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深藏在秘境鄂西谋道探秘从此开始……越是民俗的越有生命力越是神秘的越有诱惑力____策划人之语目录旅游市场与旅游地产3-5谋道旅游地产6-11利川谋道镇生态旅游发展定位12-25旅游地产启动与旅游市场启动26-40利川谋道镇旅游发展目标41-70概括利川谋道镇的旅游资源71-81利川谋道镇旅游产品定位82-106旅游市场与旅游地产•行业特征-----唯一性关联性•旅游地产的广义与狭义•谋道旅游地产唯一性关联性•旅游地产是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络和酒店管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新的产业模式。旅游地产的广义与狭义•广义旅游地产包括景区景点地产、景区内外住宅（“第一居所”）、度假村、时权酒店、产权酒店、养老型酒店、高尔夫会所等提供旅游服务的商务地产和度假地产（“第二居所”），即所有以旅游和休闲度假为主题的物业都可以称为旅游地产；狭义旅游地产则指的是在景区为旅游服务而建设的地产项目。谋道旅游地产•谋道旅游产业的发展，入则融进利川、鄂西板块，出则横空出世，铸就利川、鄂西名片——“凉城美景”的着陆点。旅游地产应运而生，与旅游产业唇齿相依，相辅相成。•谋道旅游地产是谋道旅游产业发展的必要补充和有力支撑。谋道旅游地产的前世今生--万州人发现谋道•全球气候变暖，与谋道相邻的万州，成为重庆第二大城市的同时，也传承了“火炉”的血脉，高温天气持续上升，于是，高速发展日渐富庶的万州人放眼寻找避暑纳凉之所，选择了海拔1500米的谋道。由此，谋道旅游地产开始自发形成。“串串”唱响谋道旅游地产•自发开发“村民自建”主旋律•房地产开发一度是国民经济发展的主角，流程很长，涉及到一百多个行业，但在谋道一切都奇迹般地简化了。“开发商”：有地村民，万州小商贩；土地供给：有地村民，或者与有地村民的一纸协议；“建筑商”：“开发商”临时网罗的建筑游民；销售：“开发商”的三朋四友，七大姑八大姨---“开发商”成了无所不能的全能冠军。更为神奇的是，由于市场需求较大，很多“开发商”都切身体会到了“短平快”的乐趣，躺在钞票上偷着乐。唯一不爽的是，安全事故时常光顾，蚀财免灾的同时，“开发商”才真正感受到房地产开发是一件看起来容易做起来难的事情。自发开发后遗症，永远的痛•村民自建，居然会生产出几十万平米的房屋，有的村民一个人都可以修建几万平米，简直不可思议。遗憾的是，很多房屋都是新建危房，扰乱市场秩序的同时，也给政府和购房者留下了不能治愈的后遗症。试想有一天，房塌人亡的悲剧陡然上演，愧对良心又有何用？！•政府指导，正规军进驻，大产权时代来临，谋道旅游地产开发正式开始•谋道政府发现自身迎来了千载难逢的发展机遇，通过招商引资引来了正规的房地产开发企业，对谋道的旅游地产尤其是苏马荡统一规划，真正还原了房地产开发的严肃性。魔兽共舞，命运堪忧•小产权先入为主，成本低廉，质量普遍低下，但短时期内同样能满足消费者避暑纳凉的需求，较低的价格却饱含丰厚的利润，吆三喝四，在不明就里的消费者趋之若鹜的支撑下洋洋得意；大产权煞费苦心，努力打造谋道旅游地产精品，中规中矩守法经营，代价很大，但消费者中毕竟慧眼独具的人较少，前途堪忧。真假美猴王之争，六耳猕猴最终难免一死，真猴王才能取得真经。颇具投机性质的小产权不除，谋道旅游地产难成大器。（可摘录六部委关于清理整顿小产权的文件于后。）小产权的去向•1、割脐断血，严格执行，绝对不再受理、审批任何小产权性质的项目，尤其是苏马荡景区内。已批未建的，立即停止运行。•2、政府收取相关费用，给以一定罚款，就默认小产权的存在，这是去痂存瘤的办法，应按照房地产开发的相关流程，要求小产权项目补办手续，超度为大产权；存在严重问题的，应予强拆。•3、坚决执行不给小产权项目提供水电气等相关配套。