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本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。国外主题乐园案例及开发模式研究2本报告仅供客户内部使用。国外主题乐园案例研究韩国乐天世界好时巧克力世界乐高乐园迪士尼主题公园3本报告仅供客户内部使用。乐天世界位于首尔市中心，是已被载入吉尼斯世界纪录的世界最大室内主题公园项目简介案例研究——韩国乐天世界项目地点：韩国首尔特别市松坡区蚕室洞40-1项目类型：综合体项目开业：1989年7月12日占地面积：12.8万平方米总建筑面积：55.9万平方米项目组成：主题公园、百货商店、饭店、免税店、大型折价商场、体育中心设计：韩国大弘企划株式会社投资商：韩国乐天集团总投资：约合68亿人民币年均接待游客量：800万（其中外国游客占10%）年营业收入：约为180亿人民币4本报告仅供客户内部使用。乐天世界拥有室内外主题公园、购物中心、民俗博物馆等九大功能区，是一座名副其实的城中城功能布局案例研究——韩国乐天世界探险世界&魔幻岛世界城溜冰场民俗博物馆购物中心&乐天百货乐天大酒店5本报告仅供客户内部使用。乐天世界通过打造娱乐主题公园作为吸引全世界游客的旅游吸引物，带动其商业市场的整体销售运营模式案例研究——韩国乐天世界15%60%10%15%旅游娱乐购物酒店其他营业收入占比情况40%60%一次消费者二次以上消费者旅游消费者重游率情况商业从上两张图表可以看出，旅游是作为吸引全国乃至全世界的游客来此的主要功能，但其营业收入不高，项目以商业收入为主其运营模式为：典型的旅游娱乐推动商业发展6本报告仅供客户内部使用。案例研究——好时巧克力世界好时巧克力世界是由好时公司打造的一个吸引全世界巧克力爱好者的乐园项目简介好时巧克力是北美地区最大的巧克力及巧克力类糖果制造商；公司位于宾夕法尼亚州，是家具有105年历史的老字号公司好时镇——“世界上最甜蜜的地方”。道路两旁布满了形如好时巧克力香吻的街灯，空气中也弥漫着巧克力的迷人香味。路名是“巧克力大道”、“可可大道”，连马路上的空气也充满着可可香。还有美国最大的主题（巧克力）游乐园，每年有五百万游客，比白宫的参观人次还多。这就是美国宾夕法尼亚州的好时镇，全球最大的巧克力生产商好时在这里创造了一个美国式的巧克力乌托邦。吉祥物室内主题乐园乐天世界魔幻岛入口正立面溜冰场及周边商店室外魔幻岛业态构成：百货+名品折扣店+免税店+室內外游乐+酒店+博物馆+餐飲+体育馆概述：乐天世界是首尔市中心一个集娱乐参观为一体的娱乐场所，有惊险的娱乐设施、凉爽的溜冰场、各种表演、民俗博物馆，是一个愉快的主题公园。这里一年365天都可以接待游客。平均每年迎接顾客近800万。乐天世界不仅有主题公园，还有百货商店、饭店、免税店、大型折价商场、体育中心等场所，是一座名副其实的城中之城。它拥有室内“乐天世界探险”和室外的“魔幻岛”，还有四季皆宜的“乐天滑冰场”以及体会韩国文化和生活的“乐天世界民俗博物馆”、“乐天影院”等，是世界上最大的室内游乐场。8本报告仅供客户内部使用。案例研究——好时巧克力世界好时巧克力世界通过强烈的感官体验，让游客直面巧克力的制作过程，并可亲手制作，让人们身临其境的感受巧克力的魅力产品简介位于宾夕法尼亚州的好时巧克力世界，参观者可以通过小轨车参观巧克力的自动化流水线，最后是包装精致美味的巧克力产品。参观完毕，还能观看3D电影，亲手制作糖果巧克力，最后能在巧克力商店选购你所喜欢得的巧克力产品进入巧克力世界参观小轨车巧克力自动化流水线巧克力商店其他娱乐9本报告仅供客户内部使用。项目概况乐高：是著名的积木玩具商标，又称乐高积木。来源于丹麦的乐高公司，乐高公司创立于丹麦的比隆。