从城镇化视角看新功能区定位对重庆房地产开发市场的影响

从城镇化视角看新功能区定位对重庆房地产开发市场的影响发布人：综合处发布日期：2013-11-25从城镇化视角看新功能区定位对重庆房地产开发市场的影响重庆市委四届三次全会通过的《中共重庆市委、重庆市人民政府关于科学划分功能区域、加快建设五大功能区的意见》，将重庆市划分为五个功能区域，是重庆基于城乡统筹实现新型城镇化发展模式，促进资源利用最优化、功能配置最大化，解决区域、城乡之间发展不平衡、不协调、不可持续问题的重大战略部署。可以预见的是，该规划对各个区域的定位将会引导全市城镇化进程、人口的分布与迁移以及要素的流动与配置进入一个全新的发展环境中。因此，新功能区划分势必对与城镇化和人口变动关联度较高的房地产开发市场产生深刻影响。本文从近年来重庆城镇化进程中所呈现的特征入手，依托房地产开发市场发展现状与趋势，通过分析城镇化进程中对房地产开发市场的影响，以及各功能区城镇化进程中对当地房地产开发市场的影响，探究当前重庆房地产开发市场区域结构不适应新功能区布局发展的现实问题，并就新功能区对房地产开发市场的要求提出政策建言。一、特征与关联：重庆城镇化进程与房地产开发市场发展（一）重庆城镇化发展特征直辖前，受经济发展水平和区域经济发展重心的影响，重庆市城镇化水平起点较低。1996年，重庆市城镇人口为848.21万人，城镇化率为29.5%。直辖以后，在市委市政府的领导下，经济得到了快速发展，城市基础设施建设发生了翻天覆地的变化，城市建设日新月异，人口不断向城镇聚集，城镇化率得到了很大程度的提高。到2012年重庆市城镇人口到达1678.11万人，是直辖前的1.98倍，城镇化率达到57.0%。通过16年的建设与发展，重庆城镇人口增加了近一倍，城镇化率提高了27.5个点，年均提高1.7个点。1、城镇化速度快于全国平均水平1996年时，重庆市城镇化率为29.5%，较全国平均水平低1.0个百分点。直辖后重庆经济建设和城市建设飞速发展，到2012年重庆市城镇化率为57.0%。较全国高4.4个百分点。16年来重庆的城镇化率年均增长1.7个百分点，同期全国年均增长1.4，重庆年均增长速度比全国高0.3个点。2、区域城镇化水平差异有所缩小重庆是二元经济结构突出的地区，城镇化发展水平差距较大。但经过十多年的建设，区域城镇化的差距逐步缩小，发展趋于平稳。从各区域近十年的城镇化水平看，都市功能核心区和拓展区的城镇化率始终高于全市水平，由2002年的72.5%提高到2012年的87.1%；城市发展新区的城镇化率由2002年的35.2%提高到53.5%；同期，渝东北生态涵养发展区和渝东南生态保护发展区的城镇化率分别由23.0%和15.3%提高到40.4%和33.4%。可见除都市功能核心区和拓展区外的其他三个区域城镇化率均提高了18个百分点左右，城镇化率最高的地区与最低的地区之间的差距由2002年的57.1个点缩小到53.7个点。表1：重庆市2002和2012年分区域城镇化比较单位：%地区20022012年均提高百分点都市功能核心区和拓展区72.587.11.5城市发展新区35.253.51.8渝东北生态涵养发展区23.040.41.7渝东南生态保护发展区15.333.41.8（二）重庆房地产开发市场发展趋势同期，重庆房地产市场在城镇化的推动下快速发展。直辖前的1996年重庆房地产业增加值占全市生产总值的比重仅为1.9%。直辖后，重庆房地产业增加值迅速增长，十五年（1998年-2012年）平均增长速度达21.1%，明显高于同期重庆地区生产总值平均14.5%的增速，同时，重庆房地产业增加值占GDP比重也由1997年的2.2%提高到2012年的5.4%。房地产业在重庆直辖后的经济发展过程中贡献力度不断增强，特别是对上下游关联行业的强劲带动作用极为明显，已成为重庆经济发展中的重要组成部分。