中国房地产之我见

中国房地产之我见---十八大三中全会《决定》政策解读作者：史家亮所谓房地产是指覆盖土地并永久附着于土地的一类实物，比如建筑物。房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。其实就是房产和地产。又因其位置的固定性和不可移动性，它又被称为不动产。今天所讨论内容只针对狭义的地产和房产，那就是居住用地和居住性房产，并且内容更偏向于居住性房地产。谈到房地产，为什么很多人都苦不堪言？为什么中国的房价如此之高？买房如此之难？下面一一和大家沟通交流。（1）从宏观角度来分析，我国房地产业供小于求。面对中国14亿的巨大人口基数，4到5亿的家庭数，中国现有的房产数量还远远达不到。据统计就目前中国城市化率而言仅50%，而国外发达国家城市化率一般达到60%—70%，中国再往前推进10%城市化率，就有1.3亿人口进城需要房子。如此大的需求只能说明中国的房地产市场还远远没有饱和，在这样的大背景之下，供小于求，必然会导致价格不断上升（谁有钱谁就可以买房）。应该说这是房价高的一个重要原因吧。（2）谈谈房地产的价格组成。首先房地产商要建房子，必须要有地吧，没有地肯定建不了房子。地价是不是房价的组成部分。还有各种各样的税收，这些都是要购房者承担的。好心的房地产商不能免费的提供服务吧？那他们肯定要利润啊。利润哪里来？房价嘛。我们暂且只考虑这些面上的房价组成，至于表面以下的潜在的成本我们姑且不谈。在中国，各级政府是不允许发行债券进行融资的，那么各级政府庞大的财政支出来源于何地呢？税收是很大的一块，但是那好像远远不够财政支出。唯一的办法是什么？卖地呗，面对有限的城市用地，怎么可以有更多的收入？肯定是地价越高，收入才会越多。地价高了，那么房价肯定会高啊。说个最简单的例子，某城市的地王，44亿的标价，土地面积1.3709万平方米，容积率4.8，总建筑面积6.58万平方米，楼面价就是6万多。这样的话，房价怎么会低？所以说想降房价，那先降一下地价吧。税收当然也是房价的重头戏，各种税收，如土地流转税，土地增值税，营业税城建税、教育附加税等等。这些税收是必须要交的，最终税收落谁手呢？那必然是买房者，那必然是房价然后是房地产商们。那些炒房团估计和他们也脱不了干系吧？房价高，则利润高，房价低，则利润低，立竿见影，吹糠见米，因此，炒房价从来就是开发商绝不放过的赚取暴利的“暴力”争夺。为了高房价，他们无所不用其极。新开发的待售楼盘，一夜之间全部挂上刺眼的“长明灯”，给潜在的购房者心里造成紧迫感，从而激发他们的购房欲望；开发商自导自演，雇请人连夜排队购房，造成房源紧张的虚假形势迷惑人等，大肆炒作，百般为高房价鼓与呼，从而赚取暴利。他们的宗旨就是利润更大化。如此房价是不是会尽可能被涨啊？（3）近年中国的GDP增长迅速，一直在8%以上。而近年要实现平稳发展，但是增速也要保证7.5%以上。政府为什么要保八呢？主要原因就是为了保证就业率，毕竟我国每年都有这么多新增就业人口。据调查显示，在中国GDP增长2%意味着就业率上升1%。保八也就意味着保证就业率上升4%，（当然了这是奥肯定律的逆用）这利于经济社会的稳定。而房地产行业创造的价值是中国GDP的重要组成部分。而中国政府要保八，就无法降房价。于是乎，房价逐步绑架了中国经济。中国的房地产已经使中国央行发行了太多的人民币，如果房价下降，那么多印出来的钱会使中国产品价格飞涨，会发生严重的通货膨胀。如果房地产崩盘，那么受害最大的就是整个中国经济体系。为什么政府迟迟没有把房价降下来，不是降不下来，如果真想降房价，只需要一道政令，房地产价格会在一夜之间土崩瓦解。可是后果谁能承担，严重通货膨胀谁来负责？房地产业已经绑架了中国的经济，是无可置疑的，是客观实在的。当然了还有其他的原因，我们暂且不谈。政府也在努力改革，争取控制房价的增长速度，不断实现宏观调控的目标。三中全会更是指明了方向。接下来我们从三中全会《决定》中寻找政府改革的身影，寻求未来房地产的发展前景。先说一下土地改革：《决定》第21条：坚持农村土地集体所有权，依法维护农民土地承包经营权，发展壮大集体经济。稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。《决定》第21条：保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。目前，农村集体用地转为建设用途，需要经过政府的征用，然后由市区政府对外进行招牌挂。因此现行制度的缺陷众多：1、对农民的补偿过低2、在土地转让过程中的收益分配不合理3、难免存在权钱交易。（例如房地产商以工业用地低价买进土地，然后暗地里将其转化为高价格的商业用地）而现在宅基地的入市终于迈出了尝试性的一步,未来若试点推广,可以有效增加土地供应,逐步稳定房价、地价和行业利润率,并在一定程度上提升行业市场容量。当然了，宅基地流转具有逐步打破政府对土地供应的垄断、建立平抑房价、地价的市场机制的深远意义，农民的财产性收入也会有所增加下面分析一下税收改革：《决定》第18条：加快房地产税立法并适时推进改革。在所有的文件中，中央文件首次提出房地产税立法的问题，回应了房产税开征的合法性、公平性、正当性的诉求问题，这是税制改革中的一大亮点。房地产税并不是一个税种，而是一个体系，包括房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税等。