例二万泉寺小区南区项目市场调研报告

例二、万泉寺小区南区项目市场调研报告第一部分丰台区投资环境分析一、丰台区总体情况概述丰台区是北京市的城八区，位于城区南部，北京市的西南部，为北京4个近郊区之一。地域总面积306平方公里，人口136万。占地面积三分之二的地区处于西、南二环路到五环路之间。丰台在商、周时期为蓟和燕国之地，源于“丰宜门外拜郊台”而得名。古都北京城的水源——莲花池、大葆台汉墓、金中都古城遗址、卢沟桥、明朝苑平城等体现了丰台区丰厚的历史文化。近年来，丰台区经济快速发展，传统工农业正在向都市型产业转化；综合实力不断加强，产业结构得到调整，对外开放不断扩大；三资企业对全区的经济贡献率不断加大，以公有制为主体，各种经济成分共同发展的格局正在形成；以房地产业、商贸业、服务业、旅游业为重点的第三产业迅速发展成为丰台区经济的主导产业。2000年全区国民生产总值达45亿元，财政收入达6.8亿元,全区传统农业、高新技术产业、第三产业所占比重为4%，30%和66%。二、丰台区丽泽路两侧城市总体规划丰台区丽泽路两侧城市的具体范围东起西南二环菜户营桥，西至西三环丽泽桥，南北各以金中都遗址公园南侧丰草河和三路居路为界，总用地面积约412.48公顷。其中东管头、马连道、三路居和菜户营四个大队334.52公顷，万泉寺大队67.96公顷。丽泽路东端紧邻北京旧城，西接丰台区政府所在地，是连接北京市中心地区（旧城）和丰台核心地区的纽带，同时也是从旧城区进丰台区的门户。丽泽路两侧城市用地布局一横三竖的“丰”字型骨架结构（1）“一横”：以丽泽路为核心，横贯本区的城市轴线可视为本区最重要的城市要素。（2）“三竖”：从丽泽路为中心，自西向东分别贯穿绿化带使城市划分为----西部版块----金中都遗址绿带----中部版块----莲花河绿带----东部版块----绿化隔离带。丽泽路两侧城市功能布局丽泽路两侧城市道路系统分析第二部分市场分析一、商品房市场分析1、供给分析目前丰台区共有商品房项目已开盘的有57个，统计如下项目名称价格（元/平方米）西翠芳庭4388均嘉业大厦5600均金容苑4900起5500均京华商住楼4600起世纪金色家园5000起宝汇苑4800均玺萌丽苑4300起芳南家园二期4800均嘉莲苑6200均（精装）加来小镇6000均盛今大厦5800均真典藏4280均东丽温泉家园5000均紫芳园5580均长安新城3950均鑫兆雅园4400均莲馨嘉园6000均富锦嘉园3600均望园东里4500均未来城4080均世纪星5300均盛鑫嘉园4700均庄维花园4800均新月家园3100均南极星4150均静馨嘉苑4800均珠江骏景5960均晓月苑3100均宏泰家园4900均莲香园5600均怡海花园5000均风格与林待定方安苑5300均看丹苑3980均花香丽舍4300均时代芳群6800均明日嘉园4180均正邦嘉园二期4500均开阳欣居5500均恋日嘉园5100均富卓苑（二期）3850均未来明珠4600均鹏润家园6600均优秀·赏3500均世嘉丽晶3800均鑫宝苑4300均耕天下11000均鼎恒中心4980均一栋苑788均飞腾家园3300均风和日丽3580均北京国际花园独栋9000均阳光A版4200均华林家园4260均南曦大厦5600均怡锦园4300均嘉和人家4350均2、客户构成客户群主要包括以下几部分（1）外区拆迁户（2）月收入在2000—4000之间的工薪阶层3、销售情况57个项目总体销售面积近50%。其中50%项目销售面积为期房，30%项目销售面积为准现房，20%项目销售面积为现房。总体户型销售面积以45平米----120平米销售最快，此类户型以一室一厅，两室一厅，两室两厅，三室一厅为主。4、典型商品房项目分析恋日嘉园二期建筑类别：高层板楼价格：均价5100元/平方米开发商：北京华野投资管理有限公司项目地点：南三环玉泉营环岛社区总规模：20万平米门窗：三防户门；塑钢窗，双层中空玻璃电梯：合资电梯供暖系统：小区集中供暖保安系统：小区设电子巡更，每户安装可视对讲机交房状况：毛坯房绿化率：37%户型面积：147.87---195.72平方米评价：项目总体为丰台区知名楼盘，交通便利，销售速度快，社区环境完善。