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顺天·洋沙湖项目整合推广案金铠一直以尽量苛刻的态度来解读项目在金铠眼中项目未来绝对是整个湖南乃至中南地区最瞩目的所在在目前市场状况下，开发商能用如此手笔规划一个如此大规模的高端物业，气度与眼光令人钦佩。但出于对市场可能持续一个时期的不容乐观状况，出于对一个大规模高档物业推广运作的谨慎，我们必须以[在最坏的市场状况下打造出最好的项目长远形象]作为行为准则。所以，金铠在本案中尽可能多地去发现项目有可能面临的不利，为项目设定最大的阻力，然后从中找出能通向最佳结果的道路。警惕，惯性思维的陷阱从最初设定的目标开始项目总体定位——[符合旅游度假人群需求的洞庭湖国际顶级滨湖体验型多元复合度假生态新城]启动策略：以高尔夫等休闲度假设施及独特酒店等相关配套功能优先启动，并开发部分可售物业类型，树立市场标杆品牌形象，为项目整体成功和持续开发打下基础。毫无疑问，我们要打造的是一个全湖南最顶级的度假所在，并且，我们这里更会是顶级人士的度假居住置业所在。那么，一切都从我们的这个目标开始，我们如何能够做到？优势：◎土地资源：1万3千亩超大规模◎生态资源：100多万平米生态湖面连通第二大淡水湖洞庭湖◎高尔夫：锦标级36洞球场，湖南第一大◎国际度假配套：游艇会所、星级酒店等◎多元豪宅：半岛豪宅/高尔夫别墅等劣势：◎项目所处地区周边配套缺乏◎项目周边交通建设尚不够完善◎项目所在地湘阴在大众认知中，缺乏旅游知名度，对休闲度假人群缺乏吸引力机会：◎大长沙建设，带动周边城市发展◎高尔夫高尚运动得到普遍认知，且高夫球会与地产相互促进的模式已有成功先例威胁：◎已有的国际标准高尔夫球场及周边物业会分流客户◎省内众多资源一般、配套一般、度假享受普通的“生态旅游休闲度假区”，已将大众对“休闲度假”的印象降到较低层面。SWOT分析似乎，我们的优势很明显也似乎，除了可能要花的时间长点，达到目标不是问题。但因为抱着尽量苛刻的态度，让我们不得不问，这样的想法是系统而全面的调研结果，还是我们惯性思维的想当然？很可能，这是我们自己给自己布下的陷阱！陷阱一高尔夫做为世界高尚运动，无需质疑是高端豪宅的标签。项目有锦标级国际高尔夫球场，而且是湖南最大的，肯定能吸引高端客户。警惕！高尔夫物业对于顶级财富阶层的吸引不可否认，但，请别忘记市场竞争！在有多个国际标准高尔夫物业可供挑选的情况下，怎么样才能让人更愿意跑到离城市更远、区域配套缺乏的地方去打球？湖南第一大高尔夫，比别人多9洞的球场，能不能？谁统计过，有多少人一场球会打完36洞？或者会有多少人为多打9洞球多跑一小时？如果高尔夫能吸引来的人远低于我们的预期，怎么解决？陷阱二有自然生态资源、有高档度假配套设施，肯定可以吸引不少旅游度假人士，当人们知道了这里并来游玩，住宅的销售自然就能拥有目标客户。警惕！旅游度假当然是大多生活小康人们的必然需求。但，请别忘记市场竞争！2008年省旅游局推出的以休闲度假旅游区为主的招商项目有３０个，怎样能让人来到一个周边配套欠缺、又没有多少旅游知名度的地区休闲度假？更优秀的度假配套设施？那只能是一个基础，真正的吸引力在哪？高尔夫？那又回到了上一个话题，如果高尔夫能吸引来的人远低于我们的预期，怎么解决？让我们反复思考并必须找到解决方法的是我们的项目建在一个发展较慢、知名度较低的地区而我们将需要吸引周边发展较快城市的富有阶层前来置业这将是我们最大的阻力所在只凭高尔夫和规划中的休闲度假配套，面对竞争能发挥的吸引力有限我们需要更多的发力点我们不是要克意制造困难，只是想让项目拥有更多能突破市场阻力的底牌。我该拿什么唾弃你，山寨版度假在都巨能忽悠的如今，很多号称“生态旅游度假区”的本质不过是个“超级农家乐”，虽然我们的度假配套设施绝对比他们高档，他们根本不能和我们比，但事实就是市场上度假的标准已被他们搅和得乱七八糟，原本应是高档享受的东西，生生被他们糟蹋成了大众化的廉价品，让大部分消费者形成了“度假不过如此”的观念。