估价师《理论与方法》练习题

2010年房地产估价师考试《理论与方法》练习题1.楼面地价=土地单价÷（）A．建筑层数；B．建筑履盖率C．绿地率D．建筑容积率2.某一房地产价格水平的高低，主要取决于（）供求状况。A．本地房地产的B．全国房地产的C．本地区本类房地产的D．本类房地产的3.完好房的成新度一般为（）。A．十成新B．九到十成新C．八到十成新D．七到十成新4.其他条件相同，期房价格一般（）。现房价格。A．高于B．低于C．等于D．不可比5.用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、（）、个别因素修正。A．环境因素；B．质量因素C．区域因素D．新旧程度6.对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用（）。A．一般物价指数B．建筑材料价格指数C．房地产价格指数D．定额调理整系数7.用成本法估价时，房屋现值=（）A．房屋重置价格-折旧年限×尚可使用年限B．房屋重置价格-年折旧额×耐用年限C．房屋重置价格×成新度D．房屋重置价格-年折旧额8.用成本法评估新建房地产价格的基本公式为：新建房地产价格=取得土地费用+（）+正常利税。A．拆迁费用B．建造建筑物费用C．公共设施建设费用D．市政设施建设费用9.土地价格=[房地产净收益-（）]÷土地还资本化率A．土地净收益B．建筑物价格×建筑物资本化率C．建筑物总收益D．房地费用10.从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的资本化率应（）。A．越高B．越低C．不变D．越可靠11.某房地产正常年净收益为6000元，当前银行利率为10%，购买年为8年，估价应为（）元。A．54000B．32010C．48000D．6000012.收益法公式为V=a/r[1-1/（1+r）n]成立的条件是（）。A．a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零；B．a每年不变、无限年期、r第年不变且大于零；C．a每年变化、有限年期、r第年不变且大于零；D．a每年不变、有限年期、r第年变化且大于零；13．某临街深度30.48米（即100英尺）的矩形宗地，总价为100万元，根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格为（）万元。A．50B．70C．30D．40万元14.某房地产1992年1月1日的价格为1000元/平方米，1992年到1995年年平均上涨10%，用长期趋势法评估，该房地产1996年1月1日的价格应为（）元/平方米。A．1611B．1331C．1464D．140015.同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为（）。A．一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房；B．非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房；C．腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房；D．非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房。16．房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）。A．上升B．下降C．不变D．升降难定17.残余法是依据（）价格。A．土地收益求取土地B．建筑物收益求取建筑物C．房地收益求取房地D．房地收益单独求取土地或建筑物18.用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取（）成本作为评估依据。A．该宗房地产的实际B．类似房地产的客观C．类似房地产最高D．类似房地产的最低19.有甲、乙两宗面积形状都相同的的相邻地块各值50万元，若将两宗地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双主都是公平合理的正常价格应为（）。A．50万元；B．55万元C．60万元D．60万元以上20.理论上“八项因素”构成的房租通常称为（）。A．市场租金B．商品租金C．理论租金D．成本租金21.用成本法评估新开发土地价格的基本公式为（）：新开发土地价格=取得待开发土地费用+（）+正常利税。A．拆迁安置补偿费B．基础设施建设费C．公共设施配套费D．开发土地所需费用22.（）限制了估价报告书的用途。A．估价方法B．估价目的C．估价原则D．估价日期23.在路线价法中，（）只需根据深度百分率即可计算地价，不必制定相应的修正率。A．一面临街矩形地B．一面临街三角地C．一面临街梯形地D．一面临街不规则形地24.在评估期房价格时，（）。A．估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（现在）的状态B．估价对象状况为估价时点（现在）的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态C．估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（未来）的状态D．估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场状况为估价时点（现在）的状态25.一般损坏房的成新度为（）A．4-6成B．5-7成C．4-5成D．5-6成26.一宗房地产交易能够达成的充分条件是（）A．买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格B．买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格C．买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格D．买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格27.某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率为50%，楼面地价为100元/平方米，则其土地单价为（）元/平方米。A．500B．200C．250D．10028.某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元，。若投火灾保险，则其投保价值应为（）万元。A．100B．70C．60D．4029.某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为（）%.A．40B．60C．50D．6730.某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%.某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。A．323B．275C．273D．25831.某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为（）万元。A．417B．500C．460D．45032.某类房地产通常抵押贷款占70%，抵押贷款的年利率为10%，购买者自有资本要求的年收益率为12%，则该类房地产的资本化率为（）%.A．