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1.评估基准日：资产评估价值对应的时点。2．价值类型：对评估价值的质的规定，对资产评估参数和评估方法的选择具有约束性。3.市场价值：自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自理性、谨慎行事，不受任何强迫压制。4.非市场价值：所有不满足市场价值定义的价值类型。5.交易假设：假定所有待评估资产已经处于交易过程中，评估人员根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。6.公开市场假设：对资产拟进入的市场条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明。假定较为完善的公开市场存在，被评估资产将要这样的公开市场中进行交易。7.持续使用假设：对资产拟进入的市场条件的一种假定说明，即假定被评估资产正处于使用状态。8.清算假设：对资产拟进入的市场条件的一种假定说明，即假定被评估资产处于被迫出手或快速变现条件下。9.重置成本：资产的现行再取得成本，即按照现行市场条件下重新购置或建造一项全新资产所支付的全部货币总额。10.实体性贬值：资产由于使用和自然力作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产价值损失。11.功能性贬值：由于技术进步引起的资产功能相对落后的而造成的资产价值损失。12.经济性贬值：由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。13.资产评估报告：资产评估师根据相关法律、法规和资产评估准则的要求，在履行了必要的评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构向委托方出具的书面专业报告。1.资产评估的基本要素（10个）（1）评估主体。即从事资产评估的机构和人员，包括资产评估事务所、会计师事务所和审计事务所。（2）评估客体。即被评估的资产。（3）评估依据。即资产评估工作所遵循的规范和标准。（4）评估目的。即资产评估结果的具体用途。（5）评估的价值类型。即对评估价值的质的规定，对资产评估参数和评估方法的选择具有约束性。（6）评估假设。即资产评估得以进行的前提条件、假设等。（7）评估原则。即资产评估的行为规范。（8）评估程序。即资产评估工作从准备到最后结束的工作步骤。（9）评估方法。资产评估所运用的特定技术。（10）评估基准日。即资产评估价值对应的时点。2.资产评估假设有哪些，为什么要有这些假设（1）○1交易假设：假定所有待评估资产已经处于交易过程中，评估人员根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。○2公开市场假设：对资产拟进入的市场条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明。假定较为完善的公开市场存在，被评估资产将要这样的公开市场中进行交易。○3持续使用假设：对资产拟进入的市场条件的一种假定说明，即假定被评估资产正处于使用状态。（2）资产评估假设的必要性○1资产评估假设是创造了资产评估得以顺利进行的技术和条件。资产评估人员借助于评估假设，才能够在资产评估中将资产业务对评估结果的价值类型要求体现到资产评估结果中。○2限定了资产评估的外部环境，资产是被置于市场交易之中，不能够脱离市场条件而孤立的进行资产评估。评估人员根据评估假定的市场条件及评估对象的作用空间和作用方式，评定估算出符合资产评估特定目的的评估结果。3.市场法的适用范围和前提条件，运用市场法评估资产价值的关键环节（1）适用范围：产权交易活跃的单项资产的评估。（2）前提条件：○1要有一个活跃的公开市场；○2公开市场上要有可比的资产及其交易活动。（3）关键环节：把握好参照物与评估对象的可比性。○1把握参照物与评估对象功能上的一致性，可以避免张冠李戴。○2把握参照物与评估对象所面临的市场条件，可以明确评估结果的价值类型。○3选择近期交易的参照物，可以减少调整时间因素对资产价值的难度。4.成本法的适用范围和前提条件，运用成本法应考虑的因素（1）适用范围：○1以资产重置、补偿为目的的资产业务；○2企业整体转让需要提供单项资产的重估价值；○3由于企业管理混乱，造成被估计的账面历史成本失实，又缺乏现行市场可比资料的资产评估；○4具有非经营性、专用性等特性的资产。（2）前提条件：○1被评估资产处于继续使用状态或假设处于继续使用状态；○2应当具备可利用的历史资料；○3形成资产价值的耗费是必须的。（3）考虑因素○1重置成本；○2实体性贬值；○3功能性贬值；○4经济性贬值。5.收益法的适用范围和前提条件，运用收益法如何确定未来收益和折现率（1）适用范围：具有持续经营能力并能不断获得收益的经营性资产。（2）前提条件：○1评估对象的预期收益能够预测并且可以用货币计量；○2评估对象拥有者获得预期收益所承担的风险能够预测并且可以货币衡量；○3评估对象预测获利年限可以预测。（3）未来收益：以净现金流量为指标。（4）折现率：由无风险报酬率、风险报酬率和通货膨胀率组成。6.资产评估规范体系的内容（1）资产评估法规。对资产评估机构的设置、职权、评估范围、评估行为、评估责任等作出原则性规定，应由国家权力机构和行政机构制定。（2）资产评估职业道德准则。规范评估主体的职业道德行为，为资产评估人员履行职业责任提供进一步的指导。（3）资产评估业务准则。