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以房养老以房养老的原因以房养老的运作及风险以房养老政策在国外的实行以房养老在中国的可行性及中国的养老政策123内容4一、基本认识以房养老，也被为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障的一项重要补充。二：社会现状•1﹑人民养老金太少，想依靠养老金养老根本不行。与很少的养老金相比，官员们不缴纳养老金，却享受政府发放的“退休金”。同时高官们还享受着普通百姓望尘莫及的特供服务，这些服务包括度假别墅﹑特级病房﹑汽车等等高消费。这样的浪费加重了百姓的养老金危机.2﹑人才是国家的根本，国家的根基。但由于中国曾强迫执行计划生育政策。别看中国人口14亿，但是青壮年严重缺失，比例失调。使得中国未富先老，几十个城市人口负增长。没有了年轻人口增长，养老金短缺是迟早的问题。LOGO一.以房养老的缘由（1）•（一）房产功能与人们对住房需要的差异，使得房产养老成为可能•1.老人居住房屋的面积过大，功能完善齐备，远远超出正常生活居住对空间的需求，超出老人拥有时间和精力对住房维护整洁的需要，许多功能显然在老年生活中并不需要，从而形成浪费。•2居住房屋尚有很长的试用期间，远远超出老人可存活的寿命•3.老年人生活在并不适宜其生活居住的大城市，二他们更向往的是风景秀丽、环境宜人的适宜居住城市郊区或乡镇•4.老人晚年的养老生活，除了住宅资产产生的居住收益外，还需要吃穿用行﹑医疗保健﹑旅游观光等方面的生活。这些生活需要现金流入，而这正是晚年养老生活最缺乏的。LOGO•(二)以房养老可损“有余”补“不足”1﹑时间转换是将老人死亡之后遗留房产的价值提前变现套现，用作生前的养老。2﹑空间转移则是运用不同地域的住房价值﹑生活费用标准的差异，将老年人从一个地域迁移到另一个地域居住，实现节约养老资源﹑提高养老质量的目标。3﹑房产权属的改变，如通过房产的产权出售和使用权转让等，实现房产价值的流动化，从不动产转化为可用于养老的货币资产。4﹑住所变更，是通过住户对住房的大换小﹑小换大，或旧换新﹑新换旧等方式的改变，达到住房资源和货币资源的优化配置，更好地发挥住宅的功用。运作：青年贷款买房居住还贷至60岁晚年以房养老死亡是指房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，在一定年限后，每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，一直延续到房主去世；当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分亦归抵押权人所有。风险：•1金融机构的风险•房地产市场尚不成熟，房产升值的金额没有预计那么多。可能使进行这项业务的金融机构无法收回贷款成本。•2道德风险•可能存在由于房屋使用权最终不属于自己，于是房主不保护好房屋，对房屋作出“败德行为”的现象。•3政策风险•居民住宅用地的使用期限为70年。而使用期满后土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的所有权将由国家无偿收回。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。•根据预期，居民25岁购买，预期寿命75岁，则当产权移至金融机构时房屋的使用期只剩下20年。是否可以创造收益？风险：•4疑虑•根据网上流传“中国商品房的寿命平均只有30年”（unknow），《新京报》评论员曹保印曾说“中国商品房的寿命平均只有30年，房子比你先老了，还怎么养你？”•5状况•目前中国的贫富差距还很巨大，很多人甚至没有一套像样的房产，这使得以房养老的政策不能在国内全面实施。