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设备管理与能源管控设施、设备管理与能源管控第一章设施、设备的概念第二章房屋（建筑）设备分类第三章设备管理概念与内容第四章设备使用管理第五章设备维修管理第六章能源管控第一章设施、设备的概念一、设施、设备和建筑的概念《现代汉语词典》（中国社会科学院语言研究所词典编辑室编）中，设施的定义为：为进行某项工作或满足某种需要而建立起来的机构、系统、组织、建筑等。设备的定义为：为进行某项工作或供应某种需要所必须的成套建筑或器物。《新华词典》（商务印书馆辞书研究中心修订）中，建筑（名词）的定义为：是建筑物和构筑物的通称。不同专业领域对三者的定义不尽相同。设施建筑设备设施、设备和建筑，三者概念有一定的交集。国外设备工程学院把设备定义为“有形固定资产的总称”，它把一切列入固定资产的劳动资料，如土地、建筑物（厂房、仓库等）、构筑物（水池、码头、围墙、道路等）、机器（工作机械、运输机械等）、装置（容器、蒸馏塔、热交换机等），以及车辆、船舶、工具（工夹具、测试仪器等）等都包含在其中了。在我国，只把直接或间接参与了改变劳动对象的形态和性质的资料才看作设备。一般认为，设备是人们在生产或生活上所需的机械、装置、仪器、实验和检验机具和设施等可提供长期使用，并在使用中基本保持原有实物形态的物质资料。土地、建筑物设备设施二、物业管理中设施、设备的含义在物业管理行业，习惯上将为建筑物（房屋）配套的构筑物（如水塔、烟囱、道路、桥梁、水池、化粪池等）其称为设施。将为建筑物（房屋）配套的供配电系统、照明系统、及排水系统、暖通空调系统、电梯、燃气系统等成为设备，准确的说为：建筑设备（房屋设备）。以住宅小区为例：设施、构筑物建筑物建筑设备第二章房屋（建筑）设备分类房屋设备（也可称作建筑设备）是建筑物的组成部分（它不同于生产设备），设置的目的是完善建筑物的实用功能。广义的设备是指“为完成某些功能而必要的硬件的集合”，有时集合中的某些具有独立功能的单元也称之为设备，如给水设备包括：水池、水泵、管道、配水装置、附件和水表，其中水泵又被称为设备。前者具有与“系统”相同的概念，为加以区分，称前者为“给水系统”，后者为“水泵设备”。一、按功能、用途分类现代建筑物配置的设备种类繁多，功能各异。按功能、用途，可分为：建筑给排水设备/系统；暖通空调设备/系统；供配电设备/系统；应急发电设备/系统；照明设备/系统；电梯设备/系统；楼宇智能化设备/系统等。二、按设备重要性分类按设备的重要性，可分为A类设备（重要的设备）、B类设备（次重要的设备）、C类设备（一般设备）。A类设备：电梯、发动机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动冷水机组、BA中央管理计算机。B类设备：正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施高压开关柜、变压器、交通道闸、车场自动收费装置、泳池水处理装置、DDC现场控制器。C类设备：处A、B类以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、排风机、风机管盘、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂清洁、保安通讯设备等。第三章设备管理概念与内容是以企业生产经营目标为依据，通过一系列的技术、经济、组织措施，对设备的规划、设计、制造、选型、购置、安装、使用、维护、修理、改造、更新直至报废的全过程进行科学的管理。它包括设备的物质运动和价值运动两个方面的管理工作。三、房屋设备管理的主要内容早期介入，从物业管理的角度对设备的设计制造、选型、购置、安装、验收等提供有益的建设性意见；接管验收房屋设备；合理使用和维修保养；实施改造和更新报废；制度管理。三、常用技术（考核）指标■设备完好率设备完好率=（设备完好台数/设备总台数）*100%设备完好标准分绝对标准和相对标准。按设备出厂时的技术指标进行评定，符合视为完好，称绝对标准评定法。按设备是否能满足服务要求来评定，满足即视为完好，称相对标准评定法。