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第29卷第1期热带地理Vol.29，No.12009年1月TROPICALGEOGRAPHYJan.，2009收稿日期：2008-07-03；修订日期：2008-08-21基金项目：教育部科学技术研究重点项目资助（108171）；国家自然科学基金资助（40771067）；中山大学博士科研基金资助（200657）作者简介：刘小航（1970―），男，武汉人，讲师，博士，主要从事土地利用与旅游开发教学和研究工作，（E-mail）Lxhang@mail.sysu.edu.cn。深圳旅游房地产的发展过程和影响因素分析——以深圳观澜豪园为例刘小航a，覃群b，彭思思a（中山大学a．地理科学与规划学院；b．外国语学院，广州510275）摘要：从旅游房地产的概念界定入手，阐述深圳旅游房地产的发展过程，并以深圳观澜豪园为例，对深圳旅游房地产发展的可行性与制约性因素进行分析，进一步探讨以观澜豪园为例的深圳旅游房地产发展的宏观及微观影响因素，总结出现今深圳旅游房地产发展存在的问题，昀后对深圳旅游房地产的特点和发展前景进行了讨论。关键词：旅游房地产；发展过程；影响因素；深圳观澜豪园中图分类号：F592.3文献标识码：A文章编号：1001-5221（2009）01-053-05国外旅游房地产学术界使用频率昀高的是分时度假、产权酒店等概念[1]，而旅游房地产是中国首创的词汇。国外关于分时度假及产权酒店的研究，主要涉及分时度假产品消费者行为研究、分时度假产品设计及竞争分析研究、产权酒店价格定位与市场营销研究以及分时度假产业研究等[1–2]。国内学者对旅游房地产的界定超越了国外分时度假地产的本质，但国内对有关旅游房地产概念的界定还不统一，尚没有形成公认的定义。一些学者从不同的角度对旅游房地产概念进行了界定。程绍文等从市场角度对旅游房地产进行了界定[3]，认为旅游房地产市场既包括以旅游资源及其依附的土地为主体和载体的地产市场，又包括以旅游设施及建筑物为主体和载体的房产市场，它实际上是旅游业与投资资本及房地产业相结合的一种新型投资方式；皮佳倩等指出，从“旅游”到“旅游＋地产”再到“地产＋旅游”，其实是一个从大众旅游到度假旅游的演化过程[4]；巨鹏等认为应从旅游房地产的环境依托角度对旅游房地产进行界定[5]；胡浩等则认为旅游房地产开发是以旅游资源为卖点，开发过程全部或部分实现了旅游功能的地产模式[6]。笔者认为，旅游房地产应是以旅游开发为介入点，采用旅游拉动地产的一种运营模式。旅游房地产的核心内涵是以旅游市场为支撑，即旅游房地产的景观、环境、文化、投资等各要素，都应以不同的游客市场需求为出发点来设计产品和开发模式，从而导致旅游房地产与普通房地产的不同。从某种程度上看，旅游房地产是为满足旅游市场需求而出现的房地产开发模式。1深圳旅游房地产的发展过程旅游房地产的发源地在法国。20世纪初期，法国地中海沿岸开发了大量的滨海别墅，并以分时销售的方式招揽客户，标志着旅游房地产市场的开始；20世纪中期的美国，在完全市场经济体制下，以追求利益昀大化为目标的投资商纷纷介入旅游房地产市场，并派生出以旅游房地产营销为主的分时度假网络公司。之后，日本、韩国、新加坡、泰国、马来西亚等国都大力发展旅游房地产业，并取得了可观的经济收益。世界各地的旅游房地产市场日渐成熟。国内旅游房地产开发经历了两个阶段。第一阶段是20世纪80－90年代，这一时期国内旅游房地产开始萌芽。例如，珠海斗门白藤湖农民度假村，由当地政府机关、企业出资投建，建成后每年大约有一半时间由投资单位组织职工前来度假旅游，另一半时间由度假村自己经营。这种开发模式可以说是旅游房地产开发的萌芽阶段。第二阶段是20世纪90年代之后，国内旅游房地产出现了多元发展的态势。特别是2001年国内召开“中国旅游房地产论坛”后，旅游房地产逐渐受到旅游业经营者和房地产开发商的重视。国内相继出现了产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村等旅游房地产项目。