住宅产业化的实践与探索

住宅产业化的实践与探索报告人：刘贵平-------自北新房屋有限公司一、住宅产业化的功用对社会对开发商对业主（终端客户）对社会节约资源，保护环境（循环经济），提高生产率，带动科技进步对开发商缩短项目周期，节省财务成本及管理成本工艺流程标准化便于建安成本控制利于总部对区域公司、项目公司的垂直控制精细化生产，产品品质有效保证，重现度高完善的售后支持（房屋供应商承担），减少业主赔偿纠纷，提高开发企业美誉度对业主（终端客户）入住时间缩短住宅品质均好性得到保障享受专业化的售后服务降低投资型业主的投资风险二、住宅产业化技术路径的确定市场定位：先高端后中低端。建筑体系（技术路径）的确立：先低层后多层，小高层。市场定位：先高端后中低端。依据：好产品一定是价格不低好产品一定是富人先享用富人享用的产品一定是好产品建筑体系（技术路径）的确立：先低层后多层、小高层。依据：低层技术国外成熟，全套引进加以改造后即可应用低层技术支持别墅产品，此类产品的消费者眼界开阔，易于接受新事物多层、小高层技术一定要靠自主创新，但低层的经验有许多参考价值建筑体系（技术路径）的确立：先低层后多层、小高层。----基于国家资源条件以及工业化程度，钢结构体系是最佳选择。钢结构体系是最佳选择的理由体系比较钢筋混凝土框架（现场浇注）+预制混凝土围护构件（墙板、楼板、屋面板）2X4木结构体系（低层）薄板钢骨结构体系（低层）箱型或H型钢结构梁柱体系+实体填充墙或者复合轻质墙体三、关于北新房屋1.股东构成北新集团、北新建材、新日本制铁、丰田汽车、三菱商事2.投资目的中方：产业升级：建材制造房屋制造投入产出比：1：11：10日方：巨大的中国住宅市场（至少二十年内的高成长性）商机颇多3.公司历程2003年1月—2003年10月：技术与市场的碰撞2003年10月—2004年9月：技术本土化（企业标准确立，生产线建设，人才培训及小订单实践）2004年9月—2005年12月：工厂投产，事业基础组建完成并运营2005财年实现赤字转黑2006年预计：增长400%4.为客户提供系统解决方案的能力设计研发能力（专业设计团队，研发中心）生产能力（年产50万平方米生产线）施工能力（13个专业安装团队）集成能力（部品设备性价优化）5.三年来市场业绩别墅产品(薄板钢骨产品）会所、场馆、公寓（轻钢结构产品）6.核心技术北方保温南方隔热防潮防霉变抗震抗风密闭防尘防潮性能优越四、住宅产业企业的构建制造企业房屋制造+房地产（前向改造）长项：产业经验丰富（成本精细，执行力坚韧）弱项：房地产经验不足，拿地决策缓慢房地产企业房地产+房屋制造（后向改造）长项：房地产经验丰富，市场启动迅速弱项：产业经验不足，甲方变为乙方，心理转换需要时间五、住宅产业化事业的诱惑力1.以专有技术为核心，横向集成，纵向延伸，实现10—20倍于核心产品的商品价值，迅速扩大企业规模和提高企业价值。2.以优良产品为平台可实现持续技术领先，产品进步，保持行业主导地位，创建品牌为企业永续发展提供了可能。3.以产业为依托，提高在资本市场的长效信任度，解决业务高速成长与资金需求的平衡问题。4.产业方式及对应管理模式的导入对年开发数百万平方米、几十个项目的房地产企业来说是保证总部垂直控制力度的利器。六、住宅产业化创立过程中的陷阱1.现行国家标准是否支持企业选择的产业化技术，企业代表国家创立一套标准是件相当艰难的事情。2.技术体系与目标市场的产品是否友好兼容，技术开放程度论证。3.部品部件供应链的成熟度（市场化程度，性能稳定性）4.满足建筑方案，支持建筑物理指标，性价比优化工法---构造做法的标准化与多样化组合能力的建立。5.目标市场，核心能力与产业化布局的合理性。6.引入国外技术本土化的重要性和可行性评价。7.知识产权壁垒隐藏的危机。8.企业境外上市后被外方股东二级市场收购的风险。