房地产项目开发全业务流程

房地产项目开发全业务流程北京钧涵基业企业管理顾问有限公司谢志华2013年1月广东顺德2目录1.房地产全业务流程概述2.项目拓展与论证流程3.项目策划流程4.规划设计流程5.施工管理流程6.营销管理流程7.客服管理流程8.房地产主要的管理流程为什么要流程管理？----传统职能型企业与流程型企业客户更象组织的破坏者刚性组织架构－封闭强调形式上的组织架构－因人而设行政部门实现控制业务流程部门架构人事开发市场销售生产公司职能性企业面向客户，以客户为中心柔性组织架构－面向市场强调建立工作网络－以流程为核心工作流经理灵活控制业务流程人事开发市场销售生产基于流程的组织架构定单处理产品开发客户服务流程性企业公司44为什么要流程管理？----企业成长以后需要组织分工，组织分工与专业化会带来横向沟通困难顾客需求产品/服务输出活动1活动2活动3高效的团队合作关注有效输出；关注顾客的需求和满意；关注整体目标的实现；员工55为什么要流程管理？----必须通过优化业务流程，打通横向沟通的渠道设计配合采购策划、总包监理招标地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工项目论证阶段项目策划阶段设计阶段工程管理阶段项目取得主体结构开工开盘销售入伙竣工产品交付阶段项目发展营销设计工程组织项目论证项目取得市场调研初步项目定位规划要点/规划草案项目定位概念规划设计项目营销总案、项目推广方案策划销售前准备（含前期客户积累）方案设计扩初设计施工图设计主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理成本前期成本估算测算设计阶段成本控制及测算、形成控制性目标成本确定合约框架动态成本管理工程实施阶段的成本管理结算产品交付管理入住事务管理客服财务用地规划许可证国有土地使用证规划许可证开工许可证（基础提前施工报建）办理房地产预售许可证产权初始登记工程施工配合物业方案策划、设计配合、物业公司选聘销售配合工程条件评估投资估算资金营运投资评估资金筹划景观/精装专项设计、部品策划采购阶段内部立项项目策划会方案评审会销售管理阶段后评估项目发展营销设计工程成本客服财务66同时，卓越的流程管理还可以降低对人员能力的依赖，发挥系统的力量在项目设计阶段由公司设计部向设计单位发出《设计任务书》及《××××项目设计成果标准》，同时编制《设计指引》及《作业指引》等支持性文件，强化对设计流程的管控，确保设计风格的统一性、设计质量、设计进度，有效控制项目成本施工图设计扩初设计方案设计编制设计任务书选择设计单位设计前期施工阶段配合设计后评估支持性文件《投资分析阶段成果标准》《设计前期阶段成果标准》《设计前期阶段作业指引》《设计供应商信息记录表》《实施方案阶段成果标准》《实施方案阶段作业指引》《××××项目设计成果标准》《施工图设计阶段作业指引》《建筑施工现场配合作业指引》《设计变更作业指引》《顾客设计变更作业指引》《项目设计成果范例汇编》《万科XX住宅系列标准》万科的标准体系思考：为什么王石可以那么潇洒的爬珠峰去南极？四十多个城市二百多个项目快速扩张的基础是什么？7输入资源输出结果（目标）活动1活动2活动5活动3活动4流程边界流程流程是为了达到期望的管理或业务目标，在一定资源输入基础上，通过明确的组织、人员执行并产生特定输出结果的一系列的管理或业务活动识别流程的关键点：•基本要素：目标、范围（起点、终点）、输入(文件、表单、报告）、资源、职责、接口、活动、输出结果、风险、时效8流程会分成不同的层级---主流程、子流程和作业标准公司流程框架业务模型人力资源策划定位规划设计工程管理营销管理客户服务业务主流程及子流程操作指导及表格概念设计方案设计初步设计施工图设计施工过程配合主流程:一级子流程:二级流程:行政财务ＩＴ主流程决定总体效率部门流程决定协同效率作业标准决定工作质量9房地产流程八大阶段10不同公司的流程有较大的差异，反映了其不同的运作方式11不同公司的流程有较大的差异，反映了其不同的运作方式12不同公司的流程有较大的差异，反映了其不同的运作方式（续）13不同公司的流程有较大的差异，反映了其不同的运作方式（续）14不同公司的流程有较大的差异，反映了其不同的运作方式（续）市场调研和客户细分根据市场要求，调整规划方案，客户验证：户型和立面风格确定规划和户型方案；明确示范区位置及复制模板最终获得土地2010年6月7月8月9月10月地块条件分析和规划条件讨论确定复制模型设定招拍挂条件复制立面风格，完成报规文本；复制示范区方案完成示范区施工图调整，制定囤苗计划产品复制市场客户时间土地获得15在子流程层面，可以反映出一个公司流程管理的精细化程度二次深化设计管理流程物业公司项目工程部营销策划部项目设计组成本合约部领导层支持性文件二次深化设计任务书组织编制二次深化设计控制计划完成施工图设计编制各阶段二次深化设计任务书并组织评审组织施工图设计单位与二次深化设计单位的交底在控制计划中，明确成本限额要求在施工图设计过程中尽早明确二次深化设计项目和设计院沟通，组织完成各阶段二次深化设计，组织各阶段设计成果评审审核/审批参与审核/审批施工样板效果确认组织规模施工审核/审批二次深化设计控制计划组织二次深化设计施工图审查协助组织样板施工过程沟通协助根据控制计划，提前考察施工单位参与编制任务书及评审审核/审批设计单位选择流程提出各阶段二次深化设计要求，参与各阶段设计成果评审参与二次深化设计施工图审查工程招标采购流程组织施工图交底施工样板效果确认施工样板效果确认二次深化设计控制计划审批表二次深化设计任务书评审表二次深化设计成果评审记录二次深化设计成果审批表1、5万以上走招标流程，5万以下可以直接委托2、签订合同时应约定两个价格①从施工图到施工的总包价格②施工议标未能中标时支付的设计补偿费价格如果设计单位不是中标的施工单位，设计管理部按合同规定支付设计补偿费设计管理部、设计单位、施工单位、监理、工程分管领导参与施工样板效果确认审核：设计管理部部长审批：设计分管领导审核：设计管理部部长审批：设计分管领导审核：设计管理部部长审批：设计分管领导审核：设计管理部部长审批：设计分管领导目录1.