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MEMO呈：张总日期：2003/08/11拟稿：XXXXX部门：投资发展二部主题：产权式小户型写字楼的开发前景分析刊号：ID－R002签发：意见反馈：IIDD－－RR000022产产权权式式小小户户型型写写字字楼楼的的开开发发前前景景分分析析开开开开实实业业股股份份有有限限公公司司投投资资发发展展二二部部22000033年年88月月目录第一部分上海的写字楼市场………………………………………………………………1一、上海写字楼市场的历史回顾………………………………………………..……..1二、上海写字楼的需求预测…………………………………………………….………1三、上海写字楼的供给预测……………………………………………………..………2四、写字楼市场销售价格……………………………………………………..…………3五、写字楼市场租金水平…………………………………………………..…………..4六、2003年上海写字楼市场走势………………………………………….…………..4第二部分产权式小户型写字楼……………………………….…………………………...5一、写字楼市场的新动向——产权式/小户型……………….…………………………5二、产权式小户型写字楼开发的有利因素…………………………..…………………7三、产权式小户型写字楼开发的风险……….…………………………………………8第三部分产权式小户型写字楼的实施……...…………………..…………….…………10一、商圈和定位……………………………………………….….………………….…10二、产权式小户型写字楼的设计……………………………..………………………..11三、产权式小户型写字楼的营销策略………………………..……….…………….…141第一部分上海的写字楼市场一、上海写字楼市场的历史回顾1．休眠期（1949~1978年）这一阶段，我国历经建国、三大改造、文化大革命等，经济上是计划经济，实行的是国有土地无偿划拨和房屋非商品化政策，因此上海写字楼市场整体处于休眠状态。从1949~1978年的30年中，上海市区仅有办公用房228万平方米，且大多数面积被政府部门使用。2．启动期（1978~1990年）1978年实行改革开放政策，我国开始从计划经济向市场经济转型，上海写字楼市场开始启动发展，从市场规模的扩张看，上海市1990年写字楼总量达599万平方米，比1978年增加了2.6倍。3．高速发展期（1991至今）邓小平南巡讲话促成了浦东乃至整个上海的经济腾飞，上海作为长江三角洲的经济龙头，吸引了全世界的关注，这为上海写字楼市的迅速发展带来了契机。上海市2001年写字楼总量达2474万平方米，比1978年增加了近11倍，比1990年增加了4.1倍。在这一阶段，亚洲金融风暴曾影响了上海写字楼市场，但由于上海经济的良性发展，上海的写字楼市场在短期下调后又得到复苏，在加入WTO和申博成功等利好因素刺激下，整体呈现高速发展。二、上海写字楼的需求预测对于上海写字楼的需求预测，应分析上海市经济发展状况、产业结构调整状况（产业类型及比例状况，就业趋势等）。当前，上海经济良性增长，第三产业发展迅速，投资创业环境良好，这些因素促进了办公用房的建设。随着中国对外吸引力的不断提升，3WTO的加入，上海申博的成功，上海对外商务联系将更加密切，未来上海的企业规模将不断扩大，中小企业将迅猛发展，未来对办公用房的需求将会大大增加。未来两年上海市场对全产权写字楼的需求将达到40万平方米。三、上海写字楼的供给预测2001年，上海写字楼建成面积为62.23万平方米，新开工面积为22.73万平方米，施工面积为381.63万平方米。从表1可以看出，上海市场现有写字楼面积超过2500万平方米，其中甲级写字楼总面积约为370万平方米建筑面积，平均入驻率90%。