房地产税是对公众财产权的分割，直接向个人和家庭征收，一定要遵循税收法定原则，要立法彰显改革决心。这样将有利于房地产业健康发展。政治改革:《决定》第23条：建立透明规范的城市建设投融资机制，允许地方政府通过发债等多种方式拓宽城市建设融资渠道，允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构前面讲过，各级地方政府通过大量卖地取得一部分财政收入用于弥补支出。而现在中央政府允许地方政府通过发债等多种方式拓宽城市建设融资渠道，允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营。也就是说各级地方政府可以通过发行市政债券来大量融资。如此，各级地方政府就会减少对土地的依赖，从而就会逐步降低地价，则进一步降低房价。保障制度：《决定》第45条：健全符合国情的住房保障和供应体系，建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制。所谓住房保障制度就是用行政为低收入住房困难家庭保障其基本住房需求，用市场解决高收入家庭的住房问题。住房保障制度改革是房地产调控长效机制三大基石之一，而住房公积金制度的改革有利于弥补住房保障资金不足，完善住房供应体系，从融资与管理的手段上改善住房保障建设资金的不足。有利于房地产行业的发展。当然了，还有其他的一系列的改革直接或间接与房地产行业挂钩。如放开户籍制度、将农民工与城市的社保、医保并轨，启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策等，都将是从长远的角度来影响房地产行业。毫无疑问，新房地产改革，预示着未来调控方向由宏观调控转向市场自由化、调控手段由抑需求转向增供应、调控目标由调房价转向市场。不仅有望打破过去十年房价调控“越调越涨”的魔圈，还将彻底终结“行政管制”房价的历史。当然了，中央政府过去十年房价调控并没有说要降房价，而是说防止房价过快增长，防止房地产行业不健康发展。所以中国过去十年房价没有下降也是理所应当的。但是现在就不同了，经济、房地产都加快市场化，那么未来房价就会有下降的那一天。但是还是想问大家，那么如此多的改革，降低政府干预，逐步实现房地产市场化是不是就一定会实现我们的住宅梦？让我们从房奴的一族中解脱出来？房地产的供求不均衡这是明显的，一方面住房供应不足，再者现有的房子空置率又是如此的高。难道这是可以短期解决的问题吗？建房子，短期内怎会建设如此多的商品房供用户居住？空置率怎么会轻易解决？供求不均衡问题解决不了，中国的大部分人就没那么容易跳出房奴一族。房地产税制改革的确规范了房地产行业，但是能否降低房价呢？税制改革是否能大幅度的减少由买房者买单的税收呢？这个很难说。近期李嘉诚抛售内地房地产，王石在微博就说中国房地产要注意了，接着万科旗下子公司上海万科房地产有限公司，以4.3亿元的价格，挂牌转让其持有的浙江万科南都房地产有限公司40%的股权。这是在释放什么信号吗？吴敬琏教授曾在宁波的一个大型报告会上说，高房价的根本原因是货币增发，征收房产税并不能平抑高房价。货币太多，所以投资购房的需求太旺盛，房价就高了。我们暂且不去考虑他的影响力。就货币供给过多问题单方面来看待房价问题。房地产买卖业务市场化的确意味着一定的去行政化，但是货币供应是不是行政化的问题？近几年100万亿的货币超发造成的通货膨胀怎么会降低房价？可以说中国的货币政策不解决货币问题，也就很难解决房价问题再者，很多事物都在遵循多米诺骨牌效应，房地产业更不例外。回想一下日本及香港的房地产泡沫，一旦房价下降，那么在没有人可以控制房价了，他会一路下跌。可想而知，一旦中国的房地产泡沫步入80年代的日本房地产泡沫时代，那么中国将会面临怎样的灾难？中国社会将迎来新一轮的社会不稳定，到那时候中国经济就不是房价所能够左右的了，中国经济会迅速下滑甚至后退。所以说为了社会的稳定，政府也不会轻易让房价下降的。综上所述，就是我们对中国房地产前景的一点见解：对中国房地产，我们是持消极态度的。下面我们谈一下我们对中国房地产业的发展规划。当然了政府已经有的规划我们不谈。（1）完善房地产金融体系。政府可以尝试建立一个国民银行，一方面为房地产商提供一个融资的最佳途径，以降低其融资成本：另一方面，为购房者提供低息或无息贷款，逐步解决购房者贷款无门、贷款代价过高问题，这样会降低房价成本，同时让购房者看到明日的希望。（2）减少国内货币超额供应。减少国内货币超额供应，逐步实现国内货币供求均衡，国内经济才不会过热，那么房地产行业也不会如此的过热，如此房地产行业就会平稳缓慢的发展。（3）加大力度与资金供给发展中国的实业经济。因为房地产行业的过热，过多的资金流入房地产行业，致使中国的实业经济发展缓慢。如此对我国的经济发展是十分不利的。因此国家在一定程度上要加大对实业经济的支持，并引导部分流向房地产行业的资金流向实业经济，为他们提供足够的发展基金。只有实业经济发展了，那么中国的经济才算真正的发展，这样的经济才是中华民族未来的希望。如此，中国的房地产行业才会步入正轨。以上就是我们今天讨论的主要内容，当然了，有很多都是片面的观点，也有很多可能不正确的观点，但是作为一名学生，我们对这个问题感兴趣，并且认真思考过，讨论过，质疑过。即使我们的认知有限，即使得出的结论是错误的，但我们尝试了，付出了，也收获了很多。非常感谢那些帮我修改稿子的同学（金融：李团、姜林业、林星，经济：李康、吴昌奕）。最后祝愿大家都能尽快拥有属于自己的房子。