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工作流程第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段••••游客测算与经济开发策略EconomicProjection完善总体规划框架OverallplanFramework总体环境生态环境策略OverallEnvironmentalStrategy核心区城市设计UrbanDesignForCoreBayArea一、规模预测与发展策略二、总体框架及分区开发三、生态景观系统及环境策略四、核心水湾区城市设计01汇报内容ProjectContext年份游客(万人次)历年增长率逐年累积平均增长率199464.80199563.40-2%5%199656.20-11%5%199759.806%7%199851.20-14%7%199957.3012%9%200063.1410%9%200171.5013%9%200270.00-2%8%200330.00-57%10%200466.28121%32%200573.0010%16%200684.3115%19%2007102.0021%20%2008122.0020%20%游客量测算Estimationofvisitorsamount关于增长率的确定•关于历史年均增长率––10年平均：9%15年平均：5%•负面考量：––––––过去15年是中国经济全面高速发展期伴随游客量的基数增大，增长率本身会下降武当山金顶的每日游客承载量不会无限增长门票上升与游客量的上升存在互为消长远期政府或将对高峰期游客量采取相应控制措施近期金融风暴的潜在负面影响•正面考量：–考虑到近几年交通局面打开的促进––武当山景区其他景点还将不断增加（如唐朝道观）考虑到太极湖作为新旅游目的地的吸引力武当山游客量历年增长评估结论：•2010-2015年间增长率仍会较高，后期增速将逐步放缓•未来15年累积年均增长率：7%较为合理资料来源：易道经济组根据武当山旅游局统计数据和业主提供的可研报告分析测算4注：2003、2004年由于非典原因造成游客量的非正常波动机场开通成为UNESCO遗产•因特别事件（地震、机场、高速、申遗、世博、非典）造成的增长率波动只影响1年，而后反弹或回落到正常水平•UNESCO的世遗主要对国外游客增长有较大影响，对武当山未能起到显著提升作用•机场、高速开通对游客量增长的拉动作用分析•通常在高速或机场开通的第二年，增长率显著提升，但其后持续效应并不显著•对成熟旅游目的地而言，机场的开通只是惯性地增强其游客增长的基数，并不会造成年均增长率的大幅提升CARG17%CARG11%九环线开通机场开通地震CARG43%CARG16%CARG11%地震CARG28%成为UNESCO遗产资料来源：易道经济组分析整理游客增长率探讨ArgumentofVisitors’Growth•长期来看，游客量增长率随着基数增长逐步下降结论：交通条件改善将使大武当地区近几年的游客量稳定增长；•2013年以后，大武当地区的游客量增长将逐步趋缓；•未来15年累积年均增长率：7%较为合理•占全年比例201520202025全年游客量100%2,332,0003,210,0004,137,000旺季日均游客(周1～5)0.30%6,9969,63012,411旺季日均游客(周末)0.58%13,52618,61823,995淡季日均游客(周1～5)0.10%2,3323,2104,137淡季日均游客(周末)0.15%3,4984,8156,206黄金周日均游客0.97%22,62031,13740,129201520202025年游客量2,332,0003,210,0004,137,000本地/一日游客比例15%15%15%本地/一日游客量1,982,2002,728,5003,516,450留宿十堰游客量753,00038%819,00030%774,00022%留宿襄樊/武汉游客量555,00028%600,00022%633,00018%留宿大武当地区游客量674,00034%1,310,00048%2,110,00060%资料来源：易道经济组根据武当山旅游局统计数据和酒店访谈资料分析测算游客量与过夜量测算Estimationofvisitorsandovernights基本假设前提：•目前约占20%的游客为一日游/不过夜者,未来该比例将随接待能力和品质的提升降低至15%•目前过夜游客约有40%留宿十堰，30%留宿武汉/襄樊（机场因素），仅30%留宿武当山特区。•未来留宿大武当地区的人数比重将逐步上升60%左右，游客不必舍近求远到十堰、武汉和襄樊留宿结论（大武当地区）：•年游客量：2015年约230万，2020年约320万，2025年近410万•大武当区过夜游客：2020年约130万，2025年约210万•最高峰日游客量：不超过2.4万人注：此表中“大武当地区”包括武当山景区、老城、太极一期新城以及本案基地6武当山酒店入住人数统计实际现状最大接待量星级酒店房间数625625全年可供房间数228,125228,125客房入住率65%75%平均住客数/房2.02.0平均停留时间1.31.3每年过夜游客总量228,100263,200非星级酒店房间数458458客房总量167,170167,170客房出租率55%70%平均住客数/房2.02.0平均停留时间1.31.3每年过夜游客总量141,500180,000总计369,600443,200游客过夜人数统计（不含商务差旅访客）星级酒店房间数800全年可供房间数292,000客房出租率65%平均住客数/房2.0平均停留时间1.3每年过夜游客总量292,000旅游者占全部过夜者比例79%7资料来源：易道经济组根据武当山旅游局统计数据和酒店访谈资料分析整理酒店业现状统计HotelStatusQua酒店供求差距悬殊，导致潜在客源及消费流失•作为长距离出行的旅游目的地，武当山游客停留时间较短，停留2天者不超过