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佛山2014年地产市场报告1目录2前言...........................................................................................................................................................................13市场综述...................................................................................................................................................................24宏观经济概况...........................................................................................................................................................25行业政策盘点...........................................................................................................................................................36市场表现...................................................................................................................................................................36.1一级市场.................................................................................................................................................................36.1.1土地供应...............................................................................................................................................................36.1.2土地成交...............................................................................................................................................................56.2二级市场...................................................................................................................................................................66.2.1新增批售量：月均供应量达73万平米，4、5月为集中推售抢客期。.....................................................67总结展望...................................................................................................................................................................92前言行业在经历了2013年的极度繁荣后，进入2014年，市场成交量一季度“倒春寒”，二季度“寒夏”，2014年下半年，价格的下跌已经不可避免，皆因量在价先，久盘必跌。现在“小规模和小幅度的降价无法迅速打开市场，刺激需求释放。因此，对于房企来说，与其在泥泞的雨天中徘徊，不如大规模大幅降价快速迎接晴天的到来”。我们对市场并不太悲观，因为上半年这么差的金融环境，市场成交量依然是历史第二高位，况且，下半年无论是金融环境还是政策环境，正在向好的方向发展。但房企并不能因此而坐等曙光的到来，因为黎明前的夜总是最黑的。我们认为“先破后立”似乎更符合当下房企的状况。3市场综述一级市场：2014年上半年，佛山市通过“招拍挂”公开市场共供应各类型用地117宗，较去年上半年减少58宗地块，总供应用地面积466.51万平米，较去年同期减少5.9%。共成交各类型地块137宗（其中包括13年年末公告于14年年初成交的土地），较去年减少44宗地块；总成交用地面积614.59万平米，较去年增长6.7%；总成交金额264.3亿元，较去年增长5.1%。二级市场：2014年上半年，佛山市新增住宅面积有438.53万平米，同比2013年上半年增加24.8%。一手住宅共成交32943套，成交总面积369.30万平米，同比减少15.21%；成交均价为8699元/平米，同比上涨6.33%；成交总金额为321.27亿元，同比减少9.8%。总的来讲：上半年佛山市场没有延续2013年的热度，成交增速迅速放缓。全市成交量369万平米，较去年减少15个百分点。均价依然有往上走的趋势，未出现大幅波动的情况。总体表现为量跌价升.4宏观经济概况今年以来，全市工业商贸经济总体保持平稳发展，工业生产稳定运行，固定资产投资稳步提升，市场消费持续畅旺。