二、经济适用房市场分析1、供给分析：目前丰台区经济适用房项目已开盘的有10个，统计如下：项目名称价格（元/平方米）正阳小区3630最高限价丰益城市花园3600民岳家园3800世纪·风景3840统一价诚苑小区2400长安新城3950顶秀欣园3690统一价汇丰家园3860统一价政馨家园3600均建欣苑36002、客户构成：以回迁户为主。3、销售情况：10个项目总体销售面积过70%，其中70%为期房，30%为现房，总体户型风格均为50---118平方米。在此范围内购房者选购最多的是70---100平方米的两室一厅、两室两厅、三室一厅户型。项目名称销售情况楼盘现状入住时间建欣苑销售排号期房正阳小区已售完现房/期房丰益城市花园已售完现房/期房民岳家园已售完期房2003/8世纪·风景销售85%剩余57平米期房2005/5诚苑小区销售95%现房长安新城销售76%（户型未订）期房2005/6顶秀欣园销售80%（现房）65%（期房）汇丰家园已售完（60-80平米）现房政馨家园销售60%期房2004/84、典型经济适用房项目分析乐城建筑类别：高层塔楼价格：均价4300元/平方米开发商：北京中房长远房地产开发有限责任公司项目地点：红莲南路与莲花河路交叉口东南角社区总规模：23万平米门窗：入户门为多功能门；塑钢窗，双层玻璃电梯：合资电梯供暖系统：每户赠送燃气采暖炉保安系统：每户安装对讲系统交房状况：毛坯房绿化率：35%户型面积：一居41.69—64.18平方米二居87.56—93.85平方米三居106.04—139.76平方米总户数：2400户评价：地理位置的优势是开发商的主要卖点，该小区市政配套虽较完善但居住环境较差。此项目购买者多为拆迁户，销售过半2004年底入住。第三部分本项目的市场定位项目定位建议根据项目周边市场的状况，结合对市场发展走向的判断，综合分析本项目的区位条件，为项目提供可靠的参考和依据，项目定位依据如下：1、项目所在区域本项目位于丰台区丽泽路两侧城市规划的西南角，项目东面与京开高速路相隔的300米宽绿化带及南面100米宽城市绿带相连，形成城区内罕见的近150公顷的绿色公园。丰台区丽泽路两侧城市在积极规划中，这里将成为丰台区的商业、金融、商务中心区，文化、体育、居住重点区。2、未来市场预测由于周边区域的项目开发现状用地功能混乱、比重欠合理、分区不明确、发展余地不大等一系列问题。建设规模相对集中的经济型社区则在回迁压力大的情况下，较好的解决了居住用地分散凌乱所带来的使用不便、中心公共绿地少、环境质量差、整体形象凌乱等一系列经济型社区建设中的通病。整体经济型社区的市场需求量将有上升，其中外区拆迁户比重加大。3、市场分析对本项目的启示周边经济适用型楼盘较少，市场未来供应量较大，对本项目的推出压力不大；周边楼盘档次相差很大，大多为商品房项目竞争较为激烈，而经济适用型楼盘则有一定的竞争优势，但必须要从楼盘的整体品质、整体策划及开盘时间入手；项目的客户定位、价格定位、户型设计，应以经济适用型市场为准绳，突出项目的地域、性能、价格比；在该区域内，销售速度快，市场吸纳量大，更符合多数消费群体特征的户型为建筑面积在80----110平米之间的两居室因此本项目以经济适用型楼盘定位适用于市场的需求。未来的莲花河还清，绿化的完善，市政配套的更加到位，使本项目的总体规划对购房者产生吸引力。4、本项目所在区域楼盘位置5、建议以经济适用房的价格享受商品房的品质作为本案主题。建筑类别：高层塔楼价格：均价4100元/平方米门窗：入户门为三防门；塑钢窗，双层玻璃电梯：合资电梯供暖系统：每户赠送燃气采暖炉保安系统：每户安装对讲系统交房状况：初装绿化率：35%户型面积：一居32—64平方米二居85—93平方米三居98—120平方米总户数：2436户