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瑞尔特房地产顾问机构2009年4月10日2009年丹江口市房地产市场调查报告目录第一部分城市概况第二部分丹江口市房地产市场发展情况第三部分丹江口市房地产市场专项问卷调研分析第四部分丹江口市场总结第一部分城市概况一、地理位置东临鄂北重镇襄樊市西连新兴汽车城十堰市南接千里房县和神秘的神农架林区北交豫南大市南阳市是1983年经国务院批准以原均县为基础设置的县级市，位于鄂西北东部，地处汉江中上游、鄂豫两省交界处。市区东距武汉480公里西距十堰110公里二、交通概况◇襄渝铁路、汉十公路、汉十高速公路、316国道、汉丹铁路、汉江航道；◇武当山机场已经开建；◇十宜高铁将于2009年6月建设；◇老河口机场、襄樊机场分别距市区26公里和108公里。丹江口市交通通信发达，水、陆、空组合交通成网，四通八达。三、辖区、人口概况辖区：4个街道、11个镇、1个乡，共有33个居委会、201个村委会；辖区版图东西最大横距73公里，南北最大纵距81公里，总面积约3121平方千米；现阶段，总人口约48万人，城镇居民人口约18万，预计2010年城区总人口将达到23万。行政区域国土面积（K㎡）人口总数（人）备注均州路街道23544307个居委会，1个村委会大坝街道12379976个居委会丹赵路街道45263672个居委会，4个村委会三官殿街道227357131个居委会，18个村委会六里坪镇198524233个居委会，20个村委会均县镇278301871个居委会，19个村委会官山镇301136561个居委会，13个村委会丁家营镇84125633个居委会，7个村委会浪河镇248252974个居委会，14个村委会盐池河镇196117771个居委会，12个村委会土关埡镇110137911个居委会，11个村委会习家店镇419463101个居委会，29个村委会蒿坪镇121129629个村委会石鼓镇176164561个居委会，14个村委会凉水河镇242318941个居委会，16个村委会土台乡1451746014个村委会四、经济发展状况(一)经济发展速度加快，综合实力显著增强(二)产业结构得到调整，特色产业逐步形成(三)招商引资成效突出，经济发展活力增强(四)工业支撑作用明显，经济运行质量提高GDP总量、固定资产投资等第二产业快速增长“四大一新”产业、农夫山泉、铝业公司等南水北调工程、汉江集团等1、GDP06、07、08年GDP总量4800005430006763240150000300000450000600000750000年份总量GDPGDP4800005430006763242006年2007年2008年单位：万元08年丹江口市完成地区生产总值676324万元，按可比价格计算，比上年增长14.7％。其中：全市人均GDP为14047元。2、固定资产投资1318.130.4010203040数量年份06、07、08年固定资产投资固定资产投资固定资产投资1318.130.42006年2007年2008年单位：亿元其中房地产开发投资20270万元，增长57.6％。3、城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入691081561000504000800012000年份数量城镇居民人均可支配收入69108156100052006年2007年2008年4、产业结构比例2008年，第一产业完成增加值97973万元，增长7.5％；第二产业完成增加值321243万元，增长19.3％；第三产业完成增加值247108万元，增长12.3％。