产业地产介绍

产业地产介绍产业地产研究意义：房地产业发展的历程表明，当一个国家或地区的经济发展水平达到一定的阶段时，产业地产将迎来重大的发展机遇。时至今日，中国经济体规模已经跃居世界第二，京沪等一线城市的经济社会发展水平早已能与世界发达地区媲美。在此背景之下，加上中国城镇化受到重要高度重视，以产业聚集为特征的产业地产的发展态势日益趋热，成为业内外人士的关注点。区别于以往的工业地产，产业地产作为一种将地产、产业、城市三方面的发展有机结合、相互促进的商业模式，在提升城市的产业价值和产业能力、促进产业升级、聚集人口与资本、调整城市经济结构等方面具有独特功能。当前，在住宅市场因遭遇前所未有的调控逐渐降温、商业地产也因竞争激烈开始出现过热迹象的背景下，产业地产呈现出快速发展态势，更是成了房地产企业战略转型的新方向，绿地、富力、合生创展等众多知名房地产企业都纷纷涉足产业地产领域。对产业地产模式进行研究可为南山地产今后战略转型和提升地产的盈利能力提供新的思路。一、产业地产模式产业地产是围绕着微笑曲线构建的产业价值链一体化平台，以地产为载体，以产业为依托，以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼等为开发对象，整合自然资源、社会资源和经济资源等，打造产、学、研为一体的产业集群。产业地产可以认为是升级版工业地产，但它不再局限于厂房出租和卖地等低端的形态，而是将地产、产业、城市有机结合，未来中国产业地产的发展有两条明晰的路径：一是大都市城区中心的综合体模式；二是远郊区的“产城融合”的模式。具体而言，从区位环境角度来看，发达城市中心城区资源高度集中，高端精品荟萃，产业地产往往以城市综合体的形式出现，以充分提高资源的利用效率；近郊区商业一般以城市产业园的形式出现；远郊区资源相对分散，土地利用的效率要求降低，低端平价产品较为普遍，基于巨大的发展空间，产业地产将向“产城融合”的局面发展。二、产业地产开发模式作为一种新型的地产模式，产业地产在推动企业加速孵化、产业集聚、区域经济发展等方面具有重要作用。根据开发主体的不同，产业地产的开发模式主要分为四种：产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。模式一：产业园区开发模式（政府主导型）产业园区开发模式，是以政府为主导，根据城市规划发展的需要，基于社会经济发展等因素，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，以地产为载体，产业项目为依托，实现城市功能建设的开发模式。产业园区开发模式是目前我国最常见的产业地产开发模式，鉴于是政府根据产业运营的特点进行规划与开发，并在此基础上为园区提供政策支持、税收优惠等，所以这种模式的产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势。但是，这种模式也有缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点，非常容易导致机构膨胀、政企不分。上海浦东软件园是经国家计委批准、由国家信息产业部和上海市人民政府共同组建、国家计委和信息产业部授牌的国家软件产业基地，它由上海浦东软件园有限责任公司负责建设、经营和管理。目前，上海浦东软件园建立了较为完整的技术增值服务体系和生活休闲服务体系，入园企业的业务范围涵盖了软件开发、信息服务、金融证券和电信等各个领域，尤其是芯片设计、信息安全和系统集成等已在园区形成产业群落。上海浦东软件园：产业地位：◆国家软件产业基地、国家软件出口基地◆园区软件产值占上海软件总产值的50%产业链：◆盛大网络、第九城市等龙头企业入驻◆注册企业1000多家模式二：主体企业引导模式（产业企业主导型）主体企业引导模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助其在产业中的强大号召力，以出售、出租等方式吸引同类企业的集聚，最终实现整个产业链完善的开发模式。