海南龙沐湾旅游度假区地块定位

海南龙沐湾旅游度假区地块定位七、地块的分析让我们运用SOWT的方法，对地块做一个比较全面的剖析。•一线海景用地，资源有限，价值保证；•地处大三亚度假圈，土地价值提升空间大；•海南最干爽海岸，无腐蚀现象；•海水质量优良，近海海底平缓，无暗流，适合亲水活动；•温泉资源丰富；•植被丰富，有花梨木五十万株，果树近百种；•地块背靠尖峰岭，风水景观俱佳；•尖峰岭为中国十大最美森林之一，距项目约7公里；•龙沐湾由政府整体规划为高端度假区，起点高；•公司名下地块3000多亩，连片开发，规模优势明显；•地块上有落差10-15米天然台地；•政府支持力度较大。七、地块的分析S优势•项目位于海南西部海岸上，旅游房产开发相对于东部海岸不够活跃；•龙沐湾整体度假区尚处于开发中，配套设施不够完善；•周围尚有大片待开发土地，区域不够成熟；•区域人文口碑一般；•西向海景，朝向有些劣势；•非海南的度假旅游目的地，缺少吸引元素。W劣势七、地块的分析•国际旅游岛获批，海南旅游进入腾飞阶段，为旅游地产提供良好的支撑；•海南房地产投资发展势头良好；•三亚海景房存量很少，有利于下一阶段海景房价格的坚挺；•三亚海景用地已尽，热点向周边大三亚概念圈转移；•尖峰岭和龙沐湾山海互动的旅游格局形成后，将在海南旅游目的地中占据一席之地；•国信龙沐湾对湾区的炒作提升了区域知名度；•西部沿海的大发展将带来更多的机会。O机会七、地块的分析•房地产政策的调整，购房者信心受到打击•投机市场萎缩，投资市场更趋理性成为趋势•海南整体开发量攀升，市场竞争加剧•来自东部海岸的直接威胁较大，交通更便利，区域更成熟•来自同湾区上的项目竞争，国信龙沐湾的强势影响T威胁七、地块的分析SWOT矩阵SO策略海南旅游大发展带动了度假地产的大发展，海南沿海度假产品重点已经从三亚转向大三亚区域，谓天时地利。WO策略把握难得的发展机会，通过建立真正的度假地产开发模式和适当的营销推广来克服内部弱点ST策略强化自身项目优势，突出项目核心竞争力，塑造独特的度假文化，在竞争中脱颖而出。WT策略超越单一的造城思路，追求游住平衡，建立度假地产的新高度，合理规划，有效利用地块，打造旅游度假目的地的同时通过滚动开发建立企业品牌。七、地块的分析从SWOT分析上来看，我们优势大于劣势，但机会和风险并存，尤其是在大势调整的时段，竞争却加剧，同时投机、投资市场面临萎缩的局面，那么在这种市场背景下，如何在未来的竞争中获胜，尤其是在资源同质化的湾区竞争中，那么我们必须解决——我们要做什么样的产品？目标人群是谁？项目定位与竞争对手的差异化在哪里？七、地块的分析八、地块的定位初探单一的造城模式，负面影响已经凸显：霸占优势生态资源的同时，却不知道如何将它升华为一种文化、一种度假生活方式，依然是为盖房子而盖房子，于是度假地产成了高档监狱。需求的快速成长与产品滞后的矛盾，将加速普通旅游景观型地产到真正度假地产的转变。面临这一伟大的转型，我们一定要站在市场的前端去思考。建立地块独特的度假文化，并完善相关的配套，对我们来说，不仅仅是完成一块土地的开发，更是要塑造一个有独特度假文化的旅游目的地。我们不是一个普通的开发商，而是要站在度假地产发展商的角度去思考问题。八、整个地块的定位初探八、整个地块的定位初探为什么一直强调独特的滨海度假文化？因为只有将海洋文化全面渗透到社区中，才能真正的实现海资源的深入挖掘和全面利用，只有度假文化的独特性，才能实现项目的差异化。“面朝大海，春暖花开-------”海子的诗是滨海项目经常或多或少引用和借鉴的一句话。这句话的核心是什么？是人骨子里对海的浪漫憧憬。八、整个地块的定位初探世界级湾区的浪漫度假海岸核心：度假。支撑：首先是世界级湾区的一部分。