住房公积金利率风险与相关政策的探讨湖南大学金融学院易传和

住房公积金利率风险与相关政策的探讨湖南大学金融学院易传和一、住房公积金利率管理（一）相关概念1、住房公积金住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金的资金管理可以分成三个方面：一是住房公积金来源的管理，也就是缴存管理，这项管理形成住房公积金资金的供给。二是住房公积金沉淀资金管理，这项管理主要目标是确保住房公积金资金的安全有效运作，能提供充足的流动性。三是住房公积金贷款管理，这项管理形成了住房公积金的需求管理。这三个方面的管理本质上是对住房公积金资金的供求管理。作为各级住房公积金管理中心来说，你们接受住房公积金缴存人员的委托，具体负责资金的运用和管理。管理中心首先就是要确保资金的运用能有一定的收益，这样才能补偿起码的管理费用，并能补偿缴存人员一定的机会成本和实现缴存资金的保值。然后就是在互助信用的基础上为参与住房公积金的缴存人员提供最优惠的住房贷款。“负责住房公积金的保值和归还”是住房公积金管理中心七个职责之一。2007年全国住房公积金缴存使用情况2、保障性住房保障性住房是指由政府买单的公共住房。世界各国将住房大多分为公屋或私屋。公屋——公共住房是由政府买单的保障性住房。包括无偿提供土地和建设性费用，有些是政府以无偿提供土地补贴费用的方式，包括人头补贴或砖头补贴，补贴中包括减免税费或贴息，当然也包括直接的财政转移支付。政府提供的是居住权利的保障。私屋则为商品房。是私人拥有不享受政府买单优惠的自建或市场化的商品房。是私人支付全部土地使用成本与建筑成本的财产权利。中国实行的是土地有偿出让制度。一条划分保障与非保障性住房的分水岭就是土地的使用性质是出让还是划拨。出让土地中的商品房不管有什么样的差别与限制都是私有财产的部分。是个财产权利与实体财产的结合，是一种财富的概念。中国物权法中所保护的这种用益物权，就是对私人或法人财产权的一种保护。只有划拨土地上的住房是土地的财产权利归国家所有。购买经济适用住房者只拥有房屋的实体财产，但并不拥有土地的财产权利。而土地非出让的划拨则是政府的买单部分或财产收入的转移部分。这就是住房保障性质的最基本特征。许多人错误的理解70%的新建商品房限制在90平方米以下的房型是一种保障性住房。也有人错误的理解：“双限”（限户型、限房价）商品房是一种保障性住房。这都是从根本上忽略了政府已从商品房的土地出让中获取了应得的或最大的利益。政府不但没有承担买单的责任，反而要求市场去提供社会保障，这是不恰当的。“住房权”的保护分为两类：一类是属于人权范畴的政府责任，目前我国的宪法中并没有将“住房权”列入人权的部分，而这恰恰是政府应承担保障的责任。在联合国的《人权宣言》和《公民权利和政治权利国际公约》等文件中都有明确的约定，尤其是《第四号一般性意见：适足住房权》也对此做了明确的解释。另一类“住房权”则与人权的保护非直接关联（财产权是人权的一部分，但并非直接部分）。而主要针对于财产权、用益物权的保护，两者之间既有关联但又分为两个不同意义的部分。保障性住房权是国家对人权的保护。就像我国有城市对流浪者救济的制度一样，是人权的保护，也包括提供政府买单的免费食宿。但财产权则是非政府买单的另一类法律保护。由政府买单所提供的居住权利，并不直接或与完整的财产权相关。社会保障性住房，政府当然可以用市场化的方式建设，但并不等于凡是市场化的住房都成了社会保障性住房。尤其凡是交纳了土地出让金的商品房都不能列入保障性住房的范畴，更不能认为政府建设保障性住房的目的是削弱市场经济中的商品房。当前社会上有一种误解，自认为增加政府的社会保障性住房是为了平抑市场中的房价，这就更错误了。政府买单的保障性住房是针对于买不起商品房和无能力自行解决住房问题（包括无能力租市场价的住房）的贫困家庭或中低收入家庭的人群。