表1主要国家/地区甲级写字楼状况国家/地区面积（万平方米）平均入驻率新加坡75086%香港54790%纽约260094%东京290092%上海37090%上海房地产市场经过几年发展，办公用房建设资源配置的市场化运作已基本成熟，企业的开发行为逐步规范，办公用房空置面积持续下降，可以预见，上海写字楼的供应量还会继续增加。因为：(1)办公用房还没有达到饱和。从发达国家的经验来看，如美国，写字楼市场规模为3.5亿平方米，家居市场规模为11.8亿平方米，写字楼与家居规模的比例达30％，而上海写字楼市场目前的规模为2500万平方米左右，住宅市场规模为25000万平方米左右，其比值为10％，远远低于美国水平。从表1可见，预售结构中，住宅占96.35%，商业用房占2.11%，写字楼占1.47%，其他用房占0.07%，写字楼的比重很小，但从同比增幅来看，写字楼达到了243.6%的增幅，明显高于其他用房的增幅，表明上海的集聚能量在进一步提升，上海作为国际性大都市的形象已经得到了各方面的认同。(2)办公用房利润较高。从投资角度看，写字楼宇作为不动产的重要投资品种，其稳定的收益和良好的现金流，在西方国家受到不动产投资者、尤其是中长线投资机构的青睐，因而造成办公用房在供应上将有所增加。-6-2005年之前，上海的写字楼供应仍将略低于需求量，市场还是呈现紧俏行情。据DTZ预测，2003至2007年预计推出市场的新甲级写字楼总面积约为410万建筑面积，其中供出售的新甲级写字楼面积约为70-80万平方米建筑面积，占17-20%，同时会有部分现有的写字楼物业带租约向市场推出。相比之下，住宅市场每年则有近1200万平方米的供应量。上海甲级写字楼的总供应量预计在2006-2007左右赶上新加坡和香港的水平。表22002年上海房地产预售结构用途结构预售面积（平方米）比重同比增长住宅2587460396.35%44.3%商业用房5667992.11%109.0%写字楼3954351.47%243.6%其他用房169190.07%171.7%四、写字楼市场销售价格图1上海写字楼市场销售价格走势图020004000600080001000012000140001995199619971998199920002001写字楼销售价格由图1可见，1995年后上海写字楼的销售价格有明显上升，1998年达到高位后有小幅回调，2000年年中又开始攀升。单位（元\平方米）资料来源：《中国统计年鉴》4五、写字楼市场租金水平上海的写字楼在上世纪90年代初期起，经过三四年的高速发展，在最火爆的1995、1996两年，很多写字楼的租金达到了每天0.7美元/平方米；亚洲金融危机后急转直下，平均租金跌到0.3美元/平方米以内；2001年开始好转，2002、2003年再度脱颖而出。据DTZ公布的《上海写字楼市场季度报告》显示：2002年上海甲级写字楼租金出现近年来首次上升（3%），达到每平方米每天0.62美元；四季度的写字楼空置率降至11.9%，今年一季度的空置率更是降到了9.6%。六、2003年上海写字楼市场走势1．上海写字楼市场的规模还将继续扩大。上海经济发展的速度和产业结构的调整决定了写字楼市场的扩容。上海连续11年呈两位数高速发展的势头，很难因诸如SARS这些突发因素而中止。按照上海市政府“十五”规划，上海经济和社会发展的主要目标是：国民经济和社会发展保持快速发展，国内生产总值年均增长率高于全国2~3年百分点；基本建立适应现代化国际大都市功能的新型产业体系，到2007年人均国内生产总值达7500美元；基本建立“三港两网”（深水港、空港、亚太国际航空枢纽、全国新信息网、国际通信枢纽），形成一种新城区、中心镇位重点城市发展过程格局，城市化水平达到80%。这一规划及其实施决定了2003年和今后几年写字楼市场的规模还将继续扩大。2．外资入驻、民营经济繁荣对写字楼需求和价格形成支撑。2002年上海共吸纳投资金额达105.8亿美元，比2001年增长43.55%。