龙沐湾已经有国信的提前介入，同时乐东将龙沐湾定位为国际旅游度假区。依托：我们不仅仅是乐东的龙沐湾，更是大三亚的龙沐湾。我们不是一片普通的热带海岸，而是一片“美丽三亚，浪漫天涯”延展的浪漫度假海岸。文化：浪漫、雅调。差异化：浪漫。如果您认为我们的海岸和海南其他海岸相比，或与国内其他海岸相比，有什么不同的话，我们可以告诉您：我们的海岸更浪漫。表现形式：短期度假、冬季养生。整体的地块定位：八、整个地块的定位初探中国惟一浪漫主题度假海岸功能定位：八、整个地块的定位初探一个定位，可以解决两方面的问题：一是客人为什么会选择我们？与我们相比，海南很多湾区有着和我们一样优良的海水、沙滩、温泉，或是比我们更完备的配套，更好的朝向，我们有什么独特的地方吸引着他们？二是客人在度假居住阶段，我们能满足她什么?在此之前，海南的房子无须考虑客人在购买之后居住状态，只要是房子就行。那么以后的市场可否依然如此呢？答案是否定的，随着一些沿海项目交房后，部分客户反映，度假像在高档监狱中。要想在未来的市场竞争中脱颖而出，这个问题，我们必须考虑并解决它。前或后八、整个地块的定位初探度假客户角度思考：我在海南买一套房子，短期度假，除了在这里居住之外，我还可以做些什么？跟其他湾区的房子有什么不同？竞争角度思考：海南如此多的同类项目，在任何一个湾区物业我都可以做到看海、发呆、晒太阳？为什么选择你的项目呢？投资者角度思考：当房地产投机市场日益被挤压后，如果投资海边的房子，没有独特的度假文化，没有独特的配套，未来的竞争力不强，我为什么投资这里呢？当我们面临同样的问题的时候，我们能给出什么样的答案呢？在下一部分，地块元素构成思考中我们会给出一个答案供思考。八、整个地块的定位初探九、地块元素的思考龙沐湾美好海岸的独特元素表达：在我们龙沐湾美好海岸上，除了可销售的别墅和公寓外，还有什么来提升地块的价值？还有什么元素来体现我们是国际湾区上的度假海岸？还有什么元素来实现我们度假目的地的理想？国际水准的滨海社区价值体现图是打造滨海项目的灵魂，也是展示海资源价值的窗口，直接奠定项目的整体形象国际大型滨海社区项目开发的主体，是实现城市价值、配套价值、资源价值的主要载体，也是项目实现利润额主要来源。住宅价值是打造滨海项目的支撑，项目中所有功能的物业都围绕资源展开，直接展示滨海资源价值第二：配套价值第三：资源价值第一：城市价值项目开发的基本价值，是项目实现成功的依托,使得项目价值进一步提升的源泉。大三亚龙沐湾九、地块元素的思考地块独特元素：1、全球独有的中西合璧浪漫主题酒店双龙酒店此建筑追求，东方含蓄的浪漫文化和西方热情的浪漫文化完美结合；在设计手法上是一种用西方建筑形态表达中国元素的典型方式；是东西方浪漫文化融合的独特建筑；双龙海上缠绵，相依相绕，寓意浪漫；黄色为金，浅蓝为宝石色意为金玉良缘。中国惟一超五星级浪漫主题奢侈酒店。拟请酒店管理公司：丽思卡尔顿酒店集团。其座右铭“我们以绅士淑女的态度为绅士淑女们衷诚服务”，酒店文化与项目地块文化相吻合。同时奢侈酒店品牌的提前介入提升地块价值。九、地块元素的思考2、酒店及其它相关主题配套“鹊廊桥”从酒店大堂通往主题广场的一条海上的浪漫步行栈桥，蜿蜒于海上，浪漫而自然。“海底浪漫餐厅”在这里，就餐已经成为一种浪漫生活方式；“美人鱼海底爱情通道”源自王子和美人鱼的动人童话故事，将是酒店重点打造的一个亮点，也是地块浪漫文化的一个亮点。可从酒店通往餐厅，既有实用功能，又是一条特色的观光通道。九、地块元素的思考马尔代夫的康拉德，希尔顿集团兴建的全球第一家全玻璃海底餐厅，规模不大却闻名世界。全国惟一浪漫爱情主题雕塑。全球招标——中标者1套价值180万海景公寓；入围者可获其他权益。同时可作为地块启动的重大公关活动。一举轰动全国。