知》，我们将竭诚为您服务！1、认购活动在优山美地营销中心现场举行，VIP客户优先参与认购活动。2、VIP客户须带上身份证、VIP卡、收据及认购书进行VIP客户确认登记，并领取选房单顺序号码，逾期或以上文件未齐者，不予办理客户确认登记，后果自负。3、VIP客户按领取的选房单顺序号码排队分批进入选房区选房，每批客户选房时间为5分钟，逾时未选到房则作为自动放弃优先选房权。4、在等候区叫号排队时，如在连续三次叫号后，仍无人应答，则以缺席处理。5、若VIP客户同时选中同一房号，则以选房编号顺序决定优先权。6、按认购书规定的时间及选定的付款方式交付首期款或付清全款，并签署《商品房买卖合同》，同时提供按揭所需资料。7、按约定时间办理银行按揭手续。8、每套住房认购定金为人民币贰万元整（￥20000.00元）。9、所认购的房号、业主姓名及付款方式在签定《商品房买卖合同》后，不得更改，如确需更改则交纳1000元更改费。新龙花园选房流程（X展架内容）客户抵达现场凭VIP卡登记领取资料、选房顺序号码休息区等候，查看认购流程、认购须知按顺序号每组4名客户进场选房每组客户选房时间为5分钟签署认购书，交纳定金客户离场1、客户按时抵达营销中心。2、在入口接待处登记、查验证件、领取资料及矿泉水。3、在客户休息区等候，查看选房流程，认购须知4、主持人叫号，被叫到号码的客户排队进入选房区，选定房号，签署《优山美地认购书》。5、客户进入交款区，凭《优山美地认购书》交付购房定金。财务开具购房定金收据。附件1、优山美地认购书附件2、优山美地1期交房标准附件3、购房客户应缴纳的相关费用清单优山美地项目组2012年12月24日优山美宅尚品家