世界著名跨国公司加速向上海集聚，许多知名跨国企业战略性地将地区或亚洲总部从香港、新加坡等地迁至上海，至今，经认定的跨国公司地区总部累计达25家，包括阿尔卡特、富士胶卷、吉列、丸红、汉高、科达和科勒等；另外还有众多世界500强企业在上海设立分支机构。这无疑为上海写字楼市场的发展提供了无限的商机。而近年来上海民营经济的繁荣和江浙一带民营企业前来上海谋求发展也极大地刺激了上海写字楼市场的需求，促成其价格在涨跌交错中总体向上走高。-8-3．内销高档写字楼具有较大的升值空间。甲级写字楼多半是外销写字楼，租客中，境外人士占有相当份额，集中了几乎所有来沪投资的大大小小境外企业或个人。当内外销写字楼并轨后，境外人士可租售原内销房的写字楼，只要品质相当，他们当然愿意选择售价或租金低于原外销写字楼的内销高档写字楼，于是，对外销房的需求有一部分转移到物有所值的内销写字楼去了，外销写字楼相对垄断的优势没有了。另外，租金价格数据显示了浦西写字楼和浦东写字楼的租金价格差距缩小的趋势，内销高档写字楼相对而言具有较大的升值空间。2002年冬季以非外销写字楼为主力市场的浦西写字楼租金上升4.2%至0.6美元／平方米／天；同一时间段，以外销写字楼为主力市场的浦东写字楼租金下降了4%，到0.68美元／平方米／天。4．变租为买，新产品不断推出。一个全面开放的上海房地产市场将出现一个投资产品多元化的竞争格局。2003年，在产权式酒店式寓热销之际，写字楼市场也不断推出新产品，有SOHO升级版，有融商务住宅为一体又使商务、住宅相对独立成产品的新型非完全办公、非完全居住类投资产品，当然，最为抢眼的是诸多产权式小户型写字楼上市销售。在上海，新建写字楼以产权形式出售的比例开始提高：发展商改变“只租不售”的模式，出售写字楼以快速收回资金、分散风险。第二部分产权式小户型写字楼一、写字楼市场的新动向——产权式/小户型上海市住宅产业的繁荣及良好走势，也带动了商业房产及写字楼市场的联动，前些年写字楼市场的只租不售，现正慢慢发展成租售并举的局面，市场需求的变化正导致着物业租售形式的变革，而产权式小户型写字楼也成为市场发展的一个新动向。继绿地科创大厦、均瑶国际广场、静安新时代大厦、南外滩新亚丽景大厦、南京东路天安中心、陆家嘴京银大厦、西藏中路银晨数码大厦等产权式写字楼推出以来，近期，产权式小户型写字楼的上市量明显增加，主要有中华BOSS、南证大厦、致远大厦、胜康廖氏大厦、SO时代、星河大厦（WOHO商务先锋）等。表3近期在售的小户型产权式写字楼序号项目地址层数户型面积(平方米)得房率售价(元/平方米)1中华BOSS人民路889号2850~20077%130002致远大厦斜土路768号2460~14067%93003胜康廖氏大厦商城路738号2685~14470%180004国科大厦控江路1029弄2389~14068%62005虹桥银城中山西路933号3046~13065%128006SO时代中山北路3058号2860~12175%60007南证大厦（新）南京西路580号1260起60%20000南证大厦（旧）南京西路580号4960起66%230008峻岭广场成都北路500号38153起68%120009格力HOME2OFFICE浦东大道1139弄25115~19080%750010星河大厦武宁路1135号2198~12270%7300[案例1]SO时代SO时代位于中山北路、白兰路，是一个全新概念的SOHO升级版全产权小户型写字楼，它完全为中小型企业度身打造，每套写字楼建筑面积从60平方米到120平方米不等，且可自由分割、可大可小，亦可整层贯通至900平方米，适合中小型企业的个性化需求，为中小型企业节省办公每寸空间。在设计上，SO时代独辟蹊径，大胆创新，每套房间配有独立厨、卫。SO时代并不是SOHO概念的翻版，在功能设计上它比SOHO更加完备，它的独立厨、卫以及短进深、大面宽的房型设计塑造出创新的全功能小户型理念，将SOHO概念向人性化更迈进了一步。[案例2]国科大厦国科大厦坐落在杨浦区控江路、双阳路上，以“和平公园”为卖点，主推观景写字楼的概念，规