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物业管理17国外物业管理17国外物业管理物业管理17国外物业管理本章要点国外物业管理起步早、发展到现在已经比较成熟，有许多先进经验值得学习和借鉴。本章介绍新加坡、英国、法国、德国、美国、日本的物业管理，以及国外物业管理的特点。物业管理17国外物业管理17.1新加坡的物业管理17.1.1物业管理体制新加坡的小区管理统归建屋发展局负责。该局是负责实施政府建屋计划和统筹管理的职能部门，下设36个区办事处，每个区办事处一般管理2至3个住宅小区。每个小区拥有4000～6000个住户，区办事处管理住宅一般为10000～15000套（户）。住宅区内成立管理委员会，由全体业主投票选出委员会成员。物业管理17国外物业管理17.1.2物业管理法制化新加坡政府强调对居住小区进行法治化管理。早在1967年，新加坡就制定了“土地所有权法案”，之后又经过多次修订。物业公司在管理时依照的是“土地所有权法案”和各个住宅区管理委员会制定的规章制度。物业管理部门也编写了《住户手册》、《住户公约》、《防火须知》等规章。物业管理17国外物业管理17.1.3物业管理服务新加坡政府对住宅小区公共设施（设备）保养维修也十分重视，要求物业管理企业提供最优质服务。政府规定每5年对整幢楼房外墙、公共走廊、楼梯、屋顶及其他公共场所进行一次维修。所有住宅电梯必须保证性能良好，一旦电梯发生故障，5分钟内电梯维修工必须到场维修。国家建设发展局设有“热线”电话，与各区办事处的保养组保持联系，为居民提供24小时服务。物业管理17国外物业管理17.1.4物业管理合同物业公司与管理委员会签订合同，合同一年一签。物业经理对管理委员会负责，接受管理委员会的指令。物业公司每年收取由业主分摊的管理费。物业管理17国外物业管理17.2英国的物业管理17.2.1物业管理模式英国是采取由业主或用户委托物业公司进行物业管理的模式。物业公司的管理方式非常灵活。小修工程、日常养护可由内部维修人员完成，而大、中工程可以采取承包方式转给别的专业公司完成。物业管理公司（机构）人员精干，效率高。英国的物业管理目前已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。物业管理17国外物业管理17.2.2物业管理内容英国的物业管理服务项目多，内容广泛。包括物业建设前后、物业使用全过程的管理。除了传统意义上的房屋维修、养护、清洁、保安外，物业管理的内容已拓展到物业功能布局和划分、市场行情调研和预测、物业租售推广代理、目标客户群认定、工程咨询和监理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。物业管理17国外物业管理17.2.3物业管理收费物业管理服务收费由委托方与物业管理公司（或机构）商定，视市场供求状况、地区环境以及房屋的数量与质量由双方自由协商而定，一般无统一的标准。物业公司的管理费来源多渠道，有租金收入、服务费，甚至有政府补贴。物业管理17国外物业管理17.2.4物业管理法规英国作为物业管理的诞生地，在物业管理上形成了自己的特定模式，其中依法管理的特点尤其令人关注。据了解，除了直接的物业管理法规外，一些房地产法规对此也有间接规定。英国常见的房地产开发管理的法律、法规有5O多种。英国还加强对物业管理的研究，成立了皇家物业管理学会，会员遍布世界各地。物业管理17国外物业管理17.3法国的物业管理17.3.1业主大会制度法国业主大会制度比较健全，业主们通过业主大会将物业管理权掌握在自己手中。法国大部分业主按规定期限入住后，物业公司以召集人的身份向所有业主发函，通知召开业主大会。由于业主大会关乎自己的切身利益，住户们往往宁可错过“约会”，也要亲往参加。物业管理17国外物业管理17.3.2物业管理内容物业公司通常须执行“业主委员会”的决定，但日常的物业管理则完全交由物业公司处理，其业务包括物业主体维修、电梯维护、楼道清洁、设置门房、车库管理、倾倒垃圾、交纳除居住税外的各类捐税、代表业主向保险公司索取赔偿等，其范围几乎包括与住房有关的各个方面。物业管理17国外物业管理17.3.3物业管理收费物业公司根据业主大会通过的物业预算，每季度向业主收一次物业费，年度内的头三个季度收该年度预算的四分之一，最后一个季度则视全年物业支出情况多退少补。在收费方面，物业公司收费的标准只有一个：本年内干了多少活以及随之消耗的人工费。当然，物业公司大部分的收费项目都须在物业预算里列出，并经业主大会批准。