50%•武当山的客源构成80%为湖北、河南、湖南等周边近程省市居民，且20%为商务差旅客，而非旅游观光客•武当山酒店数量和品质不足，夜间消费和配套不足，导致70%过夜游客流失到十堰、襄樊和武汉•预计在2013年基地酒店正式营业前，大武当地区每年最大接待过夜量仅44万人73600酒店需求预测20082013201520172019202120232025大武当地区过夜游客量293,000510,000674,000862,0001,132,0001,446,0001,850,0002,110,000房均人数2.02.02.02.02.02.02.02.0人均停留时间1.31.51.51.51.51.51.51.5酒店客房需求量（假设入住率100%）5201,0501,3801,7702,3302,9703,8004,340入住率65%65%65%65%65%65%65%65%房间数量累计总需求8001,6202,1202,7203,5804,5705,8506,680现有客房供给量（对游客）800新增客房需求量8205006008609901,280830基地捕捉率50%50%45%40%30%25%20%基地新增客房需求量410250270340300320170基地客房累计需求量4106609301,2701,5701,8902,060基地内不同星级酒店房间数比例2013201520172019202120232025五星级酒店25%103165233318393473515四星级酒店35%144231326445550662721三星级酒店40%164264372508628756824资料来源：易道经济组分析测算基地酒店需求预测HotelDemandEstimation基本假设和前提：•客房运营基本参数依据武当山现状值，结合其它案例经验值进行修补微调•随着开发阶段推移和市场不断成熟，环太极湖其他地区开发也将增加，基地捕捉率应逐步降低•健康酒店市场的入住率为65%结论：2025年，基地内酒店客房总计2,000间：五星级500间以上；四星级约700间；三星级约800间各类酒店针对不同的消费群体突显功能特色，互相多元组合8酒店(Hotel)建议开发内容星级建议开发量1.会议中心大酒店引入会议酒店品牌，并配套少量房船VIP水上客房5酒店客房350VIP别墅30-50栋总计600间2.高尔夫度假酒店高尔夫+红酒俱乐部+酒店房间，返租型高尔夫别墅度假村，针对企业高管层retreat5俱乐部酒店房间：50间高尔夫别墅：30间3.山地湖景别墅式酒店超高端私密型酒店，主打蜜月市场，提供私人管家式贴身服务540栋3.老子学院会所酒店结合老子学院大讲堂、道家养生理念，针对社会精英层580间4.码头滨水度假酒店针对青年情侣和亲子家庭，部分用返租公寓形式，结合滨水开发4350间总计700间5.功夫主题园精品酒店在功夫主题乐园配套一个以“武术”为主题的精品酒店4250间6.养生谷度假酒店以养生为主题，结合花田谷、SPA定制套系服务4100间酒店需求预测结果和建议••2025年本项目酒店市场累计需求1200~1300个4/5星级房间本项目建议开发7个4-5星级酒店，共约1300个房间4-5星级酒店需求分期预测结果4/5星级酒店分类开发建议分期一期(2010–2013)二期(2014–2019)三期(2020–2025）增量350~400个房间400~450个房间~500个房间存量350~400个房间750~850个房间1200~1300个房间资料来源：易道经济组酒店开发需求预测DemandForecasting:Hotel餐饮业需求201520202025旺季日均游客(周末)13,52618,61823,995基地捕捉率75%75%75%基地旺季日均访客量(周末)10,14413,96417,996日周转率5.05.05.0座位总数需求2,0292,7933,599座均面积(平方米)2.82.82.8餐饮建筑面积(平方米)5,6817,82010,078零售商业需求201520202025大武当年游客量2,332,0003,210,0004,137,000基地捕捉率75%75%75%基地年游客量1,749,0002,407,5003,102,750每千人开发面积(平方米)777零售业GFA(平方米)12,24316,85321,719零售商业开发需求CommercialDemandEstimation基本假设前提：•到访太极湖基地的游客占到大武当地区的游客总量的75%•零售商业的需求面积单位值参考其他类似成熟景区经验值•餐饮业开发面积以旺季周末作为设计日游客量标准预测结果：•基地游客量：•2020年240万人次；2025年310万人次；•零售商业面积：•2025年为2.2万平方米左右；•餐饮面积：•2025年达到1万平米左右；10资料来源：易道经济组分析测算文化体验项目开发项目列表ProgramList•美容养生堂（SPA专护）•健康体检中心•香薰体验中心•中医诊疗馆（中药、针灸）•养生瑜伽静修中心•冥想禅修堂•道茶名社•老子学院•太极学堂•太极武术名具店•道武服饰店•武当名药馆•武当保健生活用品馆•古籍书店•静心琴艺坊•养心棋艺坊剑道表演中心•武学渊源荟萃馆•武当诗词书画表演馆•武当文物艺雕馆•本草纲目博览馆•武当道家武术小型剧院观赏游览项目•武林大会主题园•农夫果园（猕猴桃、桔子等）•垂钓中心•拓展训练基地•梯田摄影基地•户外婚纱摄影工作室•武当摄影展览馆•风光游船•水上自行车•独木舟、皮划艇•风帆•观赏桃花岛、鸟岛•水上餐厅•风味美食烹饪秀•花田四季谷•蝴蝶谷•视觉盛宴.水上剧场服务接待项目•武当山珍食坊•太极食府•道家斋饭馆•八卦宴席•养生药膳坊•江汉鱼宴席•鄂菜体验中心•五星级大型会议酒店•五星级房船精品酒店•半山湖景低密度度假村•高尔夫度假村•婚庆蜜月别墅式酒店•德馨山居茶庄•3-4星级太极湖大酒店•亲子家庭生态旅馆•B&B农庄•森林木屋•汽车、帐篷野营地•青年客栈\旅舍•武当土特产购物街/馆一、规模预测与发