三次产业结构由2007年的14.1：46.2：39.7调整为14.5：47.5：38.0全市现有规模以上企业78家，资产总额54.3亿元汉江集团，名列全国520家国有重点企业之一农夫山泉、雨润集团及美国两家著名企业为代表的国内外知名企业纷纷落户南水北调中线工程施工大桥将使丹江口左右岸城区连为一体“四大一新”产业，铝业公司、西宝钢芯铝、丹瑞碳素公司、丹传公司经济发展小结地区性工业中心城市和水电工业城市五、旅游文化特色武当文化的发源地，拥有世界文化遗产、著名的道教圣地、武术之乡，国家4A级旅游风景区——武当山亚洲第一大人工淡水湖、国家南水北调中线工程调水源头——丹江口水库“汉民族民歌第一村”的吕家河民歌“中国民间文化活化石”的伍家沟故事村“两山一江”(武当山、神农架、三峡)旅游开发的战略黄金圈2008年全市国内旅游人数208万人次，实现旅游总收入8.4亿元。第二部分城市房地产市场发展情况一、城市土地供应情况丹江口市2007-2008年主要土地出让情况统计表编号土地位置土地面积（㎡）土地用途规划指标要求出让年限（年）挂牌起始价（万元）竞买保证金（万元）备注容积率建筑密度绿地率2007-01沿江路王家巷1368.5居住≦3≦35%≧35%7021.515不含地面附着物补偿2007-10右岸新城区武当大道西侧49055居住≦1.8≦25%≧30%701002008-05老虎沟路19576.9居住≦1.63≦27.2%≧35%70159.2100地面附着物补偿见挂牌出让文件从上表可以看出，顺应丹江口市第十一个五年规划的要求，加上市委市政府高度重视第三产业房地产业的发展，2007、2008年土地供应量较前几年急剧增多，涉及片区广泛，今年刚开始政府又推出部分土地用来建设为满足当地居民必要的住房需求，同时推动区域房地产市场进程快速发展。2008-08火车站21972.08居住≦2≦30%≧35%70311.62002008-09右岸新城武当大道以西98890.47商住≦2.5≦30%≧35%商业40、居住702008-14姚沟路中段4533.33工业≦1.5≦30%≧30%5051.410地面附着物补偿见挂牌出让文件2008-19丹江大道与车站路交汇处2728.3商住≦5≦35%≧35%商业40、居住70177.7125地面附着物补偿见挂牌出让文件2008-20六里坪镇46666.7工业50269.6532地面附着物补偿见挂牌出让文件从上表可以看出，土地供应片区广泛，其中右岸新城区供应体量较大，居住、商业、工业用途都有，以居住为主。二、城市房地产市场发展状况丹江口市经济水平在鄂西北县级市中居于领先地位，由于该市房地产市场起步较早、起点较高，房地产市场远远没有被释放，特别是南水北调工程使得丹江口水库库区移民达17万，对房产的需求量非常之大，目前已有不少楼盘在开发，房产均价达到1600元/㎡，最高2600元/㎡，价格增幅较大。2008年度，丹江口市建设各类住房3000套，总建设面积25.72万平方米。其中，土地招拍挂建设商品住房2400套，建筑面积21.6万平方米；建设政策性保障住房468套，建筑面积2.5万平方米。开发组团指标右岸新城区名仕园生产路盛世华都沿江路滨江小区沿江路水都风情姚沟路祥和小区大坝一路康乐北区一期建筑面积（平方米）80000550002200020000180007000套数（套）781617240220199702008-2009年丹江口市各类住房统计表年份商品住房经济适用房廉租住房套数（套）建筑面积（万平方米）套数（套）建筑面积（万平方米）套数（套）建筑面积（万平方米）200924.22661.63001.52008240021.61681.03001.5——（数据来源《丹江口市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划》）计划期内，市区住房用地供应总量为200亩，其中140亩用建设中低价位，中小套型普通商品住房。到2010年，市区人口将达23万人，人均住房建筑面积要达到28平方米。总结：丹江口市房产市场主要特点——主要体现为“五个大”◆市政府垄断土地一级市场的力度大这几年前后出台了一系列的政策、文件、规定，规范了市场秩序，现在丹江口市土地市场高度垄断，政府牢牢控制住了土地一、二级市场。◆丹江口房地产市场持续变化大经过多年发展，丹江口市房地产市场经历了从无序到有序，无偿到有偿的转变过程，现在开发秩序非常规范、良好，有很多客商来丹江口投资兴业。