这是政府支持、企业带动的一种开发模式，它不仅符合主体企业战略发展的需要，也易于带动同一产业的集聚。但是，这种模式只适用于功能定位比较单一的小规模开发，无法适应跨行政区划的综合开发要求，所以难以作为产业地产开发的主要模式。北京诺基亚星网工业园是主体企业引导模式的代表。该园区是北京首信诺基亚移动通信有限公司与30多家著名的移动通信设备配套厂商共同投资兴建，园区以移动通信产业为主，业务范围包括移动通信产品的研发、制造、销售和服务等。为了实现全园“零”库存目标，园内各相关企业之间都设有网络联线，以保证物流和信息流的即时连接和直接沟通，有的配套厂商甚至专门建造直接通向诺基亚组装厂房的超大型传送带。北京诺基亚星网工业园：星网工业园一期投资总额超过5亿美元,50公顷土地全部规划给北京首信诺基亚移动通信有限公司和包括北京金长科国际电子有限公司、三洋能源有限公司、台湾富士康公司、日本揖斐电公司等在内的15家配套企业◆园区二期再增加了50公顷，引进20多家国内外著名企业，其中包括配套供应商、服务商和研发机构。模式三：产业地产商模式（传统地产商主导型）产业地产商模式是地产开发商在工业园区或其它地方获取土地，建设基础设施以及厂房、仓库、研发楼等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目的经营和管理，最后获取开发利润的开发模式。从本质上来说，产业地产商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别。这种模式的产业地产对开发商没有后期产业经营和管理的要求，难以形成产业的集聚以及产业辐射力。但是，正是因为对开发商的产业经营能力要求非常低，而且回收资金相对较快，因此在楼市调控的背景下，绿地、富力、合生创展等众多房地产开发商选择以这种运作模式进入产业地产领域。2010年1月，广州富力国际空港综合物流园正式开业，该项目位于广州花都区金谷工业园内，是富力地产投资30多个亿，占地面积超过2200多亩，总规划仓储面积100万平方米的产业园区。园区致力于发展成为提供综合服务的物流园，其主要产品形态为仓库，其它产品则包括办公楼、酒店、公寓、商场以及学校等。广州富力国际空港综合物流园：地理位臵：地处广州空港经济圈东北面，毗邻广州新白云国际机场、联邦快递亚太转运中心◆功能定位：公共保税仓、出口监管仓、银行监管仓、区域配送中心、绿色通道◆产品形态：各类仓库、综合办公大楼、假日酒店、公寓、商场、学校等。模式四：综合运作模式（产业地产商主导型）综合运作模式是指产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式混合运用的开发模式。这种模式下，政府提供土地、税收等优惠政策，并成立管委会负责行政管理事务，地产商投资开发建设并提供相应的园区服务，龙头企业入驻发挥产业号召力，多方合力共同推进产业园区开发和经营。综合运作模式既能充分发挥政府的指导性，同时也能发挥市场的灵活性，权责明确，有利于引入多元投资主体实施综合性、大规模成片开发项目。但是，这种模式对政企关系协调要求非常高，如果关系处理不当，则很容易造成产业园区的发展停滞。苏州工业园是中国和新加坡两国政府牵头引导，中新双方财团共同投资兴建，强大实力企业率先入驻形成的产业地产园区，其辐射范围包括苏州、长三角乃至全国。苏州工业园累计吸引合同外资199亿美元、实际利用外资86亿美元，英飞凌、三星、日立等50余家跨国公司在此设立了研发机构，形成了电子信息、精密机械、生物制药和新材料等高新技术产业集群。三、南山地产成都项目介绍1、地理位置：成都市龙泉驿区，2、项目所在板块规划：a、成都的国家级经济开发区b、城市发展的主要方向，城东主轴线上c、国家级战略发展区天府新区重要板块d、成都第二机场交通走廊、新空港门户e、成都7个卫星城建设之首f、经济发展水平，GDP总量和人均GDP均位于成都各区县之首3、项目所在区域的定位项目所在区域作为国家级经开区中的汽车综合产业功能区，目前区域已有20余个国家和地区的500多个项目展开投资建设，聚集了“十车五机”项目集群，主要以汽车整车、工程机械、汽车零部件为主。