通过这个雕塑，可以把一块生地塑造成一个真正的海岸浪漫度假目的地，在一期开发的同时，把来自全球提案的雕塑做成微缩雕塑，放在项目的后期备用土地上，标注设计人、设计思路和背后的故事，可以迅速成为一个景区，吸引全国崇尚浪漫的人士来旅游参观，实现普通房地产开发到真正度假地产的逐步进化，平时接待游客参观，实现口碑宣传。看楼的客户不仅仅可以看到与海南其他地方同样优秀的海景资源，同时可以感受到项目独特的度假文化内涵，而且丰富了看楼内容。同时，客户的评价是雕塑入围的分数参考值之一。通过雕塑建设使项目地块加快向旅游目的地的转变，同时提高人气拉动项目商业部分的价值。而且在项目品牌建设上将节省大笔推广费用。九、地块元素的思考3、建造标志性雕塑-----------浪漫爱情主题雕塑4、海上浪漫主题广场有雕塑，自然要有广场来承载，希望能建于海上，再丰富一些小品和文化元素，成为情侣以及崇尚浪漫生活人士的海上朝圣广场。如果有一个别致时尚的小教堂，将更受浪漫主义者的欢迎。著名的“爱之岛”——关岛，就是因为无数各具特色的小教堂成为世界婚庆旅游胜地。九、地块元素的思考关岛的小教堂5、浪漫爱情主题艺术馆国内惟一的浪漫爱情主题海上艺术馆，建造于海上或海边，成为国际知名的艺术馆建筑，拟请国际知名设计师担纲设计，贝聿铭为首选，其次选法国、西班牙等国外著名建筑设计师，最差也要艾未未、马清运之流的华人知名设计师，使建筑本身就是一个值得欣赏的艺术品。主题艺术馆面向全世界收藏浪漫见证，不管是名人、政要还是普通人，只要它有足够震撼的故事，都有可能被收藏，被收藏是一种荣耀，有可能是长期收藏，也可能是短期收藏。除捐赠外，还可以购买、交流一些名品，来保证艺术馆藏品的不断更新。最重要的是每一个陈列品都有一段美丽的浪漫故事。艺术馆宽幅玻璃幕墙，能镜面复制整个地块的恢弘建筑，每一件拥有浪漫故事的展品都可以在龙沐湾的阳光下继续骄傲的讲述。收藏部分雕塑作品。通过艺术馆的设计建造，可深化地块文化内涵，大大提升地块价值和产品售价，同时为打造真正的度假地产注入强力的元素，使得美好海岸逐步成为一个完善的高端度假目的地。对于我们开发商来讲，这种原动力带给项目商业部分的价值提升，是难以估量的。九、地块元素的思考九、地块元素的思考6、浪漫风情商业街贩卖浪漫、贩卖爱情、贩卖自由、贩卖海南--------这里贩卖一种独有的度假文化。只有成为真正的高端旅游度假目的地，才能真正的实现商业价值。社区商业，是没有前途的。九、地块元素的思考7、浪漫渔人码头体现浪漫文化的休闲设施。九、地块元素的思考旧金山渔人码头澳门渔人码头8、游艇俱乐部并不是有钱就可以玩转游艇。游艇文化是海洋文化的延伸，是西方浪漫文化的一种高调的表达，相对于我们早已习惯的内陆农耕文化，想深刻领悟这种泊来文化还尚需时日。一位资深的玩艇人曾说过，“懂得欣赏的人，才知道每一条游艇都是一件艺术品，才能分辨出英国游艇充分渲染维多利亚式的贵族气息，意大利游艇充满拉丁味的浪漫华美，美国游艇的个性和实用……”对我们来说，最关键的是，中国的富二代们认为，在游艇上约会是最浪漫的事。九、地块元素的思考9、独有浪漫养生设施：中和抗衰老顶级美容会所欧洲游对国人开放以后最贵的线路是瑞士抗衰老游的线路，无数明星政要富豪的追捧，从瑞典皇后、撒切尔夫人、戴安娜王妃、到第一夫人、现国务卿希拉里，从安吉拉·茱莉、朱莉娅·罗伯茨到林青霞、张曼玉等等。在中国最美的金色（落日）海岸，气候干湿适中，负氧离子含量高，拥有温泉、原始森林（尖峰）等国内最适合抗衰老的养生度假环境，同时国内保健品科研翘楚公司中和药业鼎力打造中和抗衰老顶级美容会所，为美好海岸业主及国内演艺明星等提供私密的抗衰老保养。这里将成为女人实现浪漫梦想的地方。九、地块元素的思考10、度假别墅和公寓版块九、地块元素的思考