定位篇——利川谋道镇生态旅游发展定位——旅游地产启动与旅游市场启动策划：郭成宾利川谋道镇生态旅游定位要解决什么问题？利川谋道镇鄂西南边陲，扼鄂西渝东咽喉与重庆万州相临的战略位置利川谋道镇的角色和与周边旅游地的关系利川谋道镇的发展目标利川谋道镇旅游的目标消费群是谁“利川谋道镇的魂”即旅游形象和规划理念利川谋道镇提供的旅游产品是什么策划：郭成宾利川谋道镇的战略定位利川和谋道旅游的标志、门户、龙头和超级舞台(利川旅游市场的症结所在)策划：郭成宾打造利川谋道旅游标志性产品形象策划：郭成宾标志性产品形象——就是罩得住、认得出、说得清、想得到策划：郭成宾标志性产品形象罩得住——利用利川谋道镇旅游资源丰富性，在景观、人文和风情上演绎、整合出能代表利川谋道旅游整体特色的利川谋道镇旅游形象策划：郭成宾标志性产品形象认得出——将整个利川谋道镇打造成一个精品文化旅游产品，使之成为利川谋道旅游的形象识别体，如丽江代表云南一样。最终实现将游客吸引过来，推荐谋道苏马荡，贩卖大利川。策划：郭成宾标志性产品形象说得清——此标识形象所承载的旅游信息足以向游客说清利川和利川谋道。同时，它也能给人留下深刻印象，使游客能够把利川谋道镇和谋道苏马荡通过口碑传播出去。策划：郭成宾标志性产品形象传得远——建立以标识为核心的包装到位的利川谋道镇旅游产品系统，进行全方位传播，做到看见标识想起利川谋道，想起利川谋道促发旅游。真正达到睹物思情的功效！策划：郭成宾打开迎接利川谋道旅游高潮的北大门开门见山——让世界认识真正的谋道苏马荡之魂！策划：郭成宾门户——打得开、进得来、连得通策划：郭成宾门户打得开——利川谋道镇要作为利川旅游的西大门，首先本身就要具有强大的旅游价值，迎接从渝怀铁路、沪蓉高速以及利川至万州大规模涌来的人潮，让人们先进利川谋道，再看利川。形成大三峡旅游环线新节点。策划：郭成宾门户进得来——在上述基础上，利川谋道镇的交通设施在万利高速的启动做到四通八达。负责将外地游客送进利川谋道腹地，再从利川谋道送出大三峡去。这要求利川谋道镇在形象、资讯、服务和交通等各项功能要完善和加强。策划：郭成宾门户连得通——利川谋道镇旅游产品要具有代表性和蛊惑感，令人得鄂望渝，使之产生想再以此为出发点，进入利川腹地旅游的强烈冲动。同时，以旅游聚集形成一个利川谋道西部的交通枢纽。策划：郭成宾成为启动利川西部板块的龙头利川谋道旅游群星璀璨，缺乏明月!策划：郭成宾龙头——精品、示范、吸引策划：郭成宾龙头精品利川谋道镇首先应做成一个全国性的旅游精品，成为继鄂西湘西民俗旅游、到利川腾龙洞之后，又一个真正能代表利川的、符合现代绿色休闲旅游的精品，武陵山区土家风情小镇对游客极具吸引力。策划：郭成宾龙头示范对周边地区的发展起到示范、启发和带动的作用。策划：郭成宾龙头吸引利川谋道镇应建设成为对游客、投资者和政府都具有吸引力的地方，使游客在这里能够发现、投资者能够发财，政府能够发展的黄金宝地。策划：郭成宾展示华夏一种文明的舞台为土家苗族民俗文化提供舞台,打造出武陵山区土家风情小镇策划：郭成宾舞台——站得住、唱得出、舞得动策划：郭成宾舞台站得住利川谋道镇应对土家苗族民俗文化有很好的演绎，以利川谋道镇作为窗口，展示出土家苗族民俗文化的内涵与魅力，让游客领略到中华另类文化的概貌。策划：郭成宾舞台看得见给土家苗族民俗文化一种全新的表现，展示出不同于中原文化的活生生的、有鲜活载体的文化来，让人们看得见、摸得到、感受得真切。策划：郭成宾舞台舞得动利川谋道镇是鄂西与渝东北的旅游珠连展示舞台，它负责将散落在大山深处的各种文化资源聚集到谋道镇来，将四乡八寨聚合为一个大舞台，启动一个大型活动，盘活土家苗族民俗三级文化资源。这要求利川谋道镇成为一个活生生的土家苗族民俗文化博物馆。策划：郭成宾战略利川谋道镇：形象高地、投资洼地作为历史上军事战略制高点的利川谋道镇，如何在经济时代重获战略制高点的地位？我们认为，只有坚决推行利川谋道镇作为渝东北和利川的旅游精品、标志、龙头、门户和舞台的战略定位，以土家苗族民俗文化为软件，以旅游为龙头，使资源、政策、投资、资讯、消费向利川谋道镇集中，哪怕仅只做到其中一点，利川谋道镇也将产生翻天覆地变化，利川谋道镇最终也将成为旅游时代的利川谋道的大寨！