买卖不破租赁规则的法律效果

买卖不破租赁规则的法律效果2015-02-04周江洪民事审判参考一、问题的提出合同法第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”学界多认为该条是关于“买卖不破租赁”的规定，但该条规定的“不影响租赁合同的效力”，究竟指的是不影响出卖人与承租人的租赁合同效力，还是契约地位的概括移转？对此，存在着“原租赁合同当事人约束说”、“对抗模式说”、“有权占有说”、“并存债务承担说”及“契约地位承受模式说”等诸多学说。但是，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（下称“民通意见”）第119条第2款规定，“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009）（下称“房屋租赁司法解释”）第20条也明确规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行租赁合同的，人民法院应予支持”。大量的案例实践也表明，司法实践中至少就城镇房屋的租赁采纳了契约地位承受模式，立法部门的释义书及学界也多有支持。因此，本文也以“契约地位承受”为中心加以阐述。然而，主张契约地位承受的相关学说，论者多停留在契约地位承受的抽象结论上，多数并未对契约地位承受后的具体法律效果作出特别说明。甚至有学者批评契约地位承受模式的弊端就在于其“承受范围的不明确”。例如，承租人不知也不应知道所有权发生变动时，承租人的租金给付或未给付究竟产生何种法律效果？出让人与受让人约定由出让人保留出租人地位是否有效？出让人预先收取了未来租金时，出租人、承租人和受让人三者之间的关系又当如何处理？出让人预先出让了租金债权或设定租金债权质时，又当如何处理？解决这些问题的关键在于合同法第229条的契约地位承受究竟产生何种效力。对此，王泽鉴教授在其著作中结合德国及我国台湾的学说及实践，对于契约地位承受模式下的法律效果作了详细的分析，但与我国大陆司法实践之间不一定具有天然的契合性。因此，有必要结合上述学说状况及司法实践对此作出回答。二、契约地位承受与承租人知情关于契约地位的承受问题，民法通则第91条规定，“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意”。合同法第88条亦规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。也就是说，契约当事人地位的移转，原则上以获得合同对方当事人的同意为要件。但法律亦同时规定，特定情形的契约地位承受，并不需要对方的同意，如合同法第90条关于当事人合并分立时概括承受的规定，保险法（2009）第49条关于保险标的受让人承受被保险人的权利义务的规定，以及海商法（1992）第138条关于已出租船舶所有权转让时契约地位承受的规定，等等。那么，合同法第229条规定的契约地位承受，是否以承租人的同意为要件呢？就合同法第229条的文义而言，该条只是规定了“租赁期间”和“所有权变动”两个要件，似乎并不以承租人同意为要件。但依债务承担的一般原理，承担人与债务人就免责的债务承担达成合意，须经债权人之同意（合同法第84条），而并存的债务承担，无须债权人的承认即可有效成立。若债务承担未经债权人同意，原则上其仅为并存之债务加入或约定由第三人履行债务而已，并不构成免责的债务承担。而租赁合同的出租人，因负有租赁物的提供及用益状态维护义务，该义务的免除原则上需要征得承租人的同意。正是在这层含义上，德国民法典第566条采纳了并存的债务承担模式，而非魁北克民法典第1937条所采纳的概括的债务承担模式。而《欧洲民法典共同框架草案》虽然规定由受让人替代原出租人作为租赁合同的当事人，但原出租人仍须承担补充责任，也在一定程度上考虑了契约地位的承受原则上需要承租人的同意。但是，事实上，承租人的利益多着眼于标的物的使用收益，与标的物为谁所有并不直接相关，因此，将合同法第229条解释为原出租人退出租赁关系，亦未尝不可。