第1页共6页住宅小区物业管理费标准测算方案一、物业管理费收入测算为了便于测算,结合商业物业及车位的的物业管理服务收入,以及日后平均年收费率估算,假设××小区物业服务费标准为PM,则营业收入=住宅物业服务费收入+车辆停放服务费收入+(商业物业服务费收入)=住宅建筑面积×PM×12月×96%+车位数×25元/车位.月×12月×95%+(商业建筑面积×2.3元/㎡.月×12月×70%)=20164.09㎡×PM×12月×96%+96个×25元×12月×95%+1619.7㎡×2.3元×12月×70%=232290.32PM+27360.00+31292.60=232290.32PM+58652.60说明:◆%比是指年度收费率;◆商业物业管理费标准已设定2.3元/㎡.月。二、物业管理成本支出测算序号项目月发生额(元)年发生额(元)备注1工资及福利19350.00232200.00附表12行政办公费1156.6813880.00附表23设备设施维护费2083.3325000.00附表34环境管理费430.005160.00附表45公共水电费3100.0037200.00附表5合计26120.01313440.006社区文化建设费7不可预见费营业收入×2%8酬金营业收入×10%9法定税金营业收入×5.5%成本支出总计313440.00+营业收入×17.5%第2页共6页附表1:工资估算(¥232200.00元)职位薪金标准(包括福利社保)预算人数(人)全年薪金总额(元)平均每月薪金支出(元)年终奖金(按一个月薪标准)薪金合计主管2400.001人2000.00/人30800.00秩序维护员1700.006人1300.00/人130200.00客服管理员1700.001人1300.00/人21700.00工程技工1900.001人1500.0024300.00清洁绿化员1000.002人600.00/人25200.00合计11人232200.0019350.00第3页共6页附表2:行政办公费估算(¥13880.00元)序号项目测算式依据计算式支出金额(人民币元)月支出年支出一通讯费1移动电话100元·部/月100×1部150.001800.002物业服务中心电话150元·部/月150×1部150.001800.00二交通费100元·人/月100×2人150.001800.00三办公用易耗品150.001800.00四服装费1管理干部服装2套·880元/2年分摊440×1人36.67440.002一般工作人员服装2套·800元/2年分摊400×2人66.67800.003秩序维护员服装2套·600元/2年分摊300×6人150.001800.004清洁绿化服装2套·300元/2年分摊150×2人25.00300.00五物料折旧费1电脑1台·3200元/台/4年分摊800×1台66.67800.002监控室空调1台·2000元/台/4年分摊500×1台41.67500.003对讲机1台·1200元/台/3年分摊400×3台100.001200.004对讲机电池1块·120元/块/2年分摊60×4块20.00240.00六业务费及其它支出50.00600.00合计1156.6813880.00第4页共6页附表3:设备设施维护费估算(¥25000.00.元)名称摘要金额(元)/月月支出年支出工程维修工具维修工具按3年分摊41.67500.00工程维修物料经验值估算250.003000.00保安监控系统维护委外保养750.009000.00电梯维护保养委外保养包括年检费用(4部·2000元/台/年)666.678000.00化粪池清理维护委外清理维护(250元/组)125.001500.00停车场养护83.331000.00消防、供水系统维护自保(含维修材料费用)166.672000.00二次供电发电机维护保养自保其他合计2083.3325000.00备注:以上费用不包括设备设施及房屋的大修费用及能耗费用。第5页共6页附表4:环境管理费估算(¥5160.00元)附表5:公共水电费估算(¥37200.00元)项目测算式依据计算式支出金额(元)月支出年支出路灯、园林用电等综合估算300.003600.00办公、监控中心综合估算600.007200.00地库车场照明、地库排风机、地库潜水泵等综合估算400.004800.00电梯、电梯房风机等4部电梯估算1800.0021600.00合计3100.0037200.00序号项目测算式依据计算式支出金额(元)月支出年支出1园林绿化保养综合估算60.00720.002垃圾承运费环卫处收费100.001200.003四害消杀预支出100.001200.004清洁、绿化工具综合估算100.001200.005清洁用品的消耗综合估算50.00600.006水池、梯间清洗消毒等综合估算20.00240.00合计430.005160.00第6页共6页三、物业管理服务费标准的测算下述仅测算住宅物业管理服务费的标准。若×××小区物业管理实现收支平衡,则:营业收入—成本支出=0即:营业收入—(313440.00+营业收入×17.5%)=0推算出:营业收入=379927.27元根据物业管理费收入测算结果,按营业收入的测算公式,则应为:营业收入=住宅物业服务费收入+车辆停放服务费收入+(商业物业服务费收入)379927.27元=232290.32PM++27360.00+31292.60推算出:PM≈1.383元/㎡.月根据上述测算,我们拟将×××小区物业管理收费标准应定为¥1.38元/㎡·月上述物业管理费标准测算仅从小区运作角度出发,按新的《物业服务收费管理办法》还应将管理费分摊等费用纳入测算(如公司运营费用、公司要承担的税费等)。当然,收入与支出应根据本企业和小区实际运营情况测算(如本公司人员工资、小区能源损耗、日常运作资源损耗、税费等)。另外,测算过程还应考虑未来成本的上升可能,故在此基础上要预留3~5年(或根据物业服务合同期限)的提升空间。如当时测算标准为1.5元/㎡·月,但考虑未来成本上涨因素,则在此基础上最低要提升到2.0元/㎡·月。那么在实际操作中如直接按此标准收取,恐业户也不一定能接受也不诚信,所以在对外收取上则明确或公告“第一年按物业管理费标准的75%收取(为不让业户感到迷惑或不理解,可对外宣传开发商为回馈业户而采取的贴补政策),第二年按%收取,第N年按%收取”。这样做法,避免了未来因提升管理费标准而去做大量工作之苦(我想业主也会理解)仅供参考,不足之处,请予批评指导。