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蛤蟆塘国际旅游度假村项目策划推广草案2010.1.10目录关于本策划案的几点说明【壹】：项目开发背景…【贰】：全景区域划分…【叁】：总体规划定位…【肆】：项目产品定位…【伍】：项目形象定位…【陆】：市场营销定位…【柒】：创新规划建议…关于本策划案的几点说明这是一个内部的非专业的初步演示文稿第一次的提案不可能解决所有的问题当前项目整体开发策略是主要矛盾，总体规划及开发架构是首先要解决的问题项目前策划营销期，创意具有特别非常之意义重点考虑项目整体定位及发展战略，旅游景观配套先行，为旅游休闲房地产造势旨在能够通过一项或几个项目为核心起点，带动整体项目分步顺利实施，带动品牌效应组建专门的运作班底进行统筹运营和管理，将有利于项目取得良好的结果旅游地产:广义地说，包括所有以旅游、休闲度假为主题的置业。国内也有叫做旅游景观房地产，是指依托周边丰富旅游资源（包括自然旅游资源、人文旅游资源和人造旅游资源），借助旅游度假为目的的开发营销模式，以求全部或部分实现度假休闲旅游功能而开发建设及经营运作的房地产项目。【壹】：项目开发背景项目位于牡丹江市三道关国家森林公园内八大景区之一的南湖区蛤蟆塘，距市中心仅十余公里，驱车行程半小时可临，属大牡丹江市之“森林城”“后花园”项目占地面积：5340亩（356公顷）规划建筑面积：约上百万平方米拟分步分期建设的几大区域：商务休闲、旅游景观、度假地产（旅游休闲地产作为一种新兴的复合式地产开发模式，预计未来将获得社会效益和经济效益多赢局面）本策划案系对总体规划之初步要求及意见借势造势引市营势外部环境内部环境外部环境整个度假村项目完全处于山水植被环抱的天然生态大环境之中赢市从项目总体策划开发说起——通过合理的借势、造势、引势、营市，乃至规划及项目实施，最终赢市，打造东北旅游地产差异化产品，提升项目的档次和品味，树立项目核心竞争力，旨在塑造本项目终极品牌——实施总体规划、重点布局、分步建设，先旅游、后配套、再房地产的三段式开发基本模式——依托森林自然资源，坚持保护性开发的原则，只能借用资源、借势资源，而不能进行掠夺和破坏，此乃旅游地产开发成功的基础——项目自然环境得天独厚，具有规模效应，可以做品牌，区域旅游及房地产市场前景看好，如果该项目做成对企业的可持续发展有一定作用，从盈利角度也具有开发价值景区项目初步构架1、星级综合性商务会馆——在度假区内建中大型商务会馆一处，具备接待观光游客及各种商务会议功能。2、游艺健身会馆中心——其中心指园内的室内娱乐与运动场馆，以满足游客健身、运动和休闲生活的需求。3、周末家庭乐园——乐园是为了满足家庭和游客运动、娱乐的需求而建设的游乐场所，它以树木、草坪为依托环境，体现健身、益智、趣味、节俭、自然的建设原则，不追求现代、豪华、高等的游乐方式。4、自然湿地公园——利用景区内现有的湖面上游建设自然湿地观光区。5、水上游乐项目——在景区内原水坝面积的基础上节水造湖，在水面上开发建设多种游乐项目，购置游船若干艘，建游船码头及水上餐饮，使游人享受水上餐饮及休憩游乐的乐趣。6、滑雪场——建设一处滑雪场，既能接待具有初、中等滑雪技能的滑雪爱好者，又能开展滑雪竞技比赛。同时建设滑雪场其他配套设施。7、别墅及公寓——因地制宜分期开发别墅群及产权式休闲度假公寓群。8、野生动物园——在园内开辟一自然山水空间，放养野生动物，供游人观赏。并可向游人提供认养动物的旅游服务项目。9、独立田园项目——包括观光型经济性的专项养殖种植园区等。10、汽车营地——驱车森林观光，接待自驾游客。大势所趋：创新之路创意旅游地产是“旅游地产+创意产业”，它不仅是含有旅游因素的产品，更是一种产业范式，项目开发前期规划到营销推广等多个流程环节中，整合旅游产业具有独特的产品与理念。