HECM计划HomeKeeper计划FinancialFreedom计划Country美国终身抵押贷款英国Country“Viager”法国Country三、以房养老政策在国外的实行LOGO•美国•20世纪70年代以后，随着美国进入老龄化社会和住房自有化率的提高有相当多的老年人成了“房子富翁、现金穷人”。他们辛苦了大半生，虽已通过分期付款的方式买下了住房，但高昂的生活与医疗费用使他们有限的收入入不敷出，生活得很清苦。如何解决老年人的养老问题引起了社会的关注。•当前，美国市场上主要有三种住房反向抵押贷款产品：HECM计划、HomeKeeper计划和FinancialFreedom计划。其中前两种是由公营机构推出并由政府担保的，最后一种是私营机构推出的。从适用对象上看，HECM计划主要适用于拥有较低价值住房的借款者，HomeKeeper计划适用于拥有中等房产价值的借款者，而FinancialFreedom计划则适用于高档房产的持有人。•1.HECM计划为便于老人将固有在住房上的资产释放出来，变成可流动的现金，用于养老，同时又不失去住所。主要适用于拥有较低价值住房的借款•2.HomeKeeper计划HECM计划的最大特点是，联邦政府为借款人和贷款人双方提供担保。一方面，美国政府保证HECM计划的借款人一定可以获得•贷款机构承诺支付给他们的所有资金，并可把它用于任何消费目的。即使贷款机构倒闭，房主也可以按时拿到贷款。另一方面，HECM计划的贷款经过FHA的资格认可后，由FHA提供保险。当贷款期限结束时，如果贷款本息额超过住房价值，差额由保险基金进行补偿，从而使贷款机构避免了损失。这样，HECM计划的风险就转嫁给了联邦政府，从而消除了借款人和贷款机构的后顾之忧。•3.财务自由（FinancialFreedom）计划由一家私营机构———老年人财务自由基金公司提供的住房反向抵押贷款产品。目前，美国住房反向抵押贷款市场上，除HECM计划和HomeKeeper计划之外，只有FinancialFreedom一家私营公司在运作。FinancialFreedom计划主要面向“特大型”的住房反向抵押贷款业务，最高贷款额可达70万美元。因此，它主要适用于拥有高档住房的老年人。英国•（1）终身抵押贷款•住房反向抵押贷款在英国一般被称为“房产价值释放机制（Eq-uityReleaseMechanism，ERM）”。它最早出现于20世纪60年代中•期，但一直到80年代初，市场销量都不大，主要原因是产品设计存在缺陷。这类产品缺乏“无追索权保证”条款，申请人在签订合约后，并没有拿到现金，而是获得一些投资债券。近年来，英国政府及金融机构都认识到固化在住房上的资产是一笔巨大的财富，必须把它释放出来。2001年4月，英国政府制定了一项新的计划，地方政府可以根据住房的价值向老年人发放贷款，在老年人死亡或者住房出售时，贷款到期。为推广这个计划，政府已在前三年中安排了8500万英镑的预算。为加强对住房反向抵押贷款的监管，英国金融服务局（FinancialServicesAuthor-ity，FSA）已从2004年10月1日起接管了该项事务，并将产品名称改为“终身抵押贷款”（LifetimeMortgage）。目前，英国的终身抵押贷款产品还不多，贷款额也有限。据有关方面估计，英国未设定为抵押的房产价值高达3600多亿英镑，这是一笔巨大的财富。英国政府及银行等金融机构都想把这笔财富释放出来变成可流动的现金。（2）住房反向抵押贷款产品的种类•1.家庭收入计划（HomeIncomePlan）•家庭收入计划是英国早期失败的一个产品，它是指老年人将房•屋产权抵押给贷款机构后，获得的不是现金，而是类似于即期终身•年金的投资产品。如果房主选择的是夫妇俩人的共同合约，则这种•投资产品的支付期是到夫妇俩人都去世时终止。早期产生丑闻的合•约采用的是短期浮动利率，并要求房主每月交纳利息，这样每月应•付利息变化幅度可能很大，而贷款机构付给房主的投资收益却因股•票市场的低迷而甚微，从而导致了房主入不敷出。