正因为自身无能力解决，才用政府买单的方式保障。而市场中的商品房则是针对于有能力自行解决住房问题的家庭与人群的。这是两个完全不同的收入、有严格限制差别的不同消费群体。商品是针对于有购买能力的人群，而保障则是针对于无消费能力却又从人权的角度必须由政府来承担责任的部分。讨论与研究商品房市场运行中的问题必须与社会保障问题分开。政府必须用财政买单的责任心来保护人权，同时保护市场。否则不但市场中出现的问题得不到解决，保障性的问题也会落空。我国的根本问题在于用立法的方式明确建立住房保障体系的责任。分清什么人消费什么样的住房、什么人建设什么样的住房、什么样的住房承担什么样的责任。什么样的制度保证市场，什么样的制度保证人权。3、经济适用住房经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。建设成本包括征地拆迁费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1％一3％的管理费。经济适用房以微利价出售。只售不租。其成本价由7项因素（征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、3％以内的利润）构成。出售经济适用房实行政府指导价，其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定。并定期公布不得擅自提价销售。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。4、住房公积金利率住房公积金的存、贷利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。利率是资金的价格，是资金供求关系达到均衡的结果，反过来讲，利率的变动又会影响资金的供求。由于住房公积金的住房保障功能是通过将住房公积金缴存人员存入的资金在这些人员中作转移支付来实现的，因此，利率实际构成资金供应者的收益和需求者的成本。利率管理的中心也就表现为确保能补偿缴存资金的机会成本，并在此基础上为住房购买者提供相对商业利率更为优惠的购房贷款。由于住房公积金是一项政策性的金融，而且具有互助性质，缴存者机会成本的大部分补偿实际上已经体现在优惠贷款利率里，利率管理主要是解决针对通货膨胀的保值、维持管理费用的必要收益和促进住房公积金充分有效使用。（二）住房公积金利率管理的原则住房公积金利率管理作为住房公积金管理的核心问题，必须依据住房公积金管理的原则来具体运行。具体讲，应该遵循以下几个原则：1、保障性原则。住房公积金制度设立和管理的根本目的，是为了让参与到住房公积金缴存的人员能够以比市场上优惠很多的利率来获得购房贷款，从而实现住房保障功能。首先，住房公积金利率管理就是如何保障住房公积金缴存的人员能够获得优惠利率购房贷款，实现住房保障目标。因此，住房公积金利率管理不能完全按照市场规则来办事，也不能过于强调公平性。其次，保本微利。住房公积金的利率管理，必须处理好住房公积金资金的流动性、安全性和收益性三者之间的关系。住房公积金不是商业性质的基金，是政策性互助储蓄基金，因此追求收益性不是它的主要管理目标。而面对变换不定的住房市场，适应快速变化的住房需求就要求住房公积金能及时提供充足的资金来满足。因此资金的安全性是必须放在首位。同时，《住房公积金管理条例》规定，管理中心是直属城市人民政府的不以营利为目的的独立事业单位。在财政事实上少给或不给补助的情况下，为了维持日常管理，适当的获取资金收益是必要的。2、补偿性原则。人们把钱缴存到住房公积金来，而不用做它途，一个很重要的原因是想借助住房公积金的互助信贷便利所提供的优惠利率。因而人们不会很强调住房公积金资金缴存后的收益性问题。但是，这并不意味着人们真的就不关注缴存住房公积金的机会成本。