一方面，旅游地产开发需要更加贴近市场的需求一方面，独特的创意元素能使旅游地产开发避免同质化竞争，品牌价值、无形资产获得更大的提升【贰】：全景区域划分该旅游地产项目包括景区景点地产、景区内外住宅、商务度假村、产权酒店等提供旅游服务的商务地产和度假房地产主要划分几大景区：商务酒店区——五星级酒店及配套设施休闲娱乐区——因地制宜的相关游乐项目旅游景观区——大坝水上世界自然湿地公园别墅住宅区——各种风格的建筑群定位汽车营地区——专门停车位及配套服务专项指定区——滑雪场跑马场种养殖场项目区位卫星地图地段大比例卫星地图主要景区示意项目全景区特点区域自然特点是：①生态自然风景好；②森林茂密，山峦起伏，空气清新；③青山和绿水，环境优雅怡人；④具有一定的人文文化特色；⑤交通便利，距离城市中心仅20分钟车程；⑥本地经济情况良好，城市休闲消费比较旺度假村基本特点优势：森林公园内的绿色休闲游绝对地段优势、交通便利优势规划奢华风格独特、个性鲜明格调高雅建立物业超级服务与安全保护系统顺应新兴的超级休闲度假需求大势开发商具有独特的资源优势【叁】：总体规划定位项目规划设计战略目标：合理规划布局实现项目效益最大化——剖析各地块属性的价值，合理进行各项目间布局，使旅游产品与优势资源有效结合，提升项目整体价值；在具体项目配套布局上科学规划，循因势利导原则，实现项目的人性化要求，从而提升项目的综合价值；总规划的布局要有利于各板块开发轴线的合理安排，进而有利于开发节奏的控制，以提升项目落成后的综合性总体价值。整体规划设计思想整体性——整体规划必须保持项目的复合一体化的要求，力求和谐圆满；连续性——整体规划须注意组团与景观中轴的联系，景观的参与性与观赏性并重；独立性——整体规划须注意组团间的相对独立，以便于分区开发及各主题项目建设；均衡性——整体规划须注意组团与与公共配套设施之间的均衡，组团内部资源均好体现；资源性——整体规划须保证各组团能够有足够的独立的景观资源和活动空间安排。【肆】：项目产品定位集原生态休闲娱乐、旅游度假、商务会议、森林居住等为一体的国际休闲度假乐园：星级商务旅游度假酒店——配套旅游项目、水上游乐园、滑雪场、跑马场——景观地产、产权住宅、风格别墅——汽车营地、种养基地、园田风光——最终建设和打造有品位的、彰显身份的山水生态休闲住宅；山顶考虑超豪华别墅，山腰辅以豪华别墅，山脚、湖旁和路边点缀精致典雅的洋房。灵魂体现原生态和雍容华贵当前，城市生活普遍存在&缺失的是什么...是，生活指数的急剧下降是，疲于奔命的生活压力是，周而复始的单一生活是，失去兴致的旅游快餐是，财富至上的文化沙漠是，城市里钢筋水泥与废气共舞的居住环境…这里将为城市提供&倡导怎样的生活方式...城市后花园，呼吸新鲜氧吧体验景观处，空气非常清新和谐共享的，休闲度假领地寓教寓乐的，主题森林公园亲近自然的，山水欢乐天地我们，在国家级森林公园内造一座国际旅游度假中心…【伍】：项目形象定位引领高尚人居品味生活新标准打造城市顶级商务交流新平台产品价值再释义：城市第二休闲居所森林公园里的宅房商务会议最佳营地森林湖边别墅—原生山地养生别墅—观景度假公寓休闲假日，一个释放压力和舒缓心情的去处森林将为度假者创造的最大价值在于：营造一个生态的、独立的、与城市生活迥异的体验空间【陆】：市场营销定位成功人士—度假别墅（释放压力调剂心情）中产富裕家庭—度假公寓产权住宅（享受家庭乐趣）离退休老年—养生别墅（疗养精心安享晚年）企事业单位—商务会议（朔造企业形象+企业文化需要）旅游群体自驾游客—各档次住房便捷服务挖掘寻找“市场人群”对居住生活价值的共同认知度营销策略一核心定位：度假村特点：原生态康体、绿色旅游、风情建筑项目品牌成长：长期滚动开发、塑造终极品牌、彰显项目实力核心目标群：让项目于国际接轨、令旅游休闲返朴归真——原始森林的生态休闲圣地，打造东北原生态式雪乡风情度假胜地，一个享受自然气息、森林休闲度假生活的乐园核心概念：宣传核心：生活品质（引领生活，铸就品质）主题基调：回归绿色大自然感宣传概念：1）生活可以多一点奢侈，2）超值生活典范，3）独一无二的尊崇感营销策略二营销策略三核心卖点：位置：未来超值城市后花园领地景观：森林氧吧生活，独一无二户型：各式创意宅居空间旅游：返朴归真的自然景观休闲：享受超值品质休闲感受【柒】：创新规划建议独特的创意元素能使旅游地产开发避免同质化竞争，品牌价值、无形资产获得提升以“造景、造势、造居”三大战略举措打造一条绿色的生态休闲园区1、南湖蛤蟆塘景观（主景观区）3、休闲会所4、滑雪场5、封闭式狩猎场6、锦鲤鱼养殖场7、种植园地8、娱乐游乐项目9、连接景区间的景观桥10、景区内点缀的各式风格建筑11、原生山地各式高中档别墅群12、休闲度假商务及产权住宅13、森林型汽车营地14、打造东北森林脚下的雪山汽车营地蛤蟆塘国际旅游度假村吉祥物（蟾蜍）拟在原生山地内打造一幅最美的图画…牡丹江广汇经贸股份有限公司—谢谢—