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丰宁燕山大峡谷不成功案例研究一、项目简介丰宁燕山大峡谷项目位于北京正北190公里的丰宁满族自治县的西南部,东起邓栅子,西至洪汤寺,横跨汤河、五道营两个乡镇,全长30多公里,是一处集山水森林、奇峰异石、温泉峡谷于一体的自然景观。2000年,丰宁县编制全县旅游发展总体规划时,发现燕山大峡谷,大峡谷景区内山、石、树、水、泉(温泉)皆美,资源品位很高。二、发展历史2000年到2004年,以温泉项目为中心的开发如火如荼,丰宁县内的银河旅游公司、县医院两个单位分别投资2300万元、1400万元建成银河温泉度假村和怡园山庄,县民政部门也引资400多万元对所属的温泉宾馆进行改造。截止2004年底,温泉景区已拥有室内游泳馆两座,室外泳池两个,各类不同标准房间300多间(套),床位近600张,成为承德市规模最大、档次最高的温泉度假区,每年接待游客10余万人次。在上述基础上,丰宁县政府决定大规模综合开发燕山大峡谷,使其成为继京北第一草原后又一热点旅游景区。2004年底,丰宁满族自治县正式启动燕山大峡谷旅游综合开发项目,该项目囊括了道路交通、通讯电力、狩猎滑雪、温泉休闲、汤河漂流等若干个子项目,计划总投资近四亿元。为推动这一项目的建设,县里成立了燕山大峡谷旅游开发办公室,专门项目的资金争取和招商工作,并已投入资金100余万元用于路基建设,漂流项目也已启动。三、发展规划2007年08月,丰宁与北京中经汇丰旅游投资顾问有限公司签订了燕山大峡谷旅游园区开发协议,中经汇丰投资整体开发燕山大峡谷。根据中经汇丰公司提交的开发策划书,燕山大峡谷开发定位四大功能:一是要把峡谷建设成为“中国极限运动基地(滑雪)”;二是要把峡谷建设成“国际会议中心”;三是要把峡谷建设成全国知名的自然风光观光和休闲景区;四是要把峡谷建设成具有鲜明特色的满族民俗村。该项目在未来5年内计划总投资最低达到2亿元,其中当年投资不少于5000万元,第二、第三、第四年度分别完成投资5000万元。通过未来几年的开发建设,燕山大峡谷将成为开展极限运动的乐园、进行休闲避暑的胜地、举行会议活动的首选、展示满族民俗的窗口。四、发展结果丰宁燕山大峡谷经过长期不懈的努力,客流量接近30万人次,已经取得了一定的效益,特别是银河温泉度假村和的洪汤寺温泉取得了较好的经济效益。红汤寺温泉和与世称小三峡的汤河龙潭沟浑然一体,环境优美景色宜人,温泉日溢48℃热水170吨,水质清澈透明,细软滑润,无色无味,含锶、钻、镉、铁等多种矿物质和微量元素。浴者身感舒服,具有祛病健身之功效,对风湿、顽癣以及各种皮肤病及积劳成疾等慢性病有独特疗效。但是,作为丰宁燕山大峡谷的整体开发商北京中经汇丰旅游投资顾问有限公司并未能获得预期的投资收益,主要表现在三个方面:1、实际投资达到4亿多元,远超过计划投资的2亿元,投资成本没有得到有效控制。2、客流量和销售收入低于期望水平,未能恰当地估计市场的发展水平。3、休闲度假地产、养老地产、投资地产并未如期开发并创造收益。五、失败成因1、对旅游市场理解不够深刻,在周边环境不成熟和交通基础设施不好的情况下,客源未能达到预期水平。2、没有把握好旅游资源开发和旅游地产开发之间的联动关系,侧重于开发旅游资源及旅游收入,使得对旅游地产市场理解不足,未能开发出能够快速创造现金流的适应市场并适当时机的旅游地产。3、没有购买或通过与政府签订的有效协议预先控制核心土地,使得远期更大的休闲度假地产、养老地产、投资地产的潜在收益未能得到保障。4、规划设计院所规划的产品建设成本过大,产品不符合企业盈利需求,特别是规划投资较大的大量滑雪设施。5、开发分期不当,前期投入大量资金用于不能创造现金流的道路、电力、供水、通讯等基础设施建设,而未能形成能够创造现金流的经营性资产或可销售的地产,使得投资难以形成良性循环,增大后期投资压力。6、企业家没有重视社会资本运营,仅靠自有资金运营,投资规模和力度不够,使得丰宁燕山大峡谷未能达到预期建设水平,金融资本的车轮必须一块转。丰宁地域辽阔,由南向北分别为坝下地区,接坝地区,坝上地区(内蒙古高原南缘)三个地貌单元。坝下地区群山绵亘,峡谷幽深,龙潭瀑布,景色宜人;接坝地区茫茫林海,鸟语花香,是采集和狩猎的天然王国;坝上地区天高地阔,水草丰美。夏季气候凉爽,繁花弥野,骏马奔驰,是理想的休闲避暑胜地;冬季玉树琼花,白雪皑皑,是理想的滑雪胜地。丰宁独特的旅游资源,优美的自然景观,凉爽气候,具有民族特色的人文文化,使丰宁赢得了“京北旅游明珠”称誉。现已开发京北第一草原旅游度假区,白云古洞风景名胜区,喇嘛山冰臼遗址公园,洪汤寺温泉度假区,云雾庄园,九龙松等20个景点,已纳入“京承旅游热线”的外环线。待开发的喇嘛山景区、燕山大峡谷、洪汤寺温泉等旅游资源十分可观。“滕氏布糊画”是著名民间美术大师滕腾先生发明的新画种,是我国民间美术的一枝奇葩,其制作工艺获国家专利。河北省丰宁满族自治县城西南方向40余公里处的燕山大峡谷内近日发现两处大型地热温泉,彼此相距仅20余米,人称“姊妹泉”。燕山大峡谷是上海同济大学教授严国泰到丰宁考察时发现的。大峡谷长30多公里,最窄处不足半公里,最宽处1公里有余,两侧山脉为发育典型的峰林地貌,谷底生长着千余亩珍贵的白榆林。近日发现的“姊妹温泉”,其水流量和水温度均有较高的开发价值。据测定,温泉水温度恒定在54摄氏度,昼夜自流量达1000余吨,温泉井深约30余米。据地热专家介绍,此温泉水质具有极高的疗养健身价值。一、项目名称:燕山大峡谷旅游度假区二、项目地址:燕山大峡谷位于丰宁县南部汤河乡、五道营乡境内,距丰宁县城大阁镇20多公里。三、项目内容:以温泉度假观光旅游为主,景区道路拓宽改造,温泉宾馆、垂钓、沐浴、观光点及其它附属设施。四、项目描述:燕山大峡长30公里,最窄处不足百米,内有白榆林、温泉等,峡谷景色十分优美,洪汤寺温泉日溢480c温泉水1000吨,富含锶、钴等多种矿物质和微量元素,温泉水具有祛病健身等功效,本项目计划对整个峡谷区域进行综合开发,提升景区接待能力,形成独具特色的旅游度假区。五、投资规模:9840万元。六、合作方式:合资、合作或其它。七、项目进展:已完成项目建议书,部分项目如温泉、宾馆、道路已完成。八、效益分析:年接待游客30万人次,营业收入1.2亿元,年利润2137.4万元,投资回收期限3.9年。九、项目单位简介单位名称:丰宁满族自治县旅游局联系人:白万东张正平电话:(0314)80121308013640邮编:068350
本文标题:丰宁燕山大峡谷不成功案例研究
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