而他们多少还有些象模象样又比较齐全的休闲度假配套，如果要去跟他们比个高下，还真降低自己身份。要么不做，要就最好面对目前市场人群已形成的“度假印象”，要吸引人到一个没有什么旅游资源和知名度的地区去休闲度假、甚至置业生活，如果只靠高尔夫这一高尚价值，在面对其它高尔夫物业竞争的情况下，吸引力有限。我们要做，就要做湖南最顶级的国际度假区，而这，需要我们去挖掘更多独有的、唯一的度假享受做支撑，来打造我们毫无争议的顶级地位。旅游地产第一品牌怎么做的？华侨城的四个发展阶段：第一阶段：由“飞地”型的独立开发区模式起步（1986-1992）锦绣中华微缩景区和民俗文化村两个主题公园的建设，使华侨城成为中国主题公园的开发运营先驱，华侨城地产进入始创发展阶段。第二阶段：以多业并举、功能复合的方式逐渐融入城市（1992-1997）第三个主题公园世界之窗进一步确立了华侨城国家著名旅游文化区的地位，旅游、地产成为华侨城集团的两项核心业务。第三阶段：向多功能、多元化的综合性城区迈进（1997-2005）第四个主题公园欢乐谷、国家级美术馆何香凝美术馆及其下属机构OCT当代艺术中心、“当代雕塑艺术展”、“华侨城旅游狂欢节”等进一步提升华侨城文化品位，确立旅游主题地产的行业地位。第四阶段：深化深圳基地，建设21世纪中国可持续的人文生态示范城区（2006年起—）在深圳重点塑造华侨城、东部华侨城两个示范区，并确定华侨城地产“强化中国旅游主题地产第一品牌的优势，打造中国一流地产品牌”的战略目标。民俗文化村、锦绣中华、世界之窗、欢乐谷，4个主题公园，哪一个建成之时，都可以说是在整个城市、省域、甚至南中国地区唯一的。可以说，这四个主题公园就是华侨城一步步走向第一品牌的台阶，不仅是华侨城成为全国知名的旅游文化区的绝对吸引力，更是华侨城成为区域人尽皆知的豪宅区、国际高尚生活区的底气所在。我们如何打造我们唯一的价值，才能让山寨版度假望尘莫及，才能打造全面超越单一高尔夫的吸引？国际、顶级、度假从我们定位的三个关键词语看，显而易见必须包含的意义：国际——世界领先的顶级——最高档的享受，也意味最具财富的身份度假——令精神和身体放松、愉悦的健康休闲方式我们在此理解为：世界顶级财富人士所喜爱的健康休闲娱乐方式什么可以叫做国际顶级度假？一直以来代表着高贵生活的高尔夫运动，似乎正在脱掉其奢侈的外衣。高尔夫正在成为中国一项新的中上阶层人士的运动，大大小小公司的CEO们得空就往球场跑，一派热闹景象。他们玩高尔夫可能只为显得更有身份、甚至只为球场能给他们更好的商务洽谈氛围而这也正是我们之前所顾虑的，这样多的高尔夫人群中，有多少会追求一次打完36洞？或许只有极少数真正具有挑战自我意识的、真正在享受高尔夫乐趣的顶级人士会这么做！看一看，这样的顶级财富人士他们还会以什么为乐？高尔夫是一种而且是最普遍的一种世界最著名的玩家：维珍集团的董事长理查德·布兰森。先后两次驾驶名为“维珍大西洋挑战号”的摩托艇横渡大西洋；乘坐一艘名为“维珍大西洋飞行者”的热气球首次穿越大西洋；驾驶一辆价值15万英镑的黑色水陆两用跑车横渡了英吉利海峡。第二大玩家：甲骨文的CEO拉里·埃里森经常参加驾艇比赛、飙跑车，在“美洲杯”帆船赛上拿过冠军；还购买一架拆除武器的意大利产“马尔切蒂S.211”喷气式战斗机，并亲自驾驶在太平洋上空和别人进行模拟空战。中国的玩家：万科的董事长王石曾经登上过珠峰，据说王石“一年中有近1／3的时间在外登山、跳伞”。比高尔夫更奢侈也更代表身份的娱乐流行于世界顶级财富阶层中的休闲娱乐活动有不少航海、潜水、登山、马术、甚至太空旅游，跑车、游艇、热气球、甚至飞机，这些休闲娱乐活动装备之复杂、场所之昂贵，让普通大众很难学精，仿佛其天生就是贵族的运动。而正因为难得的新鲜与刺激，这些绝对奢侈的运动让富人们乐此不疲，也越来越受到国内富有阶层的青睐，游艇、马术等奢侈运动，已经在一些大城市兴起。贵族的运动，有钱人的游戏要享受真正意义上的游艇乐趣，绝对不是一般人可以达到。