目前，我国旅游房地产项目开发基本集中在上54热带地理29卷海、北京、广州、杭州、深圳等大都市周围。深圳旅游房地产开发，首推深圳华侨城集团。早在20世纪80年代中期，华侨城先后建成世界之窗、锦绣中华、中华民俗村、欢乐谷4个颇具影响力的主题公园，华侨城靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，并以此为依托，开发高质量的旅游房地产。例如，华侨城独具一格的旅游房地产项目——“波托菲诺（PORTFOLIO）”，正是以意大利滨海小镇作为概念设计基础的主题住宅小区。该小区南向荔枝林，东倚欢乐谷和燕涵山，北靠高尔夫练习场和侨城花园，环拥燕栖湖。这一在深圳乃至全国都少有的居住环境，为旅游房地产项目带来极高的附加值。近年来，华侨城开发建设的海景花园、湖滨花园、锦绣花园等众多项目，其房价都保持在8000元/m2以上的高价位。华侨城地产成为深圳市房地产综合实力昀强的企业之一，并进入中国房地产品牌企业30强。深圳市在实践旅游地产开发的过程中成功地摸索出了一套独特的“旅游房地产开发模式”，有效地实现了旅游和地产的互动发展。深圳城郊主题地产（如深圳锦绣中华）是以观光旅游为主要功能的旅游地产；城市旅游房地产，则更多是以商务休闲为主要功能，如在城郊地产类型当中，深圳香蜜湖为资金密集型旅游地产，其景观住宅房价较高。由深圳观澜湖房地产开发有限公司开发兴建的旅游房地产项目——观澜豪园，位于深圳市宝安区观澜镇观澜湖高尔夫球会内。观澜湖高尔夫球会不仅提升了观澜镇的知名度，而且还带动了周边房地产业的发展。作为深圳观澜湖高尔夫球会的互补，观澜豪园旅游房地产项目的出现，正是由于大量高尔夫旅游者极大的消费需求，需要完善的旅游房地产，如此高端的人群资源赋予这块土地的特殊价值，这也是其他旅游房地产项目所不具备的。目前，深圳观澜湖高尔夫球会又获得了高尔夫世界杯未来12年的举办权，就将会引来更多潜在的高端人群资源。深圳昀早的高尔夫别墅是1997年开售的观澜豪园，观澜豪园在观澜湖球场之中，户型面积从438~868m2不等，每套昀低售价都由1000万元起。2004年推出的观澜豪园高尔夫大宅，荣登“中国十大超级豪宅排行榜”。近年来，众多国际赛事和完善的配套设施，使观澜豪园这一稀缺资源升值潜力明显。通过分析以观澜豪园为实证的深圳旅游房地产发展过程，可以看出，房地产业不是高尔夫旅游的竞争者，而是行业互动性、协同性的双赢者。观澜豪园的成功，源自以“旅游、地产”为核心，具有特色的开发运营模式，观澜豪园是高尔夫旅游与地产结合的成功典范。2深圳旅游房地产分类国内对于旅游房地产的分类，仍然存在不少分歧，将其分类方法可概括为以下3种。2.1传统四分法该分类方法将旅游房地产分为4类：第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲等非住宿性质的房产设施及关联空间；第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆等建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产，主要指为游客提供的各种度假性建筑物及关联空间；第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。2.2相互促进分类法旅游房地产可以在旅游项目开发的过程中增加房地产的附加值，也可在地产项目开发中通过增加旅游的要素来提高项目的附加值。据此可将旅游房地产分为4类：第一类是以提供第一居所为主要目的之旅游房地产开发；第二类是以旅游度假为目的的度假型房地产开发，它是目前旅游房地产开发发展较快的一种类型；第三类是以旅游接待为目的的自营式酒店；第四类是兼有第一居所和第二居所功能的旅游房地产开发，该类房地产多出现在旅游目的地城市。