◆丹江口市的房地产价格升值的空间大04年至今，丹江口市的基准地价增长幅度在30%左右。04年城区房价600-800元/㎡，现在均价达到1600元/㎡，基本上翻了一番或者是两番，所以升值的空间很大。◆丹江口房地产市场开发的潜力大平均每年供房产开发的土地面积100亩左右，对开发商最利好的信息是丹江口市区到目前为止还没有一个成熟的高档小区，市场开发潜力非常大。◆社会关注房产发展的步子大市委市政府高度重视第三产业房地产的发展，社会各界关注支持房地产的发展。丹江口市的房地产业取得了长足的发展。三、主要特色楼盘分析楼盘名称项目地址占地面积/建筑面积建筑类别物业类别项目价格主力户型水岸星城沿江路与渡口路交叉口17层商住楼起价1788元/㎡3*3*33*2*23*2*12*2*2田园雅居水电工程队院内多层6层普通住宅起价1080元/㎡，均价1200元/㎡，最高价1491元/㎡3*3*33*2*12*2*22*2*1渝信.盛世华都生产路建面53000㎡高层18层商住楼起价1830元/㎡，均价2030元/㎡，最高价2180元/㎡6*3*44*4*44*3*44*2*2水都风情沿江路13680㎡/36902㎡多层、高层商住楼均价2480元/㎡，最高价3000元/㎡4*4*44*2*23*3*33*2*22*2*2楼盘分析：体量——房地产市场受土地供应的制约，项目规模大小不一，小体量的开发很多，随着丹江口市“右城”的规划发展，大体量的项目开发逐渐增加；主力户型——以大户型面积为主，三室、四室居多，这与当地居民住房习惯密切相关，另外小户型产品少量且逐渐增加；价格——价格区间在1200-2500元/㎡，已有部分高品质楼盘均价已突破2000元/㎡，价格上涨很快；客群来源——以本地居民自住为主，多是个体私营业主、公务员。第三部分丹江口市房地产市场专项问卷调研分析丹江口市场问卷调查统计表问卷采集地点实际发放问卷份数有效问卷份数备注医院、学校2018市妇幼保健院、市教育局、丹江口实验小学、和平大药房自由职业者5450人民路、均州一路、均州二路、大坝二街企事业单位2321永泰律师事务所、鸿泰工程造价咨询公司、人寿保险政府机关单位4443人事局、市政府、广电局、工商局、地税局、物价局、建设局个体商户6158人民路、均州一路、均州二路、大坝二街沿街商铺合计202190采用点对点深度访谈形式基本数据描述：本次共发送调查问卷202份，有效问卷190份，其中有政府公务员（43份）、企业职工（21份）、医生教师（18份）、个体老板（58份）、自由职业者以及基层工作人员（50份）；在调查的人员中，其中30岁以下占43份，31-40岁占101份，41-50岁占30份，50岁以上占14份。数据调研样本满足调研样本的随机性和样本构成成份的多样性，样本采集有效。丹江口人来往武当山频率统计没来过几年一次一年一次经常经常，59，31%没来过，22，12%一年一次，29，15%几年一次，80，42%调查数据显示，88%的丹江口人曾经到过武当山，其中很多丹江口人的老家就在武当山。可以看出，武当山和丹江口两地联系紧密，太极湖项目在丹江口开展销售基本具备良好的市场基础，两地融洽的关系也能够为我方项目销售创造一个良好的条件。对武当山发展的看法统计发展迅速发展一般发展缓慢不太好说不太好说，31，16%发展缓慢，2，1%发展一般，35，18%发展迅速，122，65%可见，丹江口良好的城市形象和优秀的发展机遇，为我方项目入市提供了先天优势，随着城市发展步伐的加快，这一优势必将进一步扩大。同时，由于武当山的发展变化未能及时被宣传和了解，武当山优势未能充分显现，部分丹江口居民对武当山缺乏了解和认知，有鉴于此，我司认为在丹江口大力宣传城市发展潜力和项目形象是有必要的，通过对该部分人群进行专项宣传后，最终可以转换成我方项目的忠实客户。对武当山发展看好人群来武当山购房意愿统计会不会可能考虑可能考虑，56，49%不会，43，37%会，16，14%通过整理发现，在到过武当山并认为其发展很好的人群中，