规范评估人员在评估工作中应遵守的操作规范，为评估人员如何进行评估提供指导。（4）资产评估质量控制准则。规范评估机构的质量控制行为，为保证评估工作的质量提供指导性意见并采取相应的具体措施。（5）其他评估规范。7.资产评估程序的主要环节（8个）（1）明确资产评估业务基本事项。（2）签订资产评估物业约定书。（3）编制资产评估计划。（4）资产勘探与现场调查。（5）收集资产评估资料。（6）评定估算。（7）编制和提交资产评估报告书。（8）资产评估工作底稿归档。8.资产评估报告的基本结构和内容（1）基本结构：○1评估报告书标题及文号；○2评估报告声明；○3评估报告书摘要；○4正文；○5附件。（2）内容：○1委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者；○2序言；○3委托单位与资产占有方简介；○4评估目的；○5评估资产范围和对象；○6评估基准日；○7评估依据；○8评估方法；○9评估假设；○10评估结论；○11特别事项说明；○12评估报告使用限制说明；○13评估报告日；○14资产评估师签字盖章、评估机构盖章和法定代表人或合伙人签字。9.怎样阅读和使用资产评估报告（1）对于委托方○1根据评估目的，作为资产业务的作价基础。○2作为企业进行会计记录或调整款项的依据。○3作为履行委托协议和支付评估费用的主要依据。○4作为资产评估纠纷调处的申诉资料。（2）对于资产评估管理机构○1作为了解和评价评估机构业务能力和组织管理水平的依据。○2作为管理机构对评估机构实施管理的依据。○3作为国有资产管理的重要数据资料。（3）对于其他有关部门○1国有资产监督管理部门：通过对国有资产评估项目的核准或备案，可以加强国有产权的有效管理，规范国有产权的转让行为。○2证券监督管理部门：对申请上市的公司有关申报材料及招股说明书的审核等。○3工商行政管理：在发生公司设立、公司重组、增资扩股等经济行为时，对资产定价进行依法审核。○4其他有关部门：实现其管理职能。10.房地产评估的范围、特点、程序（1）范围：土地、建筑物和固定在建筑物上不可分离的部分及附带的各种权益。（2）特点：○1房地产的关联性。评估一宗房地产时，必须把房产和地产紧密结合，高度重视其关联性对评估价值的影响。○2房地产的价格互动性。房产和地产的关联性造成了房价影响地价，地价影响房价的必然联系，在评估房地产时必须遵循房地分估合一的原则。○3房地产的投资大量性。房地产生产和经营的一系列过程需要投入大量的资金，而开发者一般很难依靠自身的资金进行房地产投资，因此需要金融业的支持和介入。○4房地产的投资风险性。房地产如果销售不对路，很容易造成长期的空置、积压；房地产生产周期较长，其中不可控的影响因素太多。（3）程序：○1明确评估基本事项。包括明确评估目的、了解评估对象、明确评估基准日和明确估价报告书的交付日期。○2签订评估合同。○3制定评估工作计划。○4实地勘察与收集资料。包括评估对象的基本情况、有关评估对象所在地段的环境和区位因素资料。○5选择评估方法并测算评估房地产价值。○6确定评估结果并撰写评估报告。11.房地产价格的影响因素（1）一般因素：○1经济因素。包括经济发展水平、财政金融状况和产业结构。○2社会因素。包括人口状况、家庭规模、房地产投机程度、社会治安状况和城市化进程。○3行政因素。包括土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收与投资政策。（2）区域因素○1商服繁华因素；○2道路通达因素；○3交通便捷因素；○4城市设施因素；○5环境因素。（3）个别因素○1土地：区位；面积、形状、容积率、用途、使用年限。○2建筑物：面积；结构、材料；涉及、设备；施工质量。12.以财务报告为目的的评估的概念、范围、评估对象（1）概念：资产评估人员基于企业会计准则或相关会计核算、披露要求，运用评估技术，对财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。（2）范围：以财务报告为目的的评估涉及的基本业务。（3）评估对象：因会计准则中特定会计事项所对应的对象涉及初始计量、后续计量、减值测试和对价分摊等引起的估值需求。13.企业价值评估的范围、特点、程序（1）范围：企业产权涉及的具体资产范围，包括有效资产和溢余资产。有效资产是企业中正在运营或虽未在正常运营但企业需要的且具有潜在运营能力，并能对企业盈利能力做出贡献、发挥作用的资产；溢余资产是在企业中不能参与生产经营，不能对企业盈利能力做出贡献的相对过剩及无效的资产，或虽然是经营性的资产，但在被评估企业已失去经营能力和获利能力的资产。（2）特点：○1评估对象和评估范围不是简单的统一；○2决定企业价值高低的因素是企业的整体获利水平；○3在正常情况下，尽管企业价值的载体是由多个或多种单项资产组成的，而企业价值评估却是一种整体性评估。（3）程序：○1明确评估基本事项。○2签订评估合同。○3制定评估工作计划。○4实地勘察与收集资料。○5选择评估方法并测算评估房地产价值。○6确定评估结果并撰写评估报告。（4）影响因素：○1企业所处的经济和社会环境。○2企业整体的技术情况。在两个企业各单项资产总价值量相同的情况下，技术较为先进或者及其设备的成新率较高的企业，整体评估价值较高。○3企业全部资产价值量的大小。企业资产价值量越大，企业的获利能力越强。○4企业资产的匹配状况。只有企业各项资源实现了有效配置，才会最大限度地降低生产成本，提高生产效率，从而使企业具有较强的获利能力。○5企业经营者及员工的素质。○6企业文化及企业信誉。良好的企业文化能显著加强企业的凝聚力，极大调动员工的工作积极性，为企业创造出更大的价值。○7其他因素。