搜索
某住宅小区项目用地土地开发利用可行性论证报告编制单位：某县国土资源局某评估咨询有限公司报告编号：可论（2011）01号二0一一年六月1目录第一章总论第二章市场分析与土地供求第三章土地利用规划与土地开发方案第四章地质条件与建设条件第五章征地拆迁与耕地补充第六章资金筹措与组织实施第七章经济效益与社会效益评价第八章有关附件资料编制单位：某县国土资源局某评估咨询有限公司报告编号：可论（2011）01号二0一一年六月2第一章总论一、项目名称及主办单位项目名称：某住宅小区项目用地主办单位：某县国土资源局负责人：承办单位：某县土地储备中心负责人：主管单位：某县人民政府负责人：可研单位：某评估咨询有限公司负责人：编审人员：二、项目由来及背景某县位于澧水之滨，是一座正在建设中的现代化城市。素有桔城茶乡矿都之称，自改革开放以来，处处呈现出欣欣向荣的景象。某人民利用优越的地理位置、丰富的自然资源和便利的交通条件，抢抓机遇，掀起了大开放、大开发、大引进、大建设的热潮，全县经济步入了高速发展时期。近年来，某县不断加强城市基础设施建设。交通邮电等网络四通八达。过去某人民饱受跋山涉水、肩挑背负之苦，经过建国以来几十年艰苦奋斗，彻底改变了交通闭塞落后的面貌。全县100%的乡、村通了公路。枝柳、襄石、石长铁路在县城交汇，省道1829、1836、1848线在县内贯通，某已成为湘西北交通枢纽。3随着某经济的迅速发展和城市基础设施的配套完善，城市品位不断提高，房地产市场日趋活跃。为提升某县城市建设的整体水平，按照某县城市建设总体规划，作为主管土地市场的某县国土资源局，按照县委、县政府的要求，拟对梯云路以南、双宝路以西地块的土地实行统征后再进行挂牌交易，实行公开招标拍卖，政府所得的土地收益将用于城市基础设施建设和土地的开发整理。三、拟开发建设土地概况某住宅小区建设地块位于某梯云路以南、双宝路以西，界址点实测土地面积为88425m2。拟征用宗地属楚江镇宝塔、新双社区居委会的集体土地，地类包括农用地和建设用地(水田、旱地、果园、坑塘水面、沟渠、住宅用地)。该地块宗地内外地势较为平整，形状较规则。根据某县城市建设总体规划，该地块已规划为一个商业居住小区。小区建成后将为某县的经济发展和周边城市居民居住条件的改善起到积极的推动作用，同时也将为周边地区环境的改善起到较好的示范作用，不断提升某城市品位，改善周边居民的生活质量。四、可行性研究的依据和范围（一）可行性研究的主要依据1、《中华人民共和国土地管理法》；2、某县土地利用总体规划；3、某县城市总体规划；44、规划兰线图及界址点座标图；5、某县规划局《某住宅小区地块规划设计要点》[石规设2011—007]；6、某县国民经济和社会发展第十二个五年计划工作纲要（草案）；7、某县人民政府关于加强土地市场建设和国有土地资产管理的意见；8、某县土地利用年度计划。（二）可行性研究的范围本次土地开发利用论证主要依据国家有关法律、法规和政策，对拟开发土地概况（包括区位、面积、地类、权属等），土地利用总体规划和城市建设规划情况，原批准批次建设用地利用情况，该批次用地土地规划用途及拟供地情况，本年度农用地转用计划指标使用情况以及资金安排、运作模式、耕地补充方式、征地拆迁补偿安置、市场供求、经济效益与社会效益等方面进行论证。第二章市场分析与建设的必要性近几年来，某县委、市政府认真贯彻落实国家有关土地管理的方针和政策，国土资源管理部门切实履行职责，不断强化土地管理，严格规范土地市场建设，随着国务院和省政府两个15号5文件和国土资源部11号部长令的贯彻落实，在土地供应中经营性用地全部实行招拍挂方式供地，我县土地市场日趋规范，交易越来越活跃。由于市场形势较好，加上储备中心统征的土地报省审批后，征地拆迁补偿由其全部补偿到位，前期开发由其完成，无任何纠纷，开发商不需要参与前期工作和支付前期费用，用地者拿到土地后即可进行开发建设，统征的土地很容易推出。