一旦住房公积金提供的优惠利率不能补偿人们的机会成本，比如高通货膨胀造成的实际利率为负数的情况，那么不会有人愿意缴存住房公积金，进而也就没有互助资金可以提供给人们实现住房保障。因此，住房公积金的利率管理必须能确保人们缴存的资金能在一定程度上保值。尤其低收入家庭，其购房能力明显低于高收入家庭，很少有机会使用住房公积金来解决住房问题，那么其缴存的住房公积金更有一个保值增值的问题。3、统一性原则。住房公积金利率是资金的交易价格，作为一项住房保障制度，目标的一致性决定了工具的一致性。住房公积金基准利率在全国应该是统一的。二是利率区间的统一。有人认为，住房公积金贷款是一项惠民政策，对象大部分是中低收入家庭的职工，不应该将住房公积金贷款利率频繁调整，至少一年以内应保持的相对稳定性，所以还应加上稳定性原则。理由是住房公积金利率是一个住房保障工具而非宏观调控工具。我认为这种观点是不妥的。住房公积金2007年的贷款额达到2200亿元，是当年货币发行总量的6.7%（2007年货币发行总量为32971.58亿元），有2万亿的资金总额。这么大一个现金流，如果不纳入货币调控范围内，其不良后果将是难以想象的。（三）住房公积金利率的影响因素利息是在信用基础上产生的，是资金所有者将资金的使用权暂时让渡给使用者所收取的报酬。对资金需求者而言，利息是取得资金使用权必须付出的代价。利息率则是资金的增值同投入资金的价值之比，简称利率，它是衡量资金增值量的基本单位。从资金流通的借贷关系来看，利率是一个特定时期运用资金这一资源的交易价格。1、决定利率的基本因素（1）资金需求与利率资金需求与利率的关系可以用图1描述。投资报酬率投资机会的报酬率OAB图1k1k2资金需要量（2）资金供应与利率资金供应与利率的关系可用图2来描述。利率资金供应量S资金供应的利率A/B/图2K1K20（3）资金供求与利率将上面两种关系放到同一个坐标系中来考察，就会发现利率水平同一般商品价格一样，是由资金需求和资金供应在供求竞争规律支配下，相互交叉平衡予以确定的。详细情况如图3均衡利率水平资金需求曲线资金供应曲线均衡资金量资金量利率、投资报酬率图30（4）资金供求变化对利率的影响资金供求变化对利率的影响，可以用图4描述K/K//K利率资金量图4SS/D/DQQ/Q//O2、影响住房公积金利率的基本因素依据前面住房公积金利率管理中的保障性原则和补偿性原则，住房公积金利率必须在维持一定收益的前提下，强调资金的流动性和安全性。同时，住房公积金又不是以赢利为目的的商业储蓄基金，因此这里的收益是以适当补偿管理费用、缴存人员的机会成本为基础的。一般来说，利率由三个部分组成：时间价值、通货膨胀补偿、风险报酬在这里可以将资金的成本看做是时间价值。但是基准利率除了上述三个因素以外，还有就是货币供应量的调控因素和住房保障政策因素。二、公积金历年存贷款利差公积金历年存贷款利差表商业银行历年存贷款利差表历年凭证式国债利率与公积金贷款利率比较表公积金贷款利率与银行存款、国债利率的比较三、利率风险的控制住房公积金资金管理的风险有操作风险、信用风险、市场风险、流动性风险，其中最主要的是操作风险。由于住房公积金的保障性，存款利率很低，相对于商业银行来说，负债的利率风险可以忽略不计，因为没有其他负债，只有公积金存款，而且这种存款还带有强迫性。不同于商业银行的市场竞争。但是，住房公积金的资金运用仍然存在利率风险。表现在如下几个方面：1、机会成本按照规定，住房公积金资金的80%用于发放个人住房贷款，不得用于项目贷款、不得拆借，只能在指定的银行专户存储和购买国债。究竟用多大比例购买国债？在确保流动性的前提下，兼顾收益性。购买国债的收益性也不是固定的。如果国债的名义利率高于银行存款利率，在保证存款人提取存款的前提下，应尽量多买国债。因为国债的流动性比银行存款要好。银行定期存款提前支取只能获得活期利率，利息损失非常大。而国债提前兑付虽然也要损失利息，但是只比原定期限利率