2.3大房地产分类法依据大房地产的概念，可将房地产旅游分为以下6类：第一类是在旅游景区开发的旅游主题房地产；第二类是以休闲度假为目的的旅游接待链，目的是为异地置业者提供第二居所；第三类是旅游房地产之产权酒店，投资人拥有酒店每年一定时间段的居住权；第四类是旅游房地产之时权酒店，消费者拥有在一定年限内在酒店每年一定时间的居住权；第五类是高尔夫旅游房地产，是目前国内旅游房地产开发中发展较快的类型；第六类是以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发，其功能主要是长期居住。笔者比较认同第一种分类方式即传统四分法。1期刘小航等：深圳旅游房地产的发展过程和影响因素分析55按照此分法，深圳旅游房地产可作出如表1的分类。深圳观澜豪园属该分类法中的第四类，即旅游住宅地产。旅游住宅地产是在自然或人造的旅游景区附近，营造高档的居家住宅，是与旅游区高度关联的各式住宅建筑群，其面向的是居住消费者市场，属于产权交易的范畴。旅游住宅地产作为一种新兴的经营模式被众多的旅游房地产企业所接受，成为国内旅游房地产开发经营中备受关注的热点之一。3深圳旅游房地产发展的可行性及制约性因素分析3.1可行性因素分析3.1.1政策因素作用在政策上，国内大力发展旅游业和加强房地产开发都是政府引导并扶持的重要产业，所以，旅游和地产相结合的旅游房地产的发展具有政策上的优势。深圳市政府制定了一系列相应政策，为旅游房地产的发展提供了保障。旅游房地产开发必须基于优越的自然环境，并需要良好的旅游氛围，因而其开发成本高于普通房地产项目。观澜豪园依托深圳观澜湖高尔夫球会，其发展理念是开发具有特色的度假住宅，以高尔夫为龙头带动旅游房地产的发展。3.1.2满足旅游需求旅游房地产的发展前景，在很大程度上取决于市场对旅游房地产产品和服务的需求程度。深圳是珠江三角洲经济发展的中心之一，深圳居民消费水平逐步增长，从而产生了更高层次的需要，形成稳定的旅游消费需求。发展旅游房地产能支持和引导休闲度假的深入开展，辐射建筑、交通、零售、金融等诸多行业；整合规划设计、营销策划、物业管理等各个环节；带来资金、技术、管理等诸多生产要素的活跃，形成良好的发展态势。3.1.3交换网络支撑旅游房地产通常采用分时度假系统，客户的选择、购买、预订及交换都可以方便地在网上完成。在多数欧美国家，交换网络支撑是旅游房地产系列产品的主要卖点。深圳旅游房地产运用分时度假系统进行管理，方便旅游房地产购买者能够自由交换各自拥有的部分，使得旅游房地产产品能够从时间和空间两个维度得到有效利用，实现效用的昀大化。实践证明，旅游房地产运用分时度假系统进行管理，有利于旅游房地产这一新兴产业的发展。3.1.4体现连带效益旅游房地产的连带效益体现在旅游房地产物业的使用阶段，即度假消费阶段。由于度假旅游者逗留时间长，消费内容广，其所需要的吃、住、行、游、购、娱，可以促进旅游地餐饮业、酒店业及休闲、娱乐业的发展。比如观澜豪园，不仅是高尔夫球爱好者为了节省打球时间和方便打球而购买，许多注重健康、讲求生活质量的度假旅游者也会购置“高尔夫球房产”。很多人来观澜豪园的原因之一就是为了“高尔夫旅游度假”。深圳观澜湖高尔夫球场可带动周边地段5倍左右球场面积的土地升值，这就为开发旅游房地产提供了难得的条件。3.2制约性因素分析3.2.1狭窄口径概念的制约传统意义上的旅游房地产受到狭窄口径概念的制约[7]，从其起源和发展的历史轨迹分析，可以看出传统的旅游房地产主要是依托旅游景区的开发而进行的房地产项目，而后又逐渐演变成为解决房地产供给“过剩”的有效途径。因此，传统的旅游房地产开发必须符合较为苛刻的条件。正是这些苛刻的条件制约了旅游业和房地产业两者合作的空间，加之国内房地产产权制度在很大程度上限制了分时度假模式的进一步发展，况且目前国内也缺乏高效的分时度假交换网络系统。3.2.2分时度假网络举步维艰分时度假网络是发挥旅游房地产特殊功能的技术平台。但国内在组建分时度假网络时，由于利益分配和风险承担等问题未能得到解决，故组建分时度假网络举步维艰，经过多年实践仍未能取得突破性进展。现国内已有部分地方在没有法律规范的条件下开始发展分时度假旅游房地产，所以频频发生权益纠纷。由于缺乏配套分时度假的完善法律及法规，故对于旅游房地产的受众来说，就意味着其权利在法律上无法得到表1深圳旅游房地产分类Tab.1ClassificationoftourismrealestateinShenzhe