保利可行性研究)_SAL

目录TOC\o1-2\h\z\uHYPERLINK\l_Toc1446062181摘要PAGEREF_Toc144606218\h1HYPERLINK\l_Toc1446062191.1项目背景及概况PAGEREF_Toc144606219\h1HYPERLINK\l_Toc1446062201.2可行性研究工作方法PAGEREF_Toc144606220\h2HYPERLINK\l_Toc1446062211.3可行性研究主要结论PAGEREF_Toc144606221\h3HYPERLINK\l_Toc1446062222贵阳社会经济发展及规划对项目的影响PAGEREF_Toc144606222\h8HYPERLINK\l_Toc1446062232.1贵阳城市社会经济分析PAGEREF_Toc144606223\h8HYPERLINK\l_Toc1446062242.2贵阳城市规划对本项目的影响PAGEREF_Toc144606224\h11HYPERLINK\l_Toc1446062252.3小结PAGEREF_Toc144606225\h13HYPERLINK\l_Toc1446062263房地产市场分析与预测PAGEREF_Toc144606226\h14HYPERLINK\l_Toc1446062273.1贵阳总体房地产市场分析PAGEREF_Toc144606227\h14HYPERLINK\l_Toc1446062283.2物业细分市场分析PAGEREF_Toc144606228\h24HYPERLINK\l_Toc1446062293.3后续供应量分析PAGEREF_Toc144606229\h40HYPERLINK\l_Toc1446062303.4竞争对手分析PAGEREF_Toc144606230\h41HYPERLINK\l_Toc1446062313.5需求的趋势分析PAGEREF_Toc144606231\h46HYPERLINK\l_Toc1446062323.6结论PAGEREF_Toc144606232\h47HYPERLINK\l_Toc1446062334项目开发条件分析PAGEREF_Toc144606233\h49HYPERLINK\l_Toc1446062344.1项目区位及周边环境分析PAGEREF_Toc144606234\h49HYPERLINK\l_Toc1446062354.2地块技术经济指标PAGEREF_Toc144606235\h52HYPERLINK\l_Toc1446062364.3地块景观条件分析PAGEREF_Toc144606236\h52HYPERLINK\l_Toc1446062374.4地块地形地貌分析PAGEREF_Toc144606237\h52HYPERLINK\l_Toc1446062384.5交通联系PAGEREF_Toc144606238\h53HYPERLINK\l_Toc1446062395项目定位研究PAGEREF_Toc144606239\h54HYPERLINK\l_Toc1446062405.1项目SWOT分析PAGEREF_Toc144606240\h54HYPERLINK\l_Toc1446062415.2项目发展策略考虑因素PAGEREF_Toc144606241\h59HYPERLINK\l_Toc1446062425.3档次定位PAGEREF_Toc144606242\h60HYPERLINK\l_Toc1446062435.4主题定位PAGEREF_Toc144606243\h60HYPERLINK\l_Toc1446062445.5项目整体功能定位PAGEREF_Toc144606244\h61HYPERLINK\l_Toc1446062455.6项目目标客户PAGEREF_Toc144606245\h61HYPERLINK\l_Toc1446062465.7产品定位PAGEREF_Toc144606246\h64HYPERLINK\l_Toc1446062475.8价格定位PAGEREF_Toc144606247\h65HYPERLINK\l_Toc1446062485.9商业定位建议PAGEREF_Toc144606248\h69HYPERLINK\l_Toc1446062496项目开发构思与设想PAGEREF_Toc144606249\h72HYPERLINK\l_Toc1446062506.1项目物业类型设想PAGEREF_Toc144606250\h72HYPERLINK\l_Toc1446062516.2项目分期开发策略PAGEREF_Toc144606251\h74HYPERLINK\l_Toc1446062526.3商业及公建配套设想PAGEREF_Toc144606252\h75HYPERLINK\l_Toc1446062536.4项目实施进度表PAGEREF_Toc144606253\h75HYPERLINK\l_Toc1446062547投资估算PAGEREF_Toc144606254\h76HYPERLINK\l_Toc1446062557.1投资估算依据PAGEREF_Toc144606255\h76HYPERLINK\l_Toc1446062567.2估算编制范围PAGEREF_Toc144606256\h76HYPERLINK\l_Toc1446062577.3建设投资估算PAGEREF_Toc144606257\h76HYPERLINK\l_Toc1446062587.4第1期投资估算(详见附表2)PAGEREF_Toc144606258\h81HYPERLINK\l_Toc1446062597.5投资估算表PAGEREF_Toc144606259\h82HYPERLINK\l_Toc1446062607.6项目投资计划表PAGEREF_Toc144