你必须有一艘私人游艇、或者最起码想用时就能用的游艇，还得有可以供你驾驶游艇狂飙的广阔水域，更要有游艇停泊的码头，这些都价值不菲。一艘游艇最便宜的也得上百万元，一个码头停泊位不会比游艇本身便宜多少，不买游艇与停泊位也行，国内目前知名的游艇会的会员费，都快够买上半艘游艇了。游艇游艇已经开始兴起成为国内又一高尚休闲度假娱乐，在沿海旅游城市，各个度假区都纷纷建立游艇会，以此吸引着各地的度假人士。游艇会项目另一完全可以与高尔夫并驾齐驱的高尚度假享受项目原本就规划了游艇码头，而洋沙湖更连通第二大湖——800里洞庭湖，为游艇提供了足够广阔的水域。这在其它内陆城市是很难拥有的稀缺资源，也为项目建立真正国际级享受的游艇度假娱乐提供了绝佳的条件。要成为一个顶级马术运动的爱好者，你得有个上百亩的庄园或者马场，这片土地上有着马舍、饲料仓库、马具室、赛马场，还有你花巨资买来的几十上百匹马，这是一项不菲的开销。一匹成年马的价格一般都是几千美金，拍卖会上好品种的一岁马的价格曾经到过4000万美元。头盔、手套、马裤、马靴、恰卜斯（护腿包）、骑士服、马鞭……这些东西好的少则上百美元，多则几千美元。还有马匹的饲养费用、工人们的工资……无疑，马术绝对是一项奢侈运动。马术中世纪骑士的荣耀、贵族的优雅，都为马术运动赋予高贵的气质。而马术运动多种多样的娱乐性：障碍跑、速度赛、马球等，更让人为此着迷。在北京，已经有数十个国际标准的马术俱乐部，养马、品马、玩马，成为越来越多富裕阶层的喜好，马术俱乐部项目另一完全可以与高尔夫并驾齐驱的高尚度假享受项目拥有的超大规模的土地资源，为建立国际标准的马术场地提供了优越基础，而国内其它大城市马术俱乐部的成功运作，又可以提供成熟的经验。如果能打造出湖南最高档、规范的国际标准马术俱乐部，无疑将为项目添加又一媲美锦标级高尔夫的强大吸引力。首个奢侈运动主题的国际度假区顶级的地位，绝对的唯一锦标级高尔夫首个游艇会首个马术俱乐部++用强大的姿态藐视山寨版度假一切向国际看齐：绝对顶级硬件设施富豪也稀罕：绝对顶级软件服务人无我有：绝对独有顶级度假吸引执行三原则人无我有！绝对独有顶级度假吸引项目启动以高尔夫球会、游艇会、马术俱乐部三大会运作为核心，一个是湖南最大的球会，两个是湖南前所未有的贵族运动，世界级的奢侈运动主题度假绝对能占据在湖南甚至整个中南地区的至高点。人无我有！绝对独有顶级度假吸引长期开发同样围绕“贵族运动”的国际度假主题进行，可提供如水上飞机、滑翔伞、热气球、甚至直升机驾驶、跳伞、宠物训练及竞技等多项独有度假项目。并可以逐步向顶级奢侈品娱乐的方向延展。人无我有！绝对独有顶级度假吸引更应该不断打造系列的主题活动或赛事品牌，如“环洞庭湖游艇赛”“速度马赛”“飞盘狗大赛”“庄园酿酒节”等，不断提升价值，延续和扩大市场吸引力，并建立起项目独有的顶级休闲度假文化。一切向国际看齐！绝对顶级硬件设施项目启动的三大会：高尔夫球会、游艇会、马术俱乐部，一定要是目前国内的顶级水准，一定要是标准的会员制运作，一定要有优秀的硬件设施和场地配套，一定要有相关的专业人士配备。一切向国际看齐！绝对顶级硬件设施项目的度假相关配套，酒店、温泉会所等等，都应以国际标准打造，一定不能低于城市中五星级酒店等同类设施档次。全度假区一定有无数智能化设施的应用提升享受。一切向国际看齐！绝对顶级硬件设施项目第一批推出的可售型居住物业，一定要是别墅豪宅。一定要超低容积率，花园的面积比房子面积还大，甚至每栋别墅都有游泳池，一定要由国际大师设计打造，能设计出不同风格品位的个性化别墅更好，一定要运用世界最领先公司研发的智能家居系统，堪与比尔盖茨的智能豪宅比美。富豪也稀罕！绝对顶级软件服务度假求的就是享受有钱人虽多，但整个湖南能享受到顶级服务的地方能有多少？安全保卫：与国家领导人同级，中南海退役警卫保安；接送服务：会员配备专属司机，周围百公里以内名车接送；接待服务：顶级车马礼仪接待，跟当年黛安娜王妃的车马接待同一水准；私人助理：配备度假私人助理，根据需要全程安排度假行程。管家服务：配备私