丑闻发生之后，•家庭收入计划大多采用固定利率，并保证利率全期不变，而支付给•房主的年金数目也固定，故被称为“安全的”家庭收入计划（Safe•HomeIncomePlan，SHIP）。但是，几年前英国政府废除了偿还抵押•贷款利息方面的免税政策，使得这一产品逐步退出了住房反向抵押•贷款市场。•2.卷藏式住房反向抵押贷款（RolUpMortgage）•卷藏式住房反向抵押贷款是指借款人不必每月偿还利息，而是将其自动累加到贷款总额上。在房主过世后，本金及所有滚存利息费用才通过变卖房产清偿。卷藏式住房反向抵押贷款通常采用固定利率，但为避免投资风险过高，有些合约则采用有上限的浮动利率。在贷款的发放方式上，借款人可选择一次性总付或年金支付的方式，其中年金支付又有固定金额式和递增金额式之分。新近的卷藏式住房反向抵押贷款产品还增加了“无追索权保证”条款。在贷款到期时，如果本金和利息超过住房价值，贷款人不得向借款人追讨差额。•3.共享升值住房反向抵押贷款（SharedAppreciationMortgage）•共享升值住房反向抵押贷款最先由苏格兰银行发行，后来巴克•莱银行也加入了进来。它分为两种类型：第一种是借款利率低于正•常市场利率水平，但贷款机构要与借款人分享住房未来的增值部分。•第二类是借款人不需支付任何利息费用，但将来的还款额是本金加•上住房升值部分与借款比率乘积的三倍，而且借款比率最高为25%。•假如借款人住房资产为100000英镑，借款比率为25%，则借款本•金为25000英镑。如果在贷款期结束时住房资产价值上升到150000•英镑，则借款人需还款￡25000+3×25%×（150000-100000）=•￡62000。共享升值反向抵押贷款最大的缺陷是，在贷款期间内，•借款人不得出售或搬离该住房，从而使借人失去了迁徙的自由。•目前，苏格兰及巴克莱银行因缺乏长期投资者（如养老基金等）•的支持和资金供给而暂时停止发行该贷款。不过共享升值概念颇受•消费者的欢迎。一旦资金问题得到解决，该产品将有良好的发展•前景。•4.反转计划（ReversionBasedERM）•在该计划下，老年人先将住房的产权出售给一家反向抵押公司，然后由该公司安排，用所得款项购买一笔按月支付的终生年金，有些公司也可分期支付。当老人把住房的产权出售后，根据合约，他可以免费或象征性地交少量租金就可继续住在原住房内，直到去世为止。当老人去世后，公司将住房收回变卖，收益归公司所有。由于在反转计划实施之初，老人要放弃住房的所有权，对此有些老人心理上难以承受。法国•Viager它是以售房人的生命长短做赌注，因而又称“生命赌注”。Viager在中古时代的法国就已流行，后来传到欧洲。虽然它是一种纯粹的民间行为，但经久不衰，政府将其视为降低人们对社会保障制度依赖性的一种有效方法•Viager合约签订的基础是房产的现价和对卖方生命长短的估计。其运作机理是，买卖双方首先参考本区内其他住房的价格，测算出卖方住房的现价，然后再根据卖方的年龄确定交易价。一般来说，如果卖方的年龄是60岁，交易价为现价的50%；如果是70岁，则为60%；80岁为70%；90岁为80%。合约签订后，买方一般要付给卖方30%的首期，余下的70%则以年金的形式按月向卖方支付，而且支付额要与通货膨胀指数挂钩。在卖方过世后，买方才拥有住房产权。如果卖方过早去世，则买方获益；否则，买方可能要付出比市价更高的价钱才能获得该房产。假如买方比卖方早逝，买方的子孙要继续向卖方供款否则卖方有权在不必归还买方已支付房款的情况下收回住房所有权。•Viager的卖方多数是没有子女的老年人，以及虽有子女，但子•女并不孝顺，老人不愿将房子留给他们；买方多数是事业有成的年•轻人士。在法国，Viager是一种纯粹的个人行为，没有专门的法规•条例来监管它的执行。但因它可以减轻人们对社会保障的依赖，政•府对Viager持支持态度，并积极推广Viager计划。以房养老市场前景••关于以房养老，很多专家的观点一致：以房养老值得期待。理由：1﹑“4+2+1”的家庭模式已经出现于人们眼前，面对巨大的家