物业管理17国外物业管理17.4德国的管理模式17.4.1物业管理体制德国的房产物业管理主要是通过专门的物业管理公司来进行，也有的房地产开发商本身也兼管物业管理公司。物业公司每年组织一次所管辖的房产区的业主大会。物业公司必须在业主大会上公开过去一年有关房产财务情况，并向业主们提交一份当年的物业计划。物业公司的聘用期限为5年，如果再次聘用需要再签合同。物业管理17国外物业管理17.4.2物业管理内容德国物业管理公司直接受雇于房东（业主），是业主利益的维护者和代理人。德国物业管理公司不仅要按条约规定负责业主房产的定期维护和外部粉刷、住宅区和楼道的卫生、门前屋后的绿化和规划，还要负责出面替业主履行德国相关房产法中所规定的责任和义务。物业管理17国外物业管理17.4.3物业管理收费物业公司的报酬没有统一标准，根据其工作质量以及房产规模等多种因素综合考虑。为保证管理任务的顺利执行，物业公司一般都会与水暖电等专业维修公司签订长期合作合同，以确保管辖区的物业不论何时出现意外情况，都能及时找到维修人员。德国人对楼道和小区内的卫生要求很高，物业管理公司一般委托专业保洁公司负责清洁卫生。物业管理17国外物业管理17.5美国的物业管理17.5.1物业管理专业化专业化管理是美国物业管理最显著的特点。社会化分工十分明确，开发商开发楼盘后一般不管理自己开发的物业，因为他们认为房产开发与管理不同，前者是生产领域，后者是聘请的专业物业管理公司，这样比自行管理费用更少。物业管理公司一般也只负责整个住宅小区的整体管理，具体业务则聘请专业的服务公司承担。物业管理17国外物业管理17.5.2物业管理服务周到物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。他们的主要特点就是以人为本、服务周到，具体体现在以下几点：（1）服务体系严密。（2）除日常管理工作之外，物业管理公司同时还在努力为居民创造一种既舒适又有人情味的居住环境。（3）管理资料齐备。（4）为了使业主和租户放心，物业管理公司往往还在物业保险上作较多投入。物业管理17国外物业管理17.5.3物业管理人员职业化美国有一大批精通物业管理的专业化人才，并实行了职业经理人制度。美国物业管理职业经理人有三类：第一类是楼宇经理，他们负责楼宇日常的管理工作；第二类是物业经理，其职责主要负责联系相关代理商、拟订物业财务报表、物业招租等；第三类是资产经理，负责地区物业战略发展规划，对市场进行调研，确定管理物业的整合和取舍。物业管理17国外物业管理17.5.4物业管理收费美国是一个典型的契约社会，物业管理自然也离不开合同（契约）。美国各地物业管理合同对收费的规定往往要受所在地区、环境、设施和管理方式等的影响，收费标准和收费项目也是十分复杂的，但各地物业管理收费在原则上都必须以物业管理公司与业主之间达成的年度预算为基础，在年度预算的基础上可以给物业管理公司一定的收费机动权。物业管理17国外物业管理17.6日本的物业管理17.6.1物业管理模式日本采取的是“地域中心”的管理模式，“地域”相当于中国的“街道”一级行政区域。“地域中心”隶属于区政府地域中心部，作为行政管理机构其职责是地区事务管理和为本地居民服务。同时居民建立了自己的管理组织—居民管理委员会，居民管理委员会由业主自主组成，负责了解业主的意见，监督和检查物业管理公司的工作，同时制定专人管理账目。物业管理17国外物业管理17.6.2物业管理人员日本对从事物业管理的企业、人员有很高的要求，并重视对从业人员的培训教育。物业管理企业需领取特别的经营许可证才能够从事物业管理。物业管理从业人员必须经过一定的考试并取得资格后才能担任管理职务，不合格者不能从事物业管理工作。并且接受物业管理协会的管理、指导和监督。物业管理17国外物业管理17.6.3物业管理收费日本的居民普遍接受花钱买服务的管理形式，居民管理委员会负责了解业主的意见，监督和检查物业管理公司的工作，同时制定专人管理账目。由于激烈的市场竞争，各种物业公司的服务收费水平平均化，所以业主的费用标准相对明确，业主支付物业管理费是天经地义的事情，如果拒付物业管理费是违背社会道德规范和国家法律的。物业管理17国外物业管理17.7国外物业管理的特点17.7.1物业管理已成为大厦和小区管理的主要模式17.7.2业主自治作用较强17.7.3物业管理企业的市场竞争意识强17.7.4物业管理及收费标准由市场形成17.7.5物业管理收费有保证17.7.6物业管理的法律、法规比较健全17.7.7政府在小区管理中发挥了重要作用物业管理17国外物业管理复习思考题简述新加坡的物业管理。简述英国的物业管理。简述法国的物业管理。简述德国的物业管理。简述美国的物业管理。简述日本的物业管理。简述国外物业管理的特点。