2012年区域内整车、整机产量35万辆、汽车工业销售收入790亿；2013年突破70万辆，规模破千亿。经开区目前入驻企业380余家，世界500强企业30余家，以汽车相关企业为主导，汽车整车、整机项目：一汽大众、一汽丰田、吉利高原、沃尔沃、神钢等；汽车主机及关键零部件项目：一汽大众发动机、博世底盘、成都云内动力、环球特玻、九鼎科技等；新能源汽车项目：川汽纯电动公交车、一汽新能源客车等；汽车研发检测机构：沃尔沃安全测试中心、哈曼汽车音响等；汽车产业高端项目：成都（国家）质检院、成都汽车产业研究院。4、南山地产该项目定位：科技园区示范综合体1)从目前项目地所在区域的周边业态、商业成熟状况、产业发展趋势等因素来看，本项目选择科技园区作为开发定位比较合适。2)龙泉驿区在整个成都产业发展规划中已经确立了汽车产业为主导，从区域产业现状和未来产业规划来看，以汽车产业作为科技园区的产业定位，是该地块顺应龙泉驿区域发展的不二选择。3)目前龙泉驿地区整车制造厂招商成果显著，若干家整车厂相继投产或正在建设中，带来巨大的汽车零部件配套需求。由于项目地块面积的限制，本项目不具备建设汽车零部件工业园的基础，同时土地更便宜的周边区域有工业园项目正在开发。从差异化竞争战略和自身条件出发，本项目只能选择针对汽车上游供应链厂商的商务型园区。而纯商务型园区存在企业用房面积较小、短期需求不足以消化项目30万㎡总面积的问题。4)汽车产业的发展态势是整车厂的零部件自供率不断下降，目前各大车企的零部件自供率平均水平仅在20-30%，还有继续下降的趋势，关键零部件产品和关键技术的研发和设计向上游零部件厂商和研发机构转移，技术创新型企业在产业大格局下，具有不断萌生的动力和快速发展的前景。而作为立志要在中国汽车产业中占据第6位置的龙泉驿区，在整车制造高速发展的态势下，高端零部件配套、前端技术研发和创新能力等方面的不足，甚至缺失，已经显现出来，成为产业进一步发展的“软肋”和薄弱环节。在市场需要和政府推动的双重有利因素下，本项目应抓住这一时机和机遇，以科技地产作为项目的“另一只脚”，充实和夯实项目的市场基础。5)项目地位于周边大量工厂环绕的制造业区域内，商业配套非常不足，以区域需求为主的社区商业，有市场需求和生存的空间，同时也是一个规模化园区不可缺失的部分。社区商业可以成为支撑项目市场的“第三只脚”。6)与技术创新链中研发、产品化、产业化和市场化环节相对应，园区配置技术孵化区、企业孵化区、企业加速区和高端商务区，覆盖技术发展和企业成长的全过程，扩大了园区的客户来源，也和本区域内其他园区项目形成了差异化，有利于园区投资效益的尽快实现。7)技术创新的全程覆盖，意味着对园区服务更高的要求，因此园区服务功能建设、园区运行品质和完善园区服务是对项目今后能否成功的挑战，同时也是建立南山科技园区品牌的样板。8)探索南山科技园区战略也是本项目的目的之一。在城乡结合部和工业制造区内，通过企业孵化器吸引一批技术型与创新型中小企业入驻，初步形成高素质人群的聚集，为社区商业带来初期人气和消费能力，从而奠定商业街的基础。商业街的发展和成熟，将带来高端商务区和国际化的潜力，进而形成位于周边一片工业区中的商务核心区，或者叫工业区或开发区中CBD。9)综上所述，地块项目定位包括以汽车技术创新和设计创意为特色、孵化服务为基础的科技园，以国际化为目标、聚焦汽车制造上游和产业前端的高端商务区和以社区商业为基础、以汽车技术和文化为特征的商业街区，构成三位一体的面向创新、面向企业的精致服务型园区，并成为南山地产团今后科技园区战略和新型城镇化项目的示范体和试验田。5、物业产品类型•精品酒店=中高端客房+商务餐饮+会议+商务娱乐办公物业=汽车产业链前端研发、设计、配套企业，关键零部件生产企业，产业链信息管理、资源整合类的管理服务企业公寓=作为办公+酒店配套，根据市场变化，可以改变用途，变成经济型酒店或办公。商业=区域产业配套（目的性消费）+产业园商业服务