606260\h85HYPERLINK\l_Toc1446062618融资方案PAGEREF_Toc144606261\h86HYPERLINK\l_Toc1446062628.1资本金筹措PAGEREF_Toc144606262\h86HYPERLINK\l_Toc1446062638.2债务资金筹措PAGEREF_Toc144606263\h86HYPERLINK\l_Toc1446062648.3融资方案分析PAGEREF_Toc144606264\h86HYPERLINK\l_Toc1446062659项目财务效益分析PAGEREF_Toc144606265\h89HYPERLINK\l_Toc1446062669.1项目估算的基础数据及参数设定PAGEREF_Toc144606266\h89HYPERLINK\l_Toc1446062679.2项目总体及分期规划指标PAGEREF_Toc144606267\h91HYPERLINK\l_Toc1446062689.3项目的收入估算PAGEREF_Toc144606268\h94HYPERLINK\l_Toc1446062699.4项目成本费用估算PAGEREF_Toc144606269\h96HYPERLINK\l_Toc1446062709.5项目盈利分析PAGEREF_Toc144606270\h99HYPERLINK\l_Toc1446062719.6项目现金流量分析PAGEREF_Toc144606271\h101HYPERLINK\l_Toc1446062729.7项目资金的来源与应用分析（资金平衡分析）PAGEREF_Toc144606272\h102HYPERLINK\l_Toc1446062739.8项目资金还贷计划PAGEREF_Toc144606273\h102HYPERLINK\l_Toc1446062749.9项目的资产负债情况PAGEREF_Toc144606274\h102HYPERLINK\l_Toc1446062759.10项目的经济效益分析PAGEREF_Toc144606275\h103HYPERLINK\l_Toc1446062769.11不确定性分析PAGEREF_Toc144606276\h104HYPERLINK\l_Toc1446062779.12财务评价结论PAGEREF_Toc144606277\h107HYPERLINK\l_Toc14460627810风险分析PAGEREF_Toc144606278\h108HYPERLINK\l_Toc14460627910.1项目主要风险因素识别PAGEREF_Toc144606279\h108HYPERLINK\l_Toc14460628010.2风险程度分析PAGEREF_Toc144606280\h110HYPERLINK\l_Toc14460628110.3防范和降低风险对策PAGEREF_Toc144606281\h110HYPERLINK\l_Toc14460628211研究结论与建议PAGEREF_Toc144606282\h112HYPERLINK\l_Toc14460628311.1结论PAGEREF_Toc144606283\h112HYPERLINK\l_Toc14460628411.2建议PAGEREF_Toc144606284\h112HYPERLINK\l_Toc14460628512附表：PAGEREF_Toc144606285\h113摘要项目背景及概况项目名称·温泉新城项目的开发背景贵州房地产开发有限公司于2006年5月通过竞拍获得位于贵阳市乌当区叶家庄的约765亩用地。由于本项目是深圳文博会贵州首个签约项目，项目对温泉文化资源的开发将丰富贵州作为旅游文化大省的城市形象，故此，本项目受到贵州省、市各级领导的高度重视，是贵州省级重点旅游文化地产项目，将建成“中国避暑之都”的旅游文化示范社区。项目概况项目位于贵阳市乌当区叶家庄，离乌当区中心约5分钟车程，离贵阳市区约分钟的车程。项目总用地面积亩，实际用地面积6亩（合平方米），不可建林地面积亩，保留水面面积亩。规划地上总建设面积万平方米。其中住宅面积约万平方米，商业、酒店、温泉中心、演艺中心等约万平方米。综合容积率约。项目具有良好的开然资源，包括温泉资源、林地等。具有很好的开发价值。目前正在拆迁，用于首期开发的用地已基本完成拆迁。开发企业概况开发商为贵州房地产开发有限公司，其为南方集团一级控股公司，主营房地产开发，业务范围涵盖房地产经营、物业管理等。南方企业集团是由中国集团公司控股、以南方集团有限公司为核心企业、拥有22家成员企业的国有控股企业集团，成员企业分布于广州、北京、上海、深圳、珠海、武汉、长沙、重庆、哈尔滨、丹东等地。南方企业集团以房地产开发为主业，是一个集房地产开发、工程建设、贸易、实业投资、网络科技、医药连锁经营及生产和批发、旅游观光等于一体的大型多元化企业集团。集团在激烈的市场竞争中利用广东改革开放的地缘优势充分把握机遇，勇于开拓，锐意进取。截止至2005年12月31日，南方企业集团总资产达亿元人民币，净资产达亿元人民币。南方集团在广州、深圳、长沙等地成功开发了花园、红棉花园、北京大厦、白云山庄、深圳城花园、长沙苑、长沙今利园等房地产项目。特别是国家康居示范小区--花园，其质量和建设速度受到国家建设部的表彰，标志着南方企业集团的房地产开发已进入成熟运营阶段。目前，南方企业集团已形成多层次、多功能、跨地域、全方位的房地产开发格局，拟投资建设北京新大厦、北京欣苑、武汉高科花园、武汉白玫瑰酒店二期工程、广州珠江新城国税大厦、广州珠江新城大厦、广州琶洲广场商务写字楼等一系列大型房地产项目。可行性研究工作方法委托方提供关于本项目的相关资料；乌当区规划局提供的有关乌当区的规划资料；实地调查楼盘，了解相关物业市场发展状况，并对典型楼盘进行分析；与房地产专业人士进行访谈，了解贵阳房地产市场发