房地产全业务流程概述2.项目拓展与论证流程3.项目策划流程4.规划设计流程5.施工管理流程6.营销管理流程7.客服管理流程8.房地产主要的管理流程17项目拓展与投资策划流程•第一部分：项目概况•第二部分：法律及政策性风险分析•第三部分：市场分析•第四部分：规划设计初步分析•第五部分：工程、销售计划及后期物业管理•第六部分：投资收益分析•第七部分：管理资源配置•第八部分：综合分析与建议全程分析结论建议概况描述案例：万科项目可行性论证要点项目决策背景及摘要外部环境内部因素城市发展规划及政策影响宗地所属区域的城市定位项目本身的特殊性对公司总体发展战略的影响项目在公司发展规划中的定位项目的利润贡献案例：万科项目可行性论证要点—前言部分要点：项目的基本情况要详尽、真实、清楚项目概况内容框架宗地位置宗地现状周边社区配套周边环境大市政配套规划控制要点土地价格土地升值潜力评估立即开发与作为土地储备优缺点比较案例：万科项目可行性论证要点—项目概况宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。汉阳汉口武昌四季花城建银大厦长江一桥长江二桥徐东商圈中南商圈亚贸商圈鲁广商圈武昌火车站湖北省委东湖风景区武汉光谷科技新城范围示意三湾地块中环线内环线案例：万科项目可行性论证要点—宗地位置1、四至范围；2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。案例：万科项目可行性论证要点—宗地现状例：上海浦东S－15地块，周边配套设施图。案例：万科项目可行性论证要点—周边社区配套民院公交节点中建公交节点目标地块内环线入口二桥交通节点一桥交通节点例：武汉三湾项目中可研报告交通及教育设施配套分布图。案例：万科项目可行性论证要点—周边社区配套1、治安情况2、空气状况3、噪声情况4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、周边景观7、风水情况8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。案例：万科项目可行性论证要点—周边环境1、道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。案例：万科项目可行性论证要点—大市政配套1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积3、综合容积率、住宅容积率4、建筑密度5、控高6、绿化率其他案例：万科项目可行性论证要点—规划控制要点土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。土地升值潜力初步评估从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。立即开发与作为土地储备优缺点分析案例：万科项目可行性论证要点—土地价格项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述1.项目立项2.项目用地现状3.项目用地规划4.项目用地取得土地使用权程序评估5.项目用地土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）6.政策性风险评估案例：万科项目可行性论证要点—法律及政策性风险分析合作方式及风险评估1.合作方基本情况2.合作方式3.主要合作条件4.合作风险评估总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。案例：万科项目可行性论证要点—法律及政策性风险分析区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域内分布状况购买人群变化区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）开工量/竣工量销售量/供需比平均售价区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势案例：万科项目可行性论证要点—市场分析区域内供应产品特征各档次产品供应状况各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点结论：域市市场在整体市场的地位及发展态势；本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制；本案在区域内开发市场潜力；本案在开发中的营销焦点问题。案例：万科项目可行性论证要点—市场分析规划设计的可行性分析规划设计的初步概念1.设计概念2.技术概念3.可持续发展概念案例：万科项目可行性论证要点—规划设计初