养老地产行业分析报告1.1

养老地产行业分析报告1、养老地产市场分析(1)养老地产概述养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。作为针对老年人提供的住宅产品，养老地产在住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等的设计上符合老人的生理特点，在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要，与一般住宅有显著差异。结合国际慈善机构（HTA）的分类，以及现行各国养老地产情况，国内外养老地产主要可以分为四类：养老院、老年公寓、老年社区、普通自住型老年住宅。养老院（包括托老所、护理所等）可以分为普通型和医护型，前者针对年老体衰而身边又无亲人的老年人，后者针对患有些导致生活不能自理的病的老年人。老年公寓是专供老人集中居住的，采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。老年社区与一般住宅小区相同之处是都是一般大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人。目前美国、日本、德国、英国、新加坡和北欧国家的老年地产发展成熟。如美国的太阳城中心，从1961年开始开发建设，现已成为全美最好的老年社区。(2)市场规模预测人口老龄化、“421”型家庭结构（(即一对夫妇赡养四位老人、生育一个子女)）、老年人可支配收入增长是老年地产发展的源动力，辅之以政府政策支持、目前开发供应量的不足，国内市场需求较大。1)老龄人口比重不断提升按照世界卫生组织的标准，0-14岁的少年在总人口中少于30%、65岁及以上的老年人口大于7%或60岁以上人口大于10%、中位年龄人口大于30岁时，标志着这个国家或地区进入老年型社会。一般地，5个年轻人养活1个老年人是“深度老龄化”的判断标准之一。中国在1997年就步入了老龄化社会，当前已经步入了深度老龄化社会，并以每年近800万的人口数增加。截止2011年末，全国60岁及以上老年人口已达1.78亿，占比13.3%。根据中国老龄工作委员会预测，到2050年60岁以上的老年人口将达到4.8亿左右，约占全国总人口的1/3。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。2)老年人财富增多、生活观念变化目前，高消费能力的老年人数逐渐增多，老年人的收入来源也逐渐多元化，家庭生活观念及对老年生活质量的追求，促使有更多老年人具备较高的消费能力和意愿。当前城市老年人中42.8%拥有储蓄存款，今后投资、保险、子女赡养、退休金及其他来源收入将丰富老年人的收入来源。北京大学老龄健康与家庭研究中心的研究报告显示，2011年全国总消费值为121813亿元，其中老年消费比重占11.18%，逾1.3万亿元；预计到2020年，全国总消费值将达217454亿元，老年消费占14.64%；到2050年，总消费值678710亿元，老年消费占28.97%；为老年住宅产品提供了强大的消费支持。3)政策支持1996年8月，全国人大通过《中华人民共和国老年人权益保障法》，我国政府先后制定了200多个老年政策法规，涉及优先供地、税收减免、贷款利率优惠、科技服务培训支持等。2002年至今出台的关于中国养老的主要政策如下：具体，如营业税、所得税的减免；财政补贴：社会办养老机构每新建一张养老床位，最高补贴1.6万元，最低补贴800元；每实际入住一位老人，按床位每月补贴100元。（北京）每新建一张养老床位，补贴5000元，各区县根据情况分别追加补贴。（上海）4)十二五期间市场规模预测根据《中国老龄事业发展“十二五”规划》，2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。目前中国96%的老年人依托社区分散养老，1%的人在养老社区，3%的人在福利院、老年公寓。根据十二五规划，预计到2015年，我国将基本形成“9073”的养老服务格局，即90%的老年人居家养老，7%的老年人在适老主题社区养老，3%的老年人依托福利院、老年公寓等机构养老。计算得截止2015年养老地产需求人口有1498万人：十二五期间老年地产市场容量（人口数）单位：万人2011年2015年市场缺口老年人口1780022100在老年社区的比例（%）1%7%在老年社区的老年人口17815471369在福利院、老年公寓的比例（%）3%3%在福利院、老年公寓的人口534663129在养老地产的人口71222101498排除福利院等公益性机构，目前，在上海，一个床位的平均租金是3000元/月，在杭州，一个床位的平均租金在2000元/月以下；这里，假设老年社区，全国均价为2500元/月/床位。在福利院等公益性机构由于有的是免费提供给孤寡老人，有的价格优惠，而老年公寓价格适当提高；这里假设，福利院、老年公寓的全国均价为1000元/月/床位。假设租金是每年末支付下一整年的，假设每年的租金涨幅围绕CPI波动，在3%左右，则计算得到了2015年，养老地产的年租金收入为4796.7亿元：老年人口增加（万人）月租金2011(元/人)年租金2011(元/人)CPI年租金2015(元/人)年租金总额(亿元)老年社区13692500300003%337654622.5福利院、1291000120003%13506174.2老年公寓养老地产合计14984796.7以上仅包含租金收入，如果考虑生活服务、生活照料等市场，据全国老龄办副主任阎青春估算，到2015年，我国养老床位将增加340多万张，需建设资金3000亿元，养老服务、就业岗位潜在需求将超过500万，老年人护理服务和生活照料的潜在市场也将超过4500亿元。也就意味着，三年的时间内，将有高达7500多亿元的市场份额。2、国内优秀养老地产商投资回报分析养老地产赢利的重点在于后期的物业、配套服务等增值。前中金公司投行董事总经理、养老产业独立研究人滕威林认为养老服务业可期待的利润回报率中间值应该在15%左右。