根据国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知国办发〔2010〕4号文件与国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知国土资发〔2010〕34号文件的精神，此次某县土地储备中心统征的土地是县政府的重点开发项目，主要是为了美化该地块周边地区环境，满足广大中低收入人群对保障性住房和自住性中小套型商品房的需求。鉴于以上情况，某县人民政府为了高度垄断土地一级市场，保障土地的正常供给，解决低收入家庭住房困难问题、实现保增长、扩内需、惠民生的目标，报经县长办公会研究同意，决定尽快统征某住宅小区的项目用地，土地统征后由某县国土资源局负责完成征地拆迁工作，然后由某县土地储备中心完成前期开发工作，再交给某县地产交易中心通过招标拍卖方式确定开发商，市国土资源主管部门和市规划、建设等县直有关职能部门将督促中买者尽快完成小区建成，并严格监管保证75平方米以下小户型住房不低于总套数的50%，90平方米以下小户型住房不低于总套数的25%，其他户型占总套数的25%。6第三章土地利用规划与土地开发方案一、土地利用总体规划及相关规划某住宅小区建设项目用地位于某县城区城市规划区范围内，符合某县土地利用总体规划和某县城市总体规划。同时，某县土地储备中心已经向市规划主管部门提出了规划用地申请，某县规划局下达了《某住宅小区地块规划设计要点》[石规设2011—007]。对用地强度等作了具体要求，规划控制指标为：容积率≤3.0，建筑密度≤22.0%，绿地率≥35%，建筑高度≤51米。划定了规划兰线，并同意按规划兰线范围进行土地统征并挂牌。二、建设目标及开发策略某住宅小区建设地块建设目标主要是为了美化该地块周边地区环境，提升周边地区城市品位，满足城市居民对中档商品住宅的需求，同时，更好地实施某县城市建设总体规划，并承担起该地块在城市规划中的住宅和商服用地职能要求。按照功能有机组合原理，合理细分用地，一方面遵循土地市场经济原则；另一方面有利于新区综合环境的形成。力争形成一个多样化、有文化认同感的社会群体，创造丰富多彩、富有特色的新景观风貌，体现城市新区形象，逐步形成和睦、进取的新型社区，力争环境优美，做到经济效益和社会效益的有机统一。某住宅小区建设地块的开发策略主要是立足区位优势，将城市开发建设与环境保护及可持续发展有机融合，周边道路的改造7升级，将使周边环境及基础设施逐步改善，本区的环境和区位优势还有很大的提升空间，能更多的吸引市城区和城郊居民入住。三、用地布局和设计构思某住宅小区界址点实测土地面积为88425m2。容积率≤3.0，建筑密度≤22.0%，绿地率≥35%，建筑高度≤51米。此项目的用地布局严格按规划部门的要求办理，用地布局力求科学合理。在设计构思上要体现该区域的特色，整个设计要新颖超前，突出该区域的人文景观，体现某的新区形象，使该区域的居住环境再上一个新台阶。四、土地利用年度计划某住宅小区项目建设涉及农用地转用8.1997公顷，其中占用耕地7.6053公顷。2011年度上级（省厅和市局）给我县的农用地转用计划指标与占用耕地计划指标省厅尚未下达。常德市国土资源局拟同意该项目用地的农用地转用指标和占用耕地指标在今年省厅下达给我市的计划内给予安排，故该批次项目的计划指标没有问题。第四章地质条件与建设条件某，是湘西北门户，地形呈现弯把葫芦状，地势自西向东南倾斜，西北部，群山叠翠，东南部，平岗交错。陆地最低处为蔡家溪与澧水汇合处，海拔42.5米，最高处是壶瓶山顶，海拔2098.7米；全县平均海拔在500米左右。南部有十九峰、观国山、太浮8山；中部有燕子山、云落观、八户山；西部有东山峰、亮垭山、鹅公山；北部有太青山、壶瓶山等。纵横全境的河流沟溪有236条。发源或流经县境的有澧、渫、沱、澹、道、黄、涔7条水，沱水、澧水、道水自西向东，分别贯穿县境北部、中部、南部，入松滋，临澧，而后汇入洞庭。渫水从西北往东南纵贯，经泥沙、磨岗隘、袁公渡、新关等14个乡镇，至三江口注入澧水，长约165公里。