1-5月，全市实现规模以上（以下口径相同）工业增加值1526.39亿元，同比增长9.5%；全社会固定资产投资804.70亿元，同比增长13.8%；社会消费品零售总额1014.51亿元，同比增长11.6%。5行业政策盘点2014年上半年，各地房地产市场持续分化，但中央层面并未出台具体的调控政策，而是延续去年底住建部会议“分类指导”的思想，由各地自行“双向调控”。2014年两会，李克强总理在政府工作报告和答记者问中多次强调，未来应根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。对房地产市场则是要因城因地、分类进行调控，抑制投机投资性需求，未来工作重心在于建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。之后住建部提出今年的房地产市场调控总基调为双向调控，副部长齐骥解释称所谓双向调控即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出，而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。6市场表现6.1一级市场6.1.1土地供应2014年上半年，佛山市通过“招拍挂”公开市场共供应各类型用地117宗，较去年上半年减少58宗地块，总供应用地面积466.51万平米，较去年同期减少5.9%。今年佛山土地供应主要是顺德、三水等区域较多，顺德区以56宗地块的供应量位居全市首位，土地总面积有144.34万平米，月月都有新地块推出。三水区上半年推出各类型地块30宗，位居全市第二，总占地面积有206.5万平米，都是一些大面积地块的住宅用地和工业用地为主。而去年的地主南海区，据统计，上半年仅有3个月有地块推出。中心城区禅城区推地量都很少，仅有5宗地块挂出，均为旧改地块。土地供应结构分布：三水区的工业、住宅为主的地块较多上半年全市各类型地块供应最多的是工业用地，有47宗，占地面积有190.2万平米，主要集中在三水区和顺德区。住宅用地供应量有42宗，占地面积有224.95万平米，同样是集中在三水区和顺德区。商业用地共推出23宗，占地31万平米。办公类用地仅推出1宗。2014年上半年，整体土地市场供应仍然不足，按2014年政府公布的供地计划来看，全年计划出让土地约1670万平米，目前仅完成27.9%。主要是受到当前楼市整体大环境看跌的影响，政府减少推地，房企开年拿地积极性也相对较弱。6.1.2土地成交2014年上半年，佛山市通过“招拍挂”公开市场共成交各类型地块137宗（其中包括13年年末公告于14年年初成交的土地），较去年减少44宗地块；总成交用地面积614.59万平米，较去年增长6.7%；总成交金额264.3亿元，较去年增长5.1%。今年1月份佛山土地市场延续去年火热趋势，1月份成交土地面积达254.56万平米，同比去年增长76.8%；成交金额有137.73亿元，同比大幅增长120.9%。整体拉升了今年上半年的土地成交总量。随后几个月土地成交逐步减少。总体来看，佛山今年上半年土地市场呈现冷清的局面，虽卖地收入较去年有增多，都是1月份的贡献，随后几个月土地市场逐步冷清，主要受到当前楼市整体大环境看跌有关，此外与开发商资金链和库存土地量也是影响开发商拿地的欲望。6.2二级市场6.2.1新增批售量：月均供应量达73万平米，4、5月为集中推售抢客期。2014年上半年，佛山市新增住宅面积有438.53万平米，同比2013年上半年增加24.8%。从各月住宅供应情况看，上半年平均每个月新增供应量有73万平米，较去年上半年增多24.8%。其中4月和5月月度新增面积超过百万平米。从各区住宅新增供应分布看，其中南海区供应量有211.96万平米，同比上升53.0%，位居全市首位。其次是顺德有90.16万平米的供应量；同比下跌8.2%，占全市总供应量的21%。禅城区有52.03万平米，同比下降13.4%；三水区有47.00万平米的供应量，同比上升62.3%；高明区37.38万平米，同比上升25.9%。6.2.2楼市整体分析：量价齐平2014年上半年，佛山一手住宅共成交32943套，成交总面积369.3万平米，同比减少15.21%；一手住宅成交均价为8699元/平米，同比上涨6.33%；成交总金额为321.27亿元，同比减少9.84%。佛山2014年上半年一手住宅成交量价相对2013年同期较为平稳，呈现量跌价升的态势。今年一季度，楼市唱空论四起，总体成交受影响较大，各月成交量均处于低位。3月份开始开发商开始价格优惠刺激购房者，楼市开始回暖。第二季度持续发酵，成交量大幅增长。佛山2014年上半年商品住宅总体呈现供过应求的态势，南海区成交持续领先其他四区域。商品住宅成交主要集中在4、6两个月。从各区供求看，全市仅顺德区供应不足，以消化库存为主，总体呈现供不应求的趋势。其他四区总体呈现供过应求的趋势。6.2.3面积段成交分析7总结展望总体量升价平，小规模的降价，没有迅速打开市场去年佛山楼市极其热闹，整个市场呈现供需两旺、地王频现的局面，同时购房者看涨心理促成交。但今年年初开始，全国大环境唱空房地产，部分本地购房者陷入观望，此外，银行购房信贷明显收紧，延长了成交周期，佛山市场没有延续13年的热度，成交增速迅速放缓。上半年全市成交量369万平米，较去年上半年减少15个百分点。全市整体均价是平缓中有小幅上扬6.3%，未出现大幅波动的情况。主要是广佛交界项目，价格都在万元以上，成交都很好，对全市均价有一定的拉动作用。另一个方面，市场虽有降价的现象，但都只是小规模的降价，降价有成效的仅几个项目：雅居乐曼克顿山降35%、岭南天地降价12%、新鸿基珑景首次开盘低至7字头、禅城绿地中心等等，没有形成大规模降价，多数楼盘成交均价保持平稳。大规模大幅降价将快速迎接晴天的到来。研究认为：小规模和小幅度的降价并无法迅速打开市场，刺激需求释放。因此，对于房企来说，与其在泥泞的雨天中徘徊，不如大规模大幅降价快速迎接晴天的到来。降价风波已经蔓延到一线城市，当前市场降价预期已经形成，未来仍将继