原因在于，租赁物的用益维持义务并不因出租人为谁而有所区别，其义务的履行系于租赁标的物本身。即使出租人发生变更，在出租人义务履行方面，并不会对承租人造成过多的不利益。因此，因标的物所有权发生变动而引起的出租人的变化，无需承租人的同意亦无多大障碍。日本相关判例也确立了这一点。在日本法务省公布的《民法（债权相关）修改试拟稿》（下称《日本债法修改试拟稿》）中，也明确了这一当然承受的判例法理。问题在于，在未经承租人同意亦得以承受租赁合同关系的情况下，如何确保承租人的权益不受影响。比如，承租人在不知情的情况下，仍然只向原出租人给付租金，是否构成对新出租人的违约？若严格按照合同的相对性，受让人成为新出租人，承租人应向受让人履行义务，其向原出租人的履行构成非债清偿。受让人可以基于承租人的债务不履行要求其承担违约责任，也可以解除合同（合同法第227条）。但如此一来，“买卖不破租赁”所追求的维持租赁关系稳定进而保护承租人的立法目的将难以实现。在这点上，保险法第49条以及海商法第138条规定的“通知义务”可资借鉴。“保险标的转让的，被保险人或者受让人应当及时通知保险人，但货物运输保险合同和另有约定的合同除外”；“船舶所有人转让已经租出的船舶的所有权，定期租船合同约定的当事人的权利和义务不受影响，但是应当及时通知承租人。船舶所有权转让后，原租船合同由受让人和承租人继续履行”。德国民法典第566条第2款也规定了这样的通知义务，即“因出租人的通知，承租人知悉所有权转移的……出租人免除责任”。对此，合同法第230条虽然规定了保障承租人优先购买权的通知义务，但该通知通常为所有权变动前的通知，无法为所有权变动后的通知提供规范依据。但另一方面，合同法第60条也规定，“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，从诚信原则上可推出原出租人和新出租人的此等义务；同时，也可以类推合同法第89条进而适用第82条之规定，以未经通知的清偿为由，向新所有权人主张其对于原出租人的清偿抗辩。在司法实践中，不少法院在适用合同法第229条时也考虑了承租人的“知情与否”。例如，“郑某与赵某房屋租赁合同纠纷上诉案”中，法院明确指出，“作为新的出租人有义务出示其对涉案房屋的产权证明”，“在受让人未出示其对涉案房屋拥有产权的前提下”，“承租人未付租金并不构成违约”。其不仅要求通知承租人，甚至要求出示产权证据。“陈永安等与绥宁县农业局房屋租赁合同纠纷上诉案”中，不知租金交付对象是承租人得以对抗受让人以拖欠租金为由行使解除权的事由之一。“陈的因与邹瑞芬、原审郑艳冰、黄慕仪租赁合同纠纷案”中，承租人对于产权变动不知情构成其对受让人拖欠租金的抗辩理由。“吴小鹏诉龚益品等房屋租赁合同纠纷案”中，法院更是援引合同法第60条，以诚信原则上的通知义务为由，肯定了原出租人和受让人的通知义务。这样的案件不在少数。在契约地位承受之情形，承租人对于知晓合同当事人的变更存有利益，承租人的知情是承租人得以或应向受让人履行原租赁合同义务的前提之一。那么，承租人是否得以拒绝租赁关系的承受以及在此基础上是否得以要求终止原租赁关系？对此，我妻荣认为，“承租人如立即提出异议，则可以不受该继承租赁关系的约束（与受让人关系上成为不法占据者）。因为不能将租赁的继承强加于承租人。”若从“买卖不破租赁”的旨趣在于对承租人的保护来理解，承租人自愿放弃此等保护，亦未尝不可。而且，租赁关系的法定承受，其仅依出让人与受让人的合意即“建构”了之前并无意思介入的承租人与第三人之间的合同关系，其意思自治的合法性本身就存在一定的可质疑空间，其对承租人的保护也是推定维持租赁关系的稳定更符合承租人之意思。因此，若承租人有相反之意思表示，承租人与第三人之间并不构成租赁关系，具有一定的学理依据。从我国司法解释的规定来看，“房屋租赁司法解释”第20条一改“民通意见”第119条第2款“原租赁合同对承租人和新房主继续有效”的规定，而是采取了“承租人请求房屋受让人继续履行租赁合同的，人民法院应予支持”的表述。