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综合性复合型旅游地产综合性复合型旅游地产开发思路探讨开发思路探讨主持尹学军主持：尹学军2013年11月2日房地产投资总裁班12013年11月2日房地产投资总裁班清华工研中心主题纲要一、旅游地产的含义……………………………3二、产业地产的含义……………………………9三旅游地产与产业地产的结合15三、旅游地产与产业地产的结合………….15四、旅游项目规划设计内容………………..20五、旅游项目运营模式…………………..……77六旅游项目融资模式95六、旅游项目融资模式……………………….95七、旅游地产新营销思路………………….117八、开发企业新发展思路………….………127九未来旅游地产拓展思路133九、未来旅游地产拓展思路………………1332旅游地产含义旅游地产含义3旅游地产特性旅游地产特性1、依托周边丰富的旅游资源而建的、融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,其特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。2、旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。没人去的地方什么房子也很难卖。把人气搞上去就需要进行基础设施景点游乐娱乐景观接待等等的开发需要去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。3、从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度昀高的房地产开发形态需要操作团队具有极高的专业性并保有较大的资金储度昀高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性；而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。续升值效应4、旅游地产是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。5、从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类。旅游景点地产，旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产；旅游地产：集旅游地产：集景点、商业、度假、居住综合性复合型综合体4旅游地产产业链食：挖掘饮食文化，突出地方风味特色的餐饮服务，形成地域性风情饮食街性风情饮食街住：商务酒店、星级酒店等给人以流连忘返的境界，以留住人气为服务的物业，气务行：外环境为便捷的海、陆、空三大交通渠道，内环境为区域内的特色交通工具、道路景观、地域性交通文化；游：通过自然景观资源、人文景观资源、民俗风情资源、传统饮食资源、文化资源和工艺品资源，以及都市和田园风光资源等，来突出人文历史和自然景观的独特性；来突出人文历史和自然景观的独特性；购：通过商业和商场，展示地方特产和主打地方产业支柱，通过经营模式来提高产业知名度；娱：娱乐和娱玩，体验式的度假主题公园模式，各种娱乐体验型项目布局应尽量考虑到与周边资源配套，且避免在300公里范围内的项目重复设置围内的项目重复设置。5旅游地产定义定旅游地产，顾名思义旅游+地产，是彼此的延伸，并没有严格固定的谁占主导，主导地位的不同只是决定没有严格固定的谁占主导，主导地位的不同只是决定了旅游地产开发模式的不同而已，并不能改变其是旅游地产的本质属性。以个大的旅游主题公园景区生态城养生养以一个大的旅游主题公园、风景区、生态城、养生养老服务等模式为主题，并伴有大量大型居住区的住宅地产和特色商业街及部分酒店类等商业地产。就相当地产和特色商业街及部分酒店类等商业地产。就相当于若干个鸡蛋放在一个篮子里，形成了产业组合的一个开发模式。旅游地产实际上就是旅游综合体或者文化综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。产业链的形成将通过主题公园的模式形成集观光产业链的形成将通过主题公园的模式，形成集观光、休闲、宜居、度假、利益、宗教、养生为一体的综合性复合型旅游产业地产；6旅游地产的分类旅游地产的分类第一类是旅游景观地产：主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等直接旅游吸引物性质的地上建筑及关联空间。光、休闲、娱乐等直接旅游吸引物性质的地上建筑及关联空间第二类是旅游商务地产：主要指在旅游区内或旅游区附近提供旅游相关服务的商店、餐馆、娱乐城、游客服务中心、会所、会议展览场所等建筑物及关联空间场所等建筑物及关联空间。第三类是旅游度假地产：主要指为游客或度假者提供直接用于旅游休闲度假或商务度假居住的各种类型的房地产如度假酒店商务型闲度假或商务度假居住的各种类型的房地产，如度假酒店、商务型度假酒店、度假村、出租式度假别墅、产权酒店、时权酒店等。第四类是旅游住宅地产：主要指与旅游区在功能上和空间上相关联的各类住宅建筑，如出售式度假别墅、度假地公寓（第二居所或第一居所）等。旅游居住产品可以有效延伸旅游产业链的服务功能，加快旅游投资的回收，降低旅游投资的风险。投资的回收，降低旅游投资的风险。在国内市场上，通常意义上的旅游地产概念定义为两大类：1、广义旅游地产：城市群旅游地产、旅游景观地产、旅游商务地产、旅游住宅地产旅游住宅地产。2、狭义旅游地产：纯旅游度假地产。7旅游地产经营模式主导休闲旅游地产模式——叠加旅游观光与都市休闲消费理念结合休闲型旅游是在旅游风景区的背景下叠加了现代时尚的都市休闲消费模式。在新兴的“休闲旅游”“度假旅游”模式下人们对于旅游消费的要求将集中于旅游风景区的环境与现代旅游”、“度假旅游”模式下，人们对于旅游消费的要求将集中于旅游风景区的环境与现代休闲消费这样两个因素，将会是对于景区环境的向往，而在走进这样一种与所在都市环境相区别的景区以后，仍然需要享受都市休闲消费的空间和服务，而房产正是提供这样一种空间和服务的产业供这样种空间和服务的产业。