乐高集团是世界著名的玩具制造商，其销量始终列于世界十大玩具之列；乐高主题乐园：以乐高积木为主题，是默林娱乐公司旗下业务的一部分；默林娱乐公司：是欧洲第二大的旅游景点营运公司，世界范围内有36处景区公园，公司的股东是黑石和乐高公司，集团股份包含了乐高、海洋生物、地球探险家等品牌；乐高乐园有用5000多万乐高积木拼成的近五十处景点、逼真的建筑复制品、动物和人物造型，兼具娱乐性、创造性、趣味性、游戏性和知识性等功能，是家庭度假的理想之选。美国加州美国佛罗里达马来西亚柔佛德国冈兹堡以乐高积木为主题，在全球拥有六家，兼具娱乐性、创造性、趣味性、游戏性和知识性等功能案例研究——乐高乐园丹麦比隆英国温莎10本报告仅供客户内部使用。产品组合乐高学院乐园入口乐高王国创力想象区乐高探险世界乐高城市乐高迷你区乐高乐园基本都有内部分区，其中迷你城市建筑区往往是热门的区域，典型的乐高迷你城市通常会有代表该地区的著名建筑和场景。此外，也有积木创造学习区，幼儿积木专区，还有驾驶区，城镇区等。2012年9月开业的马来西亚柔佛乐高乐园占地31公顷（31万方），每年客流量在100-200万人，成人门票（日票）约140元两座七彩缤纷的高塔构成乐高乐园的大门，是每座乐高乐园的标志，其中的纪念品店当然是不可或缺的一部分。乐园入口教你制作不同的LEGO模型，让小朋友用乐高积木砌出机械人，再用电脑控制它造出不同的动，还可以体验乐高过山车等游乐项目。乐园学院布满滑梯和隧道的多层游乐园，有城堡剧场、过山车、探险森林等游乐项目。乐园王国马来西亚柔佛乐高乐园可在此创建自己的大厦，看它是否经得起天灾的考验。同时还有儿童乐园，乐高4D电影。创力想象区可以探索失落的宝物、滑浪飞船以及法老的报复等等游乐设施。乐高探险世界有城市剧场、以及驾驶区，享受飞机、电动船等的驾驶乐趣。乐高城市位于乐园中心的小人国，以超过3千万的积木模型重现亚洲各大地标。乐高迷你区基本以乐园入口、乐高学院、乐高王国、创力想象区、探险世界、乐高城市、乐高迷你区构成案例研究——乐高乐园11本报告仅供客户内部使用。公司简介华特·迪士尼公司是世界第二大传媒娱乐企业，旗下有4家电影公司；5个主题公园和度假区；衍生消费品；媒体网络主题公园简介目前有奥兰多、洛杉矶、巴黎、香港、东京5个迪士尼乐园（上海迪士尼在建）迪士尼主题乐园是集童话故事、自然风光和现代科学为一体，寓知识于娱乐，各个年龄层次都能在此找到乐趣的休闲度假主题乐园项目简介案例研究——迪士尼主题公园奥兰多迪士尼世界洛杉矶迪士尼乐园巴黎迪士尼乐园香港迪士尼乐园东京迪士尼乐园12本报告仅供客户内部使用。围绕中心主建筑的七大主题乐园维多利亚王朝时代式街景的世界市集冒险和传奇的探险乐园西部开拓时代的西部乐园动漫天地、梦境和童话的梦幻乐园卡通城、未来、科学宇宙的明日乐园中心主建筑“灰姑娘城堡”围绕灰姑娘城有多主题的游乐场和游乐馆：冒险宫、世界著名故事、传说宫、有风景宫、闲游宫、宇宙宫、幻想宫等灰姑娘城堡特色项目乐园中定时举行迪斯尼人物游行以及其他表演活动以主题城堡为核心，利用特色迪斯尼游行项目为纽带，穿插融合七大主题乐园，细分主题游乐市场，扩大产品受众面产品布局案例研究——迪士尼主题公园13本报告仅供客户内部使用。种类、档次丰富价位不同产权和运营方式不同特色不同：卡通、运动、音乐、电影、海滨生活、高尔夫、SPA等等，各具特色迪斯尼公司自己拥有的5类酒店：性价比型酒店：价位较低，没有什么室外主题类配套，价位在80－150美元中档酒店：价位适中，有一定小环境打造，价位在145－225美元高级豪华酒店野营地：有露营场地和小木屋分时产权酒店：迪斯尼假期俱乐部经营，1991年开始出现位于迪斯尼世界内但不属于迪斯尼公司持有的酒店私人度假酒店：不属于迪斯尼公司，但共享迪斯尼世界内的交通系统迪斯尼镇的度假酒店：相对独立于迪斯尼世界，现有一家因海啸破坏而停止营业入住酒店的多为迪斯尼世界的游客，入住迪斯尼公司拥有的酒店还可以把在主题公园的消费计入酒店的帐单一并结算，并可享受夜晚游园或清晨提前入园、免费巴士到园区各地等待遇。考虑不同游客的需求和支付力，提供种类、档次丰富的度假酒店度假酒店案例研究——迪士尼主题公园14本报告仅供客户内部使用。