从文义上来说，法院的“支持”依承租人的“请求”而发生，但并未明确新所有权人是否可以请求确认租赁关系存在。这也在某种程度上肯定了承租人在是否维持租赁关系上的意思自治。在我国学说中，也有学者肯定承租人在所有权变动时有终止租赁合同的权利。但如前所述，合同法第229条并非如同日本借地借家法第9条一样仅规定了消极对抗问题，而是采取了积极的地位承受模式，所涉及的不仅仅是承租人的权利保护问题，而且会涉及所有权的自由处分及标的物受让人的利益平衡等问题。从法理上来说，即使是附有限制物权的所有权，其处分自由原则上亦不受限制；合同法亦未禁止出租人转让标的物，而是通过承租人优先购买权的方式予以保护。因此，出租人出卖标的物本身并不构成违约，承租人无法以违约为由请求出租人承担违约责任或解除合同。而且，如前所述，租赁物用益维持义务等出租人义务的履行系于租赁标的物本身，并不会因主体的变动有本质的差异，不会直接影响承租人的利益，原则上承租人亦难以以合同目的难以实现为由要求解除合同。而且，在交易实践中，特别是一些商铺买卖中，带有长期的租赁合同，在某种程度上亦可能构成租赁标的物交易时的价格决定因素之一。若承租人以所有权变动为由“退租”，势必会影响到标的物受让人对于将来租金收益的期待。不仅如此，通常的债权让与，债权出让人对债务人的清偿能力并不承担担保责任。同理，除非标的物出让人明确约定对承租人的租金债务承担保证责任，标的物出让人亦不对承租人是否退租承担担保责任。若允许承租人退租，标的物受让人丧失的租金预期利益将无法得到救济。基于这些理由，笔者认为，除非原租赁合同存在特别约定或承租人与新出租人达成解除之合意，承租人并不能以所有权变动为由依单方意思表示退出租赁关系。三、契约地位承受模式下的租金预收与将来租金债权出让影响承受契约地位受让人利益的，通常是出让人未告知租赁关系之存在。因契约地位的法定承受，原则上，受让人无法通过要求承租人腾退实现救济，因此，其行使救济的对象依合同相对性原理通常只限于出让人。此时，除非受让人订立合同时知道或应当知道租赁关系的存在（合同法第151条），受让人得依权利瑕疵担保的规定向出让人请求承担违约责任（合同法第150条）。若构成“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”，亦可依合同法第42条要求承担缔约过失责任；受让人若因此在违背真实意思的情况下作出了错误的意思表示，亦可依合同法第54条要求变更或撤销合同。关于契约地位承受时租金债权的处理，其难点在于原出租人预先收取了将来租金或者以将来债权让与的方式将租金债权出让给第三人时的法律构成。（一）出租人预先收取租金之情形预先收取租金之场合，王泽鉴认为，“须注意的是，实际上常有承租人不知租赁物所有权之让与第三人，而继续向原出租人支付租金。此外，承租人预付租金者，亦有之。于诸情形，为保护承租人，应适用第299条规定，原出租人或受让人未将租赁物让与事由通知承租人者，承租人对原出租人支付租金（或预付租金），对受让人仍生效力”。对此，我国台湾民法第299条第1款规定，“债务人于受通知时，所得对抗让与人之事由，皆得以之对抗受让人。”据此，就承租人而言，其得以预先支付租金对抗受让人之租金请求权。同理，依我国合同法第82条规定，承租人亦得以其预先支付租金（清偿）对抗新所有权人之租金请求权。就出让人与受让人之间的关系言，在我国司法实践中，有不少判决积极肯定了受让人对于出让人预先收取租金的请求权。“姚梅新等与赵举胜租赁合同纠纷上诉案”就要求出让人将预先收取的租金转交给受让人。在法律构成上，若原出租人与标的物受让人之间构成买卖合同关系，依物权法第116条及合同法第163条之体系性解释，买卖标的物交付于受让人后，受让人即取得买卖合同上的孳息收取权，出让人虽然在预先收取租金时有其租赁合同基础，但因标的物的交付而丧失其对于法定孳息的收取权原。受让人因标的物之交付而享有租金收取权（即使所有权未发生变动），其请求权基础在