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学习要求：1.了解房地产估价技术路线的概念；2.熟悉房地产估价技术路线与房地产价格内涵、房地产价格形成过程的关系；3.掌握房地产估价技术路线确定方法和过程；4.熟悉估价作业方案的内容；5.掌握估价作业方案的编制。能力目标：能够理清估价思路，会设计出适宜的估价技术路线；能规划好估价实施步骤，会拟定估价作业方案。一、估价技术路线的含义和作用1.估价技术路线的含义就是指估价人员在对估价对象房地产的价格形成过程的认识基础上，思考形成的知道整个房地产估价过程的技术思路。包括3个方面的要素：①由估价目的所决定价格内涵；②由估价原则确定估价思路；③由估价对象房地产的类型、估计方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定估价方法。最后得出：确定估价技术路线就是确定房地产价格内涵和价格形成的过程。2.估价技术路线的作用①可以明确估价对象的价格内涵，显现出估价对象的价格形成过程；②是评估出估价对象价值所遵循的根本途径；③是指导整个估价过程的技术思路，正确的股价技术路线能避免很多无效劳动的发生。二、估价技术路线与股价方法的关系1.估价技术路线是评估的思路，估价方法是评估的手段下面是某市房屋拆迁补偿估价技术细则中关于住宅房屋估价技术路线的设计，其对一般住宅房屋拆迁补偿评估测算的技术路线如下：（1）确立评估基准。在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”做完评估基准。（2）测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场比较法、成本法等估价方法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比准价格的算式平均值确定。（3）确定评估价格。各被拆迁房屋分别与“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁住宅房屋的评估价格。其计算公式为被拆迁住宅评估价格=标准样本住宅基准价格×实体状况修正系数2.估价方法反映着价格形成的过程，体现着某种估价技术路线例如：①市场法：房地产的正常市场价格是该房地产在公开市场上最可能的成交价格，或者说是被大多数买家和卖家认可的价格。故市场法采用选取类似房地产的实际成交价格作为评估价格的技术路线。②成本法：在无法通过市场直接得到估价对象的正常市场价格的情况下，通过对估价对象房地产的价格组成部分进行分解，了解各价格组成部分的正常市场价格，再累加（积算）作为估价对象的正常市场价格。③收益法:可以讲购买房地产作为一项投资，将该投资未来可言获得的所有净收益折现之后累加，用所得结果昨晚估价对象的房地产价格。④假设开发法：房地产价格形成过程也即估价技术路线是未完成的房地产价格取决于它完成后的价格与从未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利息、利润、税费的差额。三、确定估价技术路线应注意的内容1.确定房地产估价技术路线时要充分了解估价对象对一涉案房产进行拍卖估价，首先了解拍卖的形式，有两种：一是限制性拍卖；另一种是非限制性拍卖。估价思路：应明确估价对象为限制性拍卖估价，故此时估价结果应该属于清算价格评估。与一般估价的差别：存在短期强行变现的影响。（而短期强行变现将对估价结果产生相应的影响）2.确定房地产估价技术路线时要充分了解估价目的注意：估价目的决定了价格内涵，进而决定了估价技术路线。银行需要对抵押人提供抵押的一宗房地产进行估价，而且该房地产的土地划拨取得。分析：银行要了解的是当因为抵押人所担保的债权不能按时清偿时，银行能够通过变卖抵押房地产获得的最大价值是多少，因此在“抵押评估”的目的下对该房地产进行估价时，就要向估价委托人（银行）说明，在处分抵押房地产时将要向国家交付多少土地使用权出让金。也可理解为——该房地产在“抵押评估”目的下所估算的房地产价格的内涵中应该扣除应向国家交付的土地使用权出让金。为保险目的进行的房地产估价，其价格内涵将不包括土地的价格。原因：因为保险估价的价值主体（保险公司）所关心的仅仅是房屋的价格，在出险时土地是不会受到损失的。3.确定房地产估价技术路线时要充分了解估价时点某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的是为了抵押贷款，按正常市场价格评估的结构式1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日，因业主无力偿还，银行申请拍卖房产抵债，经法院判决将该房地产拍卖，扣除拍卖所得各项税费后为600万元，不足偿债，于是银行认为评估公司估价有误，要求其赔偿损失。事实上，该责任不在于评估公司，因为1000万元这一估价结果是估价对象在设定抵押权时（即1999年8月1日）的正常市场价值，而不是2001年10月1日拍卖时的市场价值。估价结果本身是客观合理的，只是不同时点市场价格不同，故评估公司没有赔偿责任。例2-1甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建设两幢（分别称为A座和B座）8层共5000m平方米的商品房，至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至四层，B座建至五层，工程到此停工，甲、乙双方此后为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方尚应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。1.确定评估结论的依据应该是：A.以1500万元作为评估价值B.以（1400+1580）／2=1490万元作为评估价值C.以1993年7月至12月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估价值D.以1995年7月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估价值2.如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，估价时点应确定为：A.1993年12月B.1995年7月C.项目转让期D.项目建成期3.该商品房预计1998年5月建成，要估测建成时的售价，估价对象的状况和房地产市场情况应该如何选择：A.估价对象状况及房地产市场情况均为1995年7月的状态B.