产品设计注重游客体验感•乐园中共有35项精彩的表演，其共同特征是一切都是活动的，有声有色的。奇怪、新颖、惊险、激烈的情景和人物，会使游客忘掉现实，进入另一个世界实行不断添增新的游乐场所和器具及服务方式吸引游客，让来过的游客重新再来的经营策略•该乐园原建设投资为1500亿日元(约10亿美元)。多年来该乐园为建设超级音响设备和35个游乐场所又先后投资了1200亿日元。存在价值的情感式营销•“让园所有人都能感幸福”这东京迪斯尼乐园基本经营目标。这不仅针游客，包括游乐园工作人员。东京迪斯尼乐园得以持以恒地数以亿万计游客提供令人感动、难忘、乐于传颂质量服务，依靠全体员工存价值认同。•Safe•Civility•Show•efficiency保证我们的客人舒适安全保证我们的职员彬彬有礼保证我们的演出充满神奇保证我们的业务具有高效率迪斯尼服务理念通过自身的品牌与动画产品优势提供注重体验感的游乐产品，运用具有归属感的情感营销，并不断创新，增添新设施来提高重游率运营模式案例研究——迪士尼主题公园15本报告仅供客户内部使用。盈利模式30%30%20%20%门票商业购物酒店其他迪斯尼营业收入迪斯尼的营业收入主要来自门票、餐饮、商业、旅游纪念品销售、酒店住宿、度假休闲服务等；门票收入已不是主要的收入来源迪斯尼主题公园，为了可持续发展，运用多种商业手段、来源来降低单靠门票收入的经营风险迪士尼乐园大酒店购物商店动画衍生品餐饮案例研究——迪士尼主题公园16本报告仅供客户内部使用。国外主题乐园模式研究17本报告仅供客户内部使用。国外知名主题乐园依靠区域成熟的经济人口背景，借助极具吸引力的元素塑造出项目核心主题或精神，以特色旅游产品为核心驱动，开发休闲旅游类产品，打造成集多功能、高复合型的旅游综合体开发模式。如迪士尼主题公园、好时巧克力世界、乐高乐园、韩国乐天世界。核心产品型18本报告仅供客户内部使用。开发背景发展地区整体经济发达、成熟度高、富有活力、城市现代化水平高，旅游人口基数大，交通环境发达核心产品型项目总结经济、消费水平区域整体经济水平发达，或发展速度快，对外吸引力强人均可支配收入较高，有较强的消费能力以一、二线城市为主，如：广州、深圳、杭州等区域人口城市对外吸引旅游人口要求较高，总数较大如：广州长隆（广东省人口1.06亿），哈尔滨万达（哈尔滨993.5万人，黑龙江3834万人）交通情况对交通条件要求高一、对外交通发达：有机场、铁路等外联交通，便于区外客户导入二、对内交通便利：临高速公路或区内主干道，有良好的昭示性和客流聚集效应区域形象经济发达、成熟度高、富有活力、城市现代化水平高19本报告仅供客户内部使用。开发模式开发特征项目旅游产品开发规模较大（一般在1000亩以上）、前期投资大、运营成本较高、管理难度较高，功能复合强、旅游功能突出等特征，主要集中在较为发达的一、二线城市或经济发达地区。辐射范围：所在城市为项目核心辐射圈，所在省内周边城市或省外周边区域为次级辐射圈。功能特征具有体验性、休闲性、娱乐性、互动性等多功能复合的特征。开发要点最大特点是以旅游为核心功能，并且以旅游带动相关产业链运作，实现区域旅游业的升级。集中在一、二线城市，对开发企业的资源整合能力和资金要求较高，在主题公园的基础上实现产业链延伸运作，实现多样化盈利模式核心产品型项目总结核心的旅游产品不断创新的产品成功开发+=+配套、服务20本报告仅供客户内部使用。核心产品型项目总结功能&产品组合主题公园（旅游）酒店住宅会议中心商业中心相关周边（衍生功能）（商务、旅游等居住功能）（商务功能）（购物、休闲功能）核心产品型项目以主题公园的旅游功能为核心，辅以酒店、会议、商业、住宅、相关周边等相应配套功能组合发展（居住功能）21本报告仅供客户内部使用。运营模式项目多为多元化复合型盈利模式，前期以门票收入为主要收益点，后期以周边衍生产品及配套为持续盈利点盈利要点前期以机会出让，即门票、服务等为基础收益点，后