10.6B．11.4C．11.2D．10.833.某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，资本化率12%，出让时的土地使用权年限为50年，现已使用5年，则该宗房地产的现时总价为（）万元。A．833.33B．830.45C．828.25D．827.6434.某前后临街总深度为30米的矩形宗地，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为（）米。A．10B．15C．20D．3035.对同一宗房地产而言，（）A．房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物折旧B．建筑物价格=房地价格-土地价格C．土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物折旧D．房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物折旧36.开发商在开发某别墅区时，产了增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使别墅的价格下降，这是因为（）。A．市场不景气B．该别墅区的环境条件变差C．该别墅的单位开发成本降低D．开发商可获得满意的利润即可37.购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%，若该类房地产的资本化率为10.8%，则自有资本要求的年收益率为（）%.A．15.0B．15.7%C．12.6%D．11.638.选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例与估价对象处于（）。A．同一地区B．同一城市C．同一供求范围内的类似地区D．A或C39.某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年限n之间的关系为（）。A．N=t+nB．Nt+nD．A、B、C都可能40.房地产价格实质上是房地产（）的价格。A．开发成本B．权益C．物质实体D．B和C41.甲土地的单价为2100元/平方米，建筑容积率为7，乙土地的单价为1500，建筑容积率为5，该两块土地的总价相比（）。A．甲的等于乙的B．甲的高于乙的C．甲的低于乙的D．难以判断42.用成本法估算建筑物折旧时，折旧注重的应是建筑物价值的（）。A．收回B．摊销C．减损D．补偿43.某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为50%，土地单价为2500元/平方米，则其楼面地价为（）元/平方米。A．500B．2500C．1000D．125044.房地产开发成本的增加，（）房地产的价格。A．必定提高B．必定降低C．不一定提高D．不一定降低45.路线价估价的第二个步骤为（）。A．设定标准深度B．求取路线价C．编制深度百分率表D．划分路线价区段46.房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为（）。A．四类B．五类C．六类D．七类47.新建筑物的的价格=（）+建筑物建造费用+正常利税。A．征地费B．拆迁安置补偿费C．地价款D．零48.某类房地产1994年到1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米。按平均增减量趋势法去估计，该类房地产于1999年的价格为（）元/平方米。A．2390B．2410C．2430D．245049.某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则建筑物的成新率为（）%.A．76B．80C．81D．8450.甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/平方米，乙房地产尚可使用60年，单价为1100元/平方米，资本化率均为8%，实际上甲房地产的价格（）乙房地产的价格。A．高于B．低于C．等于D．B或C51.某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820、850和900万元，若赋予权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗房地产的最终评估价格为（）万元。A．850B．845C．869D．85752.假设开发法中预期开发后的楼价不可用（）法求取。A．市场比较法B．收益法C．成本法D．长期趋势法53.一宗土地用途假设开发法评估其价格：在商业用途下的估算结果为800万元，在居住用途下估算的结果为1000万元。根据城市规划既可以作为商业用途也可作为居住用途，则该宗地的评估价格应为（）A．800万元B．1000万元C．900万元D．1800万元54.按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则期依据为（）A．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%B．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%C．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%D．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%55.某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，每年房地产净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，该宗房地产的价值为（）万元。A．130B．119.2C．117.5D．120.056.某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%.某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/平方米，应缴纳的税费均由买方承担，则该宗房地产的正常交易价格为（）元/平方米。A．2487.75B．2500.00C．2511.00D．2152.2557.路线价法特别适用于（）需要对大量土地进行估价的场合．A．土地经济评价B．土地课税C．土地收益测算D．土地定级58.直线趋势法公式y=a+bx中，x表示（）。A．价格B．常数C．价格变动率D．时间59.在市场比较法中，土地使用权年期个修正属于（）修正。A．交易情况B．交易日期C．区域因素D．个别因素60.有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/平方米，不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积租金为59元/平方米，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。甲、乙写字楼的租金相比（）。A．甲高于乙B．甲低于乙C．甲等于乙D．不可比61.甲、乙两宗房地产，在物质实体方面皿好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比