估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态C.估价对象状况为1998年5月、房地产市场情况为1995年7月的状态D.估价对象状况为1995年7月、房地产市场情况为1998年5月的状态第一问：估价时点是1993年12月工程停工之日，而不是1995年7月甲方向法院起诉之日；第二问：用假设开发法确定项目在转让时点的价格；第三问：是确定估价对象在1998年5月建成时的售价，故估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态来确定其届时的价格。四、估价技术路线确定过程及案例1.估价技术路线确定步骤（1）确定估价的基本事项。估价基本事项包括估价目的、估价对象、估价时点（设计估价路线的前提和基础）。（2）确定价格内涵。两个层面的问题：一个是“什么前提条件下的房地产价值”的问题，即采用什么价值标准。——一般是公开市场价值。另一个是“估什么类型的价值”的问题，根据估价目的不同，可能的价值类型有交易价格、投资价格、保险价格、课税价格、抵押价格、补偿价格等。（3）选择适宜方法、途径。估价方法要适宜、可行，尽可能从不同途径推导估价对象的价格。（4）方法应用要点或者需要特殊处理的地方。2.估价技术线路设计案例某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。估价技术路线设计如下：（1）明确估价基本事项估价对象是某公司一幢办公综合楼，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上那个为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。估价目的是为委托方以该房地产作为抵押贷款担保物提供价值参考依据。估价时点是2005年3月15日。（2）确定价格内涵本次评估为抵押价值评估，按规范要求，应采用公开市场价值标准，因此估价价格内涵确定为抵押物在设定抵押权时的正常市场价格，价格类型是房地产抵押价值。（3）选择适宜方法、途径途径1选用成本法进行估价。行政划拨土地上房产作为抵押物进行抵押价值评估时，先分别测算房地产与土地的成本价格，再综合形成整幢办公综合楼房地产的价格。选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金。途径2选用市场法进行估价。先加上估价对象为具有完全产权的商品房，然后用市场法测算该对象的公开市场价格，从得出的估价额中减去需要补交的土地出让金即得出估价对象的抵押价值。途径3选用收益法进行估价。先假设估价对象为具有完全产权的商品房，然后将估价对象分为商业、办公用房两部分，再用收益法分别测算各部分的价值。二者相加形成估价对象总价值，从得出的估价总价值中减去需要补交的土地出让金即得出估价对象的抵押价值。基于估价对象资料可靠性，决定选用以上成本法、收益法两种估价路线估价，将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值。（4）方法应用要点或需要特殊处理的地方收益法何总哦土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计，剩余年限为可收益年限。某市房地产管理局预出售直管公房，现委托评估公司进行出售价格评估。估价对象：谋取内四个房管所直管公房（混合、砖木房屋共35000平方米）估价目的：对房管局直管公房做出售价价格评估估价时点：1994-6-9价值定义：房改售房价格估价技术路线设计如下：先明确价格内涵，是考虑成新折扣的房屋重置价加上基准地价，再确定方法和途径，是选取一类具有相同地段、相同建筑结构、相同建设年代的房屋，确定该类房屋的平均价格作为这一类房屋的基准售价，然后再选用成本法和基准地价修正法分别估算建筑物价格和地价，最终确定房屋的基准售价。评估人委托，要求对房地产保险事故发生后的损失价值或损失程度进行评估。试写出该估价任务的技术路线。一、估价作业方案内容1.制定估价作业方案的意义（1）简单的估价项目只需实施过程主动机型了以往有效的工作方式和惯例。（2）技术难度大、工作量大、没经历过的、重要性强的估价任务①首先研究拟定一个周密的估价作业方案，将耗费较多资源。②对于国际著名评估机构，还将建立评估设计评价系统，用来评价已完成的评估设计方案。北京奥运场馆拆迁评估项目为北京市重点项目，北京首佳房地产评估有限公司通过公开招标取得了其中的3号标段住宅拆迁评估和7号标段非住宅非住宅拆迁评估项目（总共分为7个标段）。关于2002年8月正式开始拆迁评估工作。3号标段是6个标段中户数及建筑面积最多的标段，总户数达415户，总建筑面积达55000平方米，设计朝阳区两个生产队及中科院的部分公房，情况十分复杂，原有的基础工作不是很完善，加之工程要求时间紧，公司评估人员借助项目管理技术通过研究制定缜密的实施方案，使得所有估价人员分工明确、目标明确、技术路线明确，实现了估价作业的优化整合，确保了估价结果的质量和可信度，同时提前4天完成委托任务。注：《房地产估价规范》指出“在明确估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。”2.估价作业方案的主要内容确定拟采用的估价技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法；拟调查收集的资料及其来源渠道；预计所需的时间、人力、经费；拟定作业步骤和作业进度。（1）确定拟采用的股价技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法①估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法及这些估价方法的综合运用；②对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价；③根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中说明理由；④优先选用市场比较法；⑤收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法；⑥具有投资和再投资开发潜力的房地产估价，应选假设开发法作为其中一种估价方法；⑦在不适用市场比较法、收益法、假设开发法时，可采用成本法；⑧估价方法的确定是根本，作业方案其他内容应服务于方法的应用。（2）拟定调查收集的资料①若采用市场法，则须收集交易实例资料；②若采用收益法，则须收集收集实例资料；③若采用成本法，则须收集