对房屋设备，多使用后者评定完好率。完好率99%为达标线。■设备故障停机率设备故障停机率=设备故障停机时间/设备应正常运行的时间电梯故障率、中央空调、供电、供水故障率233PPM■维修及时率维修及时率=（年暗器完工的工程数/年工程总数）*100%及时率99%为达标线。■维修响应及时率维修响应及时率=（年符合相应时间的维修数/年维修工程总数）*100%■维修质量合格率维修质量合格率=（年合格的维修工程数/年维修工程总数）*100%维修质量合格率100%为达标线。■重大设备事故为零按事故的性质分类：a一般事故：设备损坏，修复费用一般设备在500-10000元，关键设备在1000-30000元；或因设备事故造成供电中断10-30分钟为一般事故。b重大事故：设备损坏，修复费用一般设备达10000元以上，关键设备达30000元以上；因设备事故而使电力中断30分钟以上为重大事故。c特大事故：设备损坏，修复费用达50万元以上，或由于设备事故造成停电一周以上。第四章设备使用管理设备的使用是设备寿命周期中所占时间最长的环节。合理的使用设备可以减少设备的磨损，提高设备利用率，发挥设备效益。设备使用管理的主要内容为：■运行标准■操作规程■点检、定检与检定■提高设备利用率、节能降耗以供配电系统为例，介绍设备使用管理。一、设备运行岗位设置1、设备运行岗位与设备维修岗位互补2、节约人工成本，采用自动设备，几种监控工程部运行班组维修班组二、运行管理标准/要求物业管理中，建立设备运行标准的目的是：在满足服务质量和安全的前提下，最大可能的降低能耗、设备损耗、和人工。A.变压器电压调节：380V-400VB.规定变压器投入组合与报停方案：变压器的负荷80%C.功率因数0.09D.人员持证上岗三、设备操作规程A.变配电室操作规程B.倒闸操作规程案例：碧荔花园高压倒闸事故不可无操作票进行野蛮操作！不可带负荷操作高压隔离刀！环进、环出柜不可合地刀！！三、点检、定检和检定A.点检是指根据要求用检测仪表或人的感觉气管，对设备的某些关键不问进行的有无异状的检查。点检是一种科学、合理、经济的检查方法，可提前发现问题，预防设备故障的发生，提高了检查的有效性，远远优于线多数物业公司才用的巡查制度，应大力推广。三、点检、定检和检定B.定期检查按规定的检查周期，由维修工对设备性能和精度进行全面检查和测量。发现的问题除当时能调整解决者外，均应做好记录，座位指定检修计划的依据。C.设备检定国家技术监督部门定期对特种设备（如电梯、压力容器等）进行检定，对于符合标准的设备，签发合格证书，未获得证书或证书过期的特种设备，禁止运行使用。第五章设备维修管理第一节设备故障规律一、失效（故障）产品在工作过程中，因某种原因“丧失规定功能”的现象。“产品”可以是元件、零件部件、系统或设备。“规定功能”是指在产品的技术文件中明确“规定”的功能。“失效”有时也被称为“故障”。但是，故障往往是可以修复的。四、设备故障曲线（规律）实践证明，可维修设备的故障率随时间的退役呈图示曲线形状，这就是注明的“浴盆曲线”。设备维修期内的设备故障状态分为三个时期：（1）初始故障期故障率由高而低。材料缺陷、设计制造质量差、装配失误、操作不熟练等原因造成。（2）偶发故障期故障率初始故障期耗损故障期故障率低且稳定，由于维护不挡或操作失误造成。最佳工作期。偶发故障期（3）耗损故障期故障率急剧升高，磨损严重，有效寿命时间结束。故障曲线（浴盆曲线）第二节设备故障规律维修定义：维护和修理的泛称。“维护”是为维持产品完好技术状况或工作能力而进行的作业；“修理”是为了恢复产品完好技术状况或工作能力和寿命而进行的作业。一、事后维修（故障维修）制设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修，恢复设备功能。二、计划预修制一种按修理计划对机器设备进行预防性的日常维护保养、检查和大、中、小、修理的制度。它首创于苏联，是以修理周期结构和修理复杂系数为支柱，包括一系列的组织技术措施，规定了工作的严格计划性。主要是为防止设备磨损加剧而采取的事先预防措施，在计划预修制度中，设备按其类型和工作环境来划分等级；根据设备等级规定设备的修理间隔期，再进而确定不同的修理周期机器结构。