租务需求——旅游地产开发与配套软硬兼施除了硬件的建设以外，如果没有软件的建设，很难把普通的地产变成旅游地产。旅游地产个转换过程就是有人替你去管理有人替你去实行租务凡是有昀优秀的酒店产一个转换过程就是有人替你去管理，有人替你去实行租务。凡是有昀优秀的酒店管理公司或者物业管理条件的地区，才有可能逐渐形成旅游地产，因为它要有一个巨大的网络来实施。没有一个庞大网络或者软件配套，这个常常很难变成分时度假，所以配套、服务系统和硬件是不能分离的旅游地产常常要把旅游项目经营得很好同时又要把旅游务系统和硬件是不能分离的。旅游地产常常要把旅游项目经营得很好，同时又要把旅游房地产配套服务经营得很好，这两者结合起来才能使旅游地产发挥出旅游的作用。品质吸引“双高”阶层——投资+消费模式组合旅游房产通常具有“投资+自用”的两重功能投资者不仅可以在投资中获得保值增值收旅游房产通常具有投资+自用的两重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，更可以通过投资长期享受物业的带来了空间享受和消费功能。这样的旅游房产通常会吸引一些“高收入”、追求“高品质”生活的人群前来消费与投资。可以采取一些相关的营销措施满足这部分消费者与投资者的需求。如委托经营与定期免费自用的营销策略，销措施满足这部分消费者与投资者的需求。如委托经营与定期免费自用的营销策略，即房产售出之后，每年提供一定期限的居住期限，具体入住时间可以由业主自由选择，此外的时间，将由酒店营运商接受委托实施统一经营管理对外经营，并向业主提供固定比例的收益回报。8产业地产含义产业地产含义9产业地产的特性构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标产业地产的特性实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境提升区域竞争力帮助企业提升企业象提高企业发展境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。以打造高品质规模化的总部楼宇载体为手段以培育和运营以打造高品质、规模化的总部楼宇载体为手段，以培育和运营总部经济为目的，形成以总部首脑企业为核心，聚合上下游及现代服务业等高端产业资源，形成发展总部经济的企业集群。现代务等高端产资发部济集群以建筑规模、商业空间环境、交通停车设施上，还是在商业定位、经营业态、运营模式上，都尽力打造能充分体现当今商业昀高表式的型综合体项昀高表现形式的新型综合体项目。产业地产是整合资源、承载与促进产业发展的地产形态，是一种将地产开发产业发展和城市功能三方面的发展有机结合种将地产开发、产业发展和城市功能三方面的发展有机结合、相互促进的新商业模式。10产业地产的产业链产业地产的产业链产：生产、制造，以工厂为基地，按照标准进行制作和生产供应；供应；学：以学科、培养人才为目的，以单纯的技术型研究机构转型成技术、方向性兼顾的研究结构，同时研究成果将推动企型成技术、方向性兼顾的研究结构，同时研究成果将推动企业以及行业的整体发展。研：以企业通过与高校和科研机构合作开发、联合攻关或委科作托高校、科研机构开发新技术、新产品，充分利用高校、科研机构攻克技术难关；供供：以原料、配件、成品、技术为主，辅助产业链整个过程中的服务产业；展以展示展览模式通过会展场馆来推广“产学研展：以展示、展览模式，通过会展场馆来推广“产、学、研、用”所有服务产品；销：以销售服务批发商场销售直接到产品用户商业街销：以销售服务、批发、商场销售直接到产品用户，商业街、商贸综合体等物业；11产业地产的分类产业地产的分类1、产业基地：产业地产不仅可以整合产业群、提升产业效率、孵化新兴产业，而且能有效地实现城市资源的市场化配置，调整产业结构、促进产业升级与可持善续发展，更能有效促进城市功能的完善，提升土地价值和城市价值，既顺应大势、又实现了共赢。2、集群工业园：借助集群战略予以调整，从而获得较快的发展，或者新建开发区就要以产业集群为目标，推动工业园区、开发区经济的健康发展。3、总部综合体：作为产业地产的代表产品类型，是指在城市中心或副中心区域，以打造高品质、规模化的总部楼宇载体为手段，以培育和运营总部经济为目的，形成以总部首脑企业为核心，聚合上下游及现代服务业等高端产业资源，形成发展总部经济的企业集群。4、产业综合体：就是集成了低密度总部、研发中试楼、标准厂房、公寓、商业等多业态的产业地产群体，并在各业态之间建立一种相互依存、相互助益的上下游链接关系，从而形成的一个支持区域发展第二、三产业的综合体。5、商贸展示综合体：以商业贸易、会展交易、销售服务为主题，通过服务平台来嫁接企业与用户、企业与企业之间的服务桥梁；产业地产包含：工业基地商贸综合地产会展产业地产总部经济地产工业基地、商贸综合地产、会展产业地产、总部经济地产、产业综合基地等现代服务项目12产业地产经营模式产业地产经营模式盈利模式主要有三大类：1投资完成厂房办公商业等物业的修建通过统招租的形式1、投资完成厂房、办公、商业等物业的修建，通过统一招租的形式，将厂房及办公、商铺物业出租或出售，进而实现盈利目的；2、获得土地后，完成土地的基础设施建设，以及项目的整体包装推广，获得，成建，项体装推广，然后部分或整体转让土地，通过土地溢价的方式来实现盈利目的；3、开发商通过向入住企业提供某些服务，以服务费的形式实现盈利目的如物业管理费等的，如物业管理费等。主要采用以下三类运营模式：主要采用以下三类运营模式：1、出售\只售不租：投资完成后，通过出售的形式转移物业产权；2、出租\只租不售：长期持有物业产权，以出租的形式进行招商。通常出租\只租不售长期持有物产权，以出租的形式进行招商。通常情况下，开发商采用此类模式运营一段时间后，可视市场情况转租为售；3、出售+出租，即可租可售：在推出产品中，会持有部分物业产权，出租的形式进行招商另部分产则通过出售的形式进行招商通以出租的形式进行招商