沱、渫、道、澧四水域有子良坪、磨香坪、雁池坪、邓家坪、仙阳坪、古溪坪、二都坪、易家渡、白洋湖等河谷平原，乃全县境内之“膏腴”。境内年平均气温16.70C，最冷的元月平均气温5度，最热的7月，平均气温28.6度，全年无霜期282天，日照1646.9小时，年平均降雨量1540毫米。良好的自然环境某县宝峰开发区属平原岗地类型，为河流冲积平原，平原区是构成某县宝峰开发区的最主要的地貌类型。某住宅小区建设地块位于某梯云路以南、双宝路以西，该区域属城区防洪圈的保护范围，随着防洪大堤的修建，可抵御百年不遇的洪灾袭击，洪涝灾害对其构成的威胁较小。区域内地势平坦，地基承载力强，从未发生冰雹、龙卷风、地基塌陷等自然灾害。某虽然属中强地震活动区，但活动频率较低。区内除地下水位较高外，其他地质条件均好，有利建设。某住宅小区项目区内地势高差不大，地基承载力强，随着周边道路的升级改造，进出交通将更加方便，能满足大中型建筑机械作业的要求，建设条件较好；随着配套设施的不断完善，此区9域的居住条件将得到极大改善。第五章征地拆迁与耕地补充一、征地拆迁该项目建设需征用楚江镇宝塔、新双社区居委会的集体土地一宗，界址点实测土地面积为88425m2。整个征地拆迁工作将由某县国土资源局按照土地管理的有关法律法规规定的程序和常政发[2002]20号文件、常政发[2007]11号以及湘政发[2010]9号文件规定实施征地拆迁补偿，县国土资源管理部门将严格加强征地拆迁的监督与管理，切实保护被征地农民的利益。二、耕地补充该项目共占用耕地7.6053公顷，为了保持耕地的占补平衡，须对所占耕地进行开垦补充。补充耕地责任单位为某县土地储备中心，耕地补充的承担单位为某县土地开发整理中心，某县国土资源局耕地保护股已将该项目的耕地补充纳入了计划，由某县土地储备中心向省厅交纳耕地开垦费155.7750万元（水田1.5733×15×2万元/亩；旱地6.0320×15×1.2万元/亩）。耕地补充地点在蒙泉镇礼阳山村，补充耕地图幅号及地块编号为H49G063056（205、206、130、326、139、138、198），地块现状面积为8.14公顷，此次补充面积为7.6053公顷。10第六章资金筹措与组织实施一、征地拆迁资金概算该项目征地拆迁和有关税费总计1454.29万元。1、各种税费704.97万元。界址点实测土地面积为88425m2，其中涉及农用地转用81997m2，包括耕地76053m2。需缴纳新增建设用地使用费163.99万元；需缴纳耕地占用税197.74万元，缴纳耕地开垦费155.78万元；防洪保安基金按每亩800元，共计10.61万元；社会保障资金每平米20元，共计176.85万元。2、征地拆迁总费用为749.3216万元。其中：青苗补偿费63.6308万元；地上附着物补偿费32.4094万元；土地补偿费和安置补助费合计413.1314万元；其他费用240.15万元。二、资金筹措及实施前期开发费及土地取得费由某县土地储备中心支付，现资金已准备，资金来源主要是政府土地储备资金和银行贷款以及社会融资；开发建设资金由开发商负责。待土地征用手续报省政府批准后，某县土地储备中心将着手征地拆迁和前期开发。前期开发完成后，某县土地储备中心将委托某县地产交易中心进行公开挂牌交易，所得土地收益主要用于小区的基础设施建设和土地开发整理。届时，凡是有资质的投资开发商都将获得平等的竞争机会，取得土地使用权的经营投资者将在县国土资源局和规划局、建设局等有关职能部门的管理与监督下，严格按照规划设计要求进行11开发建设，并督促开发商早日建成高标准的小区。第七章经济效益与社会效益评价某住宅小区界址点实测土地面积为88425m2。征地拆迁和有关税费总计为1454.29万元，折合为每平方米164元，该区域地势较为平整，场地平整费约为每平方米10元，给排水、电、路等基础设施已基本完备，故该地块的取得费和前期开发费为征地拆迁成本和有关税费以及开发成本，即为每平方米174元左右。该地块位于某县城区商业用地四级区域、住宅用地基准地价四级区域，该区域作