1、房地产开发投资增速在波动中逐渐放缓直辖以来，重庆房地产开发投资累计完成11963亿元，在全社会固定资产总额中所占的比重不断提高，由1997年的18.2％上升到2012年的26.7％，十五年来房地产开发投资平均增速高达27.3%，明显快于同期固定资产投资24.0%的平均增长速度，对拉动国民经济相关行业的增长产生积极作用。从房地产开发投资增长发展态势来看，直辖之初的五年（1997年-2002年）重庆房地产开发投资高速增长，年均增速达29.5%，但波动幅度较大，峰值差距达28.5个百分点；之后的五年（2002年-2007年）渐趋平稳，年均增速为28.1%，波动幅度较小，峰值差距仅为11.7个百分点；近五年（2007年-2012年）增长速度继续放缓，平均发展速度为24.2%，近两年稳定在24.5%左右，波动幅度因2008年的金融危机和2009年宏观政策“救市”影响有所回升，峰值差距为14.2个百分点。图1：直辖以来重庆房地产开发投资增速及其占固定资产投资的比重单位：%2、商品房销售市场渐趋成熟从商品房销售情况看，当前显现出逐渐成熟的标志，在宏观调控政策依然严厉的环境中，市场消费行为理性回归，需求增长速度正在放缓。直辖的前十年（1997年-2007年），重庆商品房需求高速增长，年均商品房销售面积增速达29.8%，各年商品房需求均较上年有不同程度的增加，而近五年（2007年-2012年）增速放缓，两次出现年度商品房销售面积较上年有所减少的现象，一次是受金融危机影响的2008年，较上年减少19.2%，而另一次则是刚刚过去的2012年，较上年减少0.2%，五年年均销售面积增速仅为4.9%。特别是自2009年突破4000万平方米大关以来，近三年商品房销售面积增速较低且呈现出不断下降的趋势，2010年全市商品房销售面积4314.39万平方米，较上年增长7.8%，2011年实现销售面积4533.50万平方米，较上年增长5.1%，2012年实现销售面积4522.40万平方米，较上年下降0.2%。图2：直辖以来重庆市主要年份商品房销售面积增速单位：%3、各区域房地产开发市场发展差异较大重庆作为中西部唯一的直辖市，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市，也是二元经济结构突出的城市，区域城镇化水平参差不齐。房地产开发建设作为城市建设的一个缩影，是推动城镇化进程的重要推力，也是缩小二元结构差距的中坚力量。从各功能区房地产开发投资看，2008-2012年，都市功能核心区和拓展区累计房地产开发投资额5850.67亿元，年均增长20.0%；城市发展新区累计投资额1652.45，年均增长34.2%；渝东北生态涵养发展区开发投资累计完成607.74亿元，年均增长40.9%；渝东南生态保护发展区累计完成262.75亿元，年均增长50.0%。总体呈现出总量越小增速越快、总量越大增速较缓的区域结构特征。从区域商品房销售情况看，2008-2012年，都市功能核心区和拓展区商品房销售面积年均增长-1.0%；城市发展新区商品房销售面积年均增长8.0%；渝东北生态涵养发展区商品房销售面积年均增长19.5%；渝东南生态保护发展区商品房商品房销售面积年均增长27.6%。渝东北、渝东南年均增速分别比一小时经济圈高出17.9和26个百分点，渝东北翼、渝东南翼商品房销售面积占比由2008年16.2%、2.1%提高到2012年的21.0%、4.6%。综上所述，区域房地产发展状况差异较大。近五年，渝东北与渝东南两大生态发展区的开发投资与销售面积均保持高速增长，且明显快于都市区和城市发展新区的发展，但是从总量占全市比重来看，投资与销售占全市比重均不足三成，房地产开发市场的区域二元结构仍十分明显，区域发展还任重道远。（三）重庆城镇化进程与房地产开发市场发展的关联分析1、城镇人口数量的增长与房地产市场发展更契合从重庆城镇化进程的实际变化来看，自2002年以来，常住人口总量并未发生明显变化，而主要是城镇人口数量的增长推动了城镇化率的提高。