五、房屋设备常采用的维修模式1、才用三级保养制与计划预修制相结合的维修模式，即计划保修制（3保2修制和3保一修制）。2、才用三级保养制与计划预修制、状态维修、事后维修相结合的维修模式（3保2修+状态维修+事后维修）。三、三级保养制是专业管理维修与群管修相结合的一种设备维修制度。三级保养的具体内容包括日常维护保养（通称为例保），一级保养（简称一保）和二级保养（简称二保）。四、状态维修通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。六、维修组织及岗位设置1、属地维修与专业化维修。2、建立开放式的技术体系。物业公司维修队工程部管理处专业公司物业设备保养、修理外部技术支持公司专家维修技工与修理手册保养普工与保养手册第三节保养标准、规程房屋设备维护多才用三级保养制：日常保养：简称“例保”。指经常性的保养工作。包括定期检查（测温、测压、测噪声、嗅味、测漏、观察、抄表等）、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运动的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排出，做好记录。二级保养：简称“二保”。对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏监测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测,抽芯检查，清轴承上油；对供电设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电气参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含疯阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。不同设备保养内容、周期差别很大，要固化保养工作，物业公司必须根据各类设备维护说明书，编制相应设备的保养标准或规程，才能达到预防故障发生的目的，详细内容见《房屋设备保养标准》第四节设备修理设备修理是对设备的磨损或损坏所进行的补偿或修复。其实质是补偿的物质磨损。一、设备修理的类型1.小修：对设备进行的局部修理。拆卸部分零部件。2.中修：对设备部分解体，工作量较大。3.大修：全面的修理，对设备全部拆卸分解，彻底修理。二、设备的修理定额1.修理复杂系数是表示设备修理复杂程度的基本单位机械修理复杂系数（C620车床）、电器修理复杂系数（0.6kw防护式异步鼠龙电动机）、专用设备修理复杂系数2.修理劳动量定额是指企业为完成机器设备的各种修理工作所需要的劳动量标准。第六章能源管控第一节节能降耗概念物业在使用的过程中，为了达到生活、工作条件，无时无刻不在消耗着资源和能源，如电、蒸汽、燃料、水等。这些能源和资源的小号，物业企业要支付相当多的费用，在物业管理成本中占较大比重，仅次于人工费成本。反映到项目的财务上为：公共水电费、空调水电费、燃油燃气费等。降低资源能耗成本，是物业管理的一项重要工作，关系到企业的收支平衡。节能工作要系统综合考虑，只节能不节钱不是物业企业想要达到的目的（下文中提到的节能包含节钱）。我们将从三个方面：政策机能，技术节能，管理节能来介绍节能经验方法。第二节房屋设备及节能技术简介房屋设备又称建筑设备，他不同于生产设备，是为建筑物配套服务的设备，是物业企业节能管理的主要对象。一、供配电设备1、构成高压环网柜（开关柜）变压器、低压配电柜2、节能技术方法供电系统本身不耗能，损耗约5%。该系统应运用供电政策来节约电费。如合理利用计量方式，获取优惠的商业居民用电比例；减少变压器基本电费等3、供配电系统节能降耗案例商业类公共用电不超过1.5度/平方米.每月；高层住宅类公共用电不超过0.7度/平方米.每月；小高层0.5度/平方米.每月；不带电梯多层0.2/平方米.每月；无采光的地下车库0.48/平方米.每月二、备用发电设备1、构成柴油发动机组、EPS设备2、节能技术方法柴油发电机组是消耗柴油提供电能的设备，设有电能计量装置，在抄表到户的情况下，应注意与供电部门商议，用发电的电量冲减