在美国、新加坡等地，养老地产商可以采取上市公司的模式来进行融资。由于有着免税、强制性分红等规定，会使得中高档养老投资公司存在着10%～20%的收益率。而某中国老龄科学研究专家表示，养老地产的投资需要很长时间，一般的年投资回报不过10%，(1)上海亲和源亲和源股份有限公司建成了中国第一个老年人会员制养老社区——亲和源会员制社区。社区地处上海市浦东新区康桥镇，占地面积8.4公顷，建筑面积10万平方米。公司在2010年启动了全国连锁计划，要在全国建立50个连锁项目，发展2万名老年会员。该社区定位中高档，社区内具备无障碍化设计的高标准全配置的公寓楼和生态型的户外环境，有专业的护理医院和颐养院，功能齐全的健康会所、配餐中心、老年大学，宽敞的图书馆、文体活动室，舒适的茶憩栈、咖啡厅，标准的门球场、迷你高尔夫。具有专业的“秘书”，引进美国爱玛克、香港美格菲、上海曙光医院等著名的公司和单位，分别提供物业、餐饮、健身、医疗服务。亲和源在2003年以协议出让价优惠获得土地，50万元/亩（750元/平方米），性质是其他住宅类用地，50年产权。2008年，社区投入市场，总投资近6亿元。亲和源的运营模式是只租不售，由于采用会员制的方式，收入来源：卡费和年费。卡费和年费均随着市场价不断调整，每年调整两次，但已入住的老人卡费是不变的。会员卡分为A卡、B卡、C卡，具体资费标准见下，其中卡费需一次缴纳，也是出于回笼资金的需求。亲和源会员卡资费标准卡类型年限户型*卡费（万元）年费（万元）A卡**永久，可继承，可转让，付10%卡费的转让费小套892.98中套893.98大套896.98B卡***终身，15年内可退小套452.98中套552.98大套882.98C卡****50年产权所有户型2万元/平米2.98小套1162.98中套1442.98大套2402.98*户型面积：小套58平方米，中套72平方米，大套120平方米**A卡卡费从2007年的50万增长到现在的89万***B卡大户型卡费从60万涨到88万，小户型从33万涨到45万****C卡已停售，卡费资费是历史数据，年费调整到与B卡相同（以往也与B卡同步）一期工程占地8.33公顷，总建筑面积10万平方米，总投资近6亿元。项目共设838套居室，可供1600位左右老人居住。2009年为止，首期180套当时卖出120套，售罄率67%。截至2012年3月14日，已售出569套的入住权，入住户数414户，售罄率68%。亲和源同时还拥有健康会所、度假酒店、颐养院等设施，相关费用如下。亲和源度假酒店资费亲和源健康会所资费据亲和源董事长奚志勇测算，只要能不断发展新的会员，就可以实现盈利。他表示，仅是会员卡的售价就足可以回收房屋的建设成本，而每年所交的管理费才是长期稳定的主要利润来源。2008年营运至今，运营上基本实现平衡，但投入的成本还没有完全收回，估计今年将产生盈利，投资回收期为5年；而一般的养老地产投资回收期在10年以上。假设A卡：B卡：C卡的比例是3:5:2，小套：中套：大套的比例是4:4:2，由于C卡户型已经售罄，估计得目前已经回收资金50486万元，计算的投资回报率在8%左右。亲和源房屋出租情况万元　总套售罄率售出卡费后续年费现有卡费现有年费后续卡费后续卡费数套数均价卡费总额总额总额现值(10%增长)A卡**小套10060%6075892.984500178.83560中套10060%6075893.984500238.83560大套5060%3075896.982250209.41780B卡***小套16860%10140452.984040300.983015中套16860%10050552.9850002983740大套8460%5075882.9837501492992C卡****小套67100%67110　2.987370199.66中套67100%67140　2.989380199.66大套34100%34230　2.987820101.32合计　838　569　　　486101875.61864724819此外，2010年12月，亲和源以20%的股权换取美国挚信资本（TrustBridgePartners）1亿元注资，是风险投资首次投资中国的养老机构。亲和源也输出管理，比如曾给万科幸福汇输出管理模式。公司希望他们的服务能够向市区延伸。(2)绿城蓝庭项目绿城首个建成的养老社区项目，蓝庭项目，位于浙江临平，是混合养老地产社区，定位非高端。蓝庭项目开始于2006年，性质属于拥有70年产权的住宅用地。整个项目体量有七八十万平方米，有1/3左右明确作为养老社区，其余建设普通住宅，目前毛利润近4%-5%，盈利主要依靠后期服务费用。蓝庭项目社区的普通公寓在售的房子已全部售罄。毛坯房一开始定价五六千元，精装修房开始定价七八千元，后续定价1万多。护理院有40多个床位，基本已经住满。租金：每间房两个床位3000元/月，护理费依据不同护理要求每人每月1000-3000元。项目负责人坦言，“杭州整体养老市场价格不高，和上海不好比，一个床位定价2000元每月可能就租不出去。”蓝庭项目的养老公寓是用于出售的，销售一度陷入一个僵持期，售价1.4万元/平方米至1.5万元/平方米，实际购买有一定折扣。而投资成本1.1万元/平方米，加上财务成本，达1.2万元/平方米。项目的租金收益并不高。如果按照上海的价格，床位能租到每月2000元以上的话，毛利润率会在4%至5%。不过随着老年人收入的增多、观念的变化，后期投资回报率会提升。3、进入行业所需条件通过行业及案例分析，可见进入养老地产行业，需要：大量资金投入：在设计上需要格外注意老年人的需求及生理特点，在配套设施上需要健全，护理人员等人员培训及维护成本等。前期的策划推广等也需要很大的资金投入。投资回收期长也要求有足够的资金支持。房地产经营经验：选址、定位、运营等经验，混合社区的规划等经验养老市场运作人才：中国老龄人口加速增长，缺乏相应的市场运作及投资人才等待投资回报的耐心：中国未富先老、养老观念改变需要时日、养老地产本身利润不高、需要后期服务及增值的等