2002年，全市常住人口2814.83万人，其中城镇人口1059.16万人[①]，城镇化率为37.6%，到2012年，全市常住人口2945.00万人，仅较2002年增长4.6%，年均增长0.5%，而城镇人口数量达到1678.12万人，较2002年增长58.4%，年均增长4.7%。分析城镇化进程与房地产市场的关系来看，城镇化率和城镇人口数量均与房地产业增加值存在明显的正相关关系，但城镇人口数量的增长与房地产业增加值的增长关系更为显著，两者相关系数达到0.892，较城镇化率与房地产增加值的相关系数高0.024。可见，城镇人口的变化规律与房地产市场发展的过程更为契合。2、城镇人口数量变化与房地产市场供给的关联度较高重庆城镇化水平的不断提高和城镇人口数量的不断增长是房地产开发市场供求快速增长的主要动力，也是推动重庆房地产业对经济增长的贡献不断增长的重要来源。在近十年的城镇化进程中，重庆房地产开发投资总额达到1.11万亿元，年均增长26.1%，商品房销售面积总额达3.07亿平方米，年均增长16.1%。因此，需要进一步分析的是城镇化水平和城镇人口数量对房地产开发市场供给和需求的作用是否一致。从2002年以来城镇化水平变动情况与房地产开发市场供需的相关性来看，城镇化率与房地产开发市场供给和需求的变化关联度基本一致。城镇化率与房地产开发投资和商品房销售面积的相关系数分别为0.965和0.967。从2002年以来城镇人口数量变动情况与房地产开发市场供需的相关性来看，城镇人口数量变化与房地产开发市场的供给变化关联度更高。城镇人口数量与房地产开发投资和商品房销售面积的相关系数分别为0.959和0.980，与代表房地产开发市场供给的房地产开发投资额相关度更高。3、城镇人口数量将成为影响房地产市场的显著因素从重庆房地产业的经济贡献和房地产开发市场的供求变动分别与城镇化进程的相关因素分析结果来看，城镇化率是否提高并非是推动房地产业发展的关键因素，而城镇人口数量的变动对房地产业增加值和房地产开发投资的影响更为显著。因此，研究新型城镇化对重庆房地产市场的影响，务必把握重庆城镇化进程中的内在动力，是单纯的城镇化率的提高还是城镇人口的增长，而城镇人口数量的变动趋势和特征将对全市房地产市场走向产生较为深远的影响。二、区域与影响：各功能区城镇化特征对当地房地产开发市场的深刻影响总体来看，近十年来全市各地区房地产开发市场供给与需求均呈现出较大的增长，各地区城镇化水平也呈现出同向增长的积极态势。但影响各功能区的城镇化进程的因素却各具特点，因此细化分析重庆各区域城镇化特征是把握房地产开发市场现状与问题的重要手段。（一）都市功能核心区和拓展区的外来人口成为城镇化主力军从都市功能核心区和拓展区近十年的城镇化进程情况来看，2002年该地区常住人口622.00万人，其中城镇人口450.82万人，城镇化率为72.5%，到2012年常住人口达到795.36万人，增加了173.36万人，城镇人口达到692.55万人，增加了241.74万人，城镇化率提高到87.1%。由于重庆平均人口自然增长率仅为3‰，对常住人口和城镇人口数量的影响极为有限，因此忽略该因素后可以看出，都市功能核心区和拓展区城镇化率的提高主要由两部分构成，一方面是本地住户的身份转化形成，另一方面是由外来人口落户成为城镇人口，而从城镇人口增量大于常住人口增量的特征分析，外来人口落户本地城镇是城镇人口数量增长后拉动城镇化水平提高的主要因素。该地区的房地产开发市场在上述背景中成为全市房地产市场的核心龙头，近十年房地产开发投资额达8044.17亿元，占全市的比重达到72.4%，甚至在个别年份超过80%，商品房销售面积总计16416.78万平方米，占全市的比重达到53.5%，在2007年达到最大份额为64.8%。（二）城市发展新区的本地人口转型是城镇化水平提高的动力城市发展新区在2002年时常住人口为1032.07万人，到2012年末为1041.78万人，基本无明显变化，即外出人口与外来人口基本持平，而城镇人口由363.54万人增加到557.41万人，城镇化率由35.2%提高到53.5%。由此可见，该