策划：郭成宾角色及与周边旅游地区域关系北线的门户或压轴站在湖北省西大门区域角度从观光旅游来看，人们看了利川谋道镇未必去看腾龙洞？看了腾龙洞也未必再去看利川谋道镇。但是从发现旅游来看，它们可以构成一个完整的产品线。对从西面来的游客，利川谋道镇开门见山，对从东面来的游客，利川谋道镇是压轴戏。策划：郭成宾万州云南广西广北湖南江西湖北利川谋道西藏武汉长沙桂林铜仁凤凰张家界凯里贵阳成都利川谋道策划：郭成宾角色及与周边旅游地区域关系未来传动轴利川谋道镇在未来可利用区位条件和先发优势，形成向利川与万州左右两翼张开的态势，在利川和万州之间充当传动轴，带动两地旅游发展。使鄂西与大三峡连动。策划：郭成宾利川谋道镇旅游发展目标发展阶段及目标近期（2012——2014年）未来三年内，打造出一个精品旅游镇，软硬件精品化，三年内成为利川谋道旅游标志性精品。启动市场，传播形象，争取市区两级政府认可利川谋道镇作为鄂西及利川谋道旅游的标志、门户、龙头和舞台的定位和形象。策划：郭成宾利川谋道镇旅游发展目标发展阶段及目标中期（2015年—2017年）经过前期建设，真正使谋道镇成为渝东北和利川谋道的标志、门户、龙头和舞台，在大三陕旅游新线路战略上占据独特的地位。真正成为土家苗族民俗文化旅游的形象代言人，将游客请进来，将利川谋道送出去。策划：郭成宾利川谋道镇旅游发展目标发展阶段及目标中远期（2017—2020年）完善整体改造，将老街整体按土家风俗穿衣带帽实现腾笼换鸟，新旧分区，通过旅游产业的发展实现地区腾飞。形象上进入国内国际性视野，成为世界级旅游精品，争取得到更多的国际资源的支持。策划：郭成宾利川谋道镇的目标客户群定位目标市场定位一级市场——已形成的基本市场以利川谋道为中心的市场和重庆，万州、中南市场，策划：郭成宾利川谋道镇的目标客户群定位二级市场——潜力市场发挥利川谋道镇作为利川谋道旅游西大门的作用，利用渝怀线和成渝线及千里川江将万州、湖南市场纳入潜力市场，他们是最能够接受土家苗族民俗文化旅游产品的消费群。策划：郭成宾利川谋道镇的目标客户群定位三级市场——机会市场在利川谋道镇成功掀起旅游热潮，完善软硬件设施后，可将重点放在全力拓展周边城市和沿海市场上。策划：郭成宾图：旅游开发模式分析模型（目标市场模型）高中低低中高收入水平文化层次目标消费群ABDCE知识英才阶层A社会精英阶层C高级白领阶层D普通市民阶层E前卫另类阶层B策划：郭成宾目标消费群A型高文化中收入的“知识英才阶层”：动态主导型。俗称小资，是旅游时尚的意见领袖，是发现旅游的核心消费群，与B型人一起构成旅游消费的先知先觉者。年龄在30---35岁左右，职业多为文化产业人士，以记者、教师为主。策划：郭成宾目标消费群B型高文化中收入的“前卫另类阶层”标志型。多属超前消费一族。是体验和发现之旅的追捧者和标榜者，年龄在25---30岁左右，职业为学生、文艺青年、博客、网民等，与A型人一起构成旅游消费的先知先觉者。策划：郭成宾目标消费群C型中文化高收入的“社会精英阶层”提升型。高级专业人才、高级管理人才（尤其是职业经理人）和高级公务员、私企业主。数量不多，但消费力强，向往休闲旅游，讲究旅游的舒适性。策划：郭成宾目标消费群D型高文化高收入的“高级白领阶层”跟进型。是A型的市场追随者，随着市场推广力度的加大和品牌效应的扩大，其数量增加较快，潜力较大。与C型人一起构成旅游消费的后知后觉者。策划：郭成宾目标消费群E型低文化中收入的“普通市民阶层”边缘型。数量较少，其作用是补充性的，往往又以公务出差和访亲问友而做随机旅游，其消费跟随性很强，是旅游消费的不知不觉者。策划：郭成宾目标市场初期传播定向面朝中南部中南部市场与利川谋道镇紧密相连，对文化敏感，对利川谋道镇集山水与人文于一体的旅游资源需求最迫切，这是我们传播的首要目标区。策划：郭成宾目标市场初期传播定向静态小资小资群，是休憩旅游时尚的先导，是候鸟式旅游的核心消费群，也是利川谋道镇神秘文化和生态之旅的主要