中国房地产投资信托的现状障碍及可行性研究_

中国房地产投资信托的现状、障碍及可行性研究摘要：伴随着我国经济的蓬勃发展和经济全球化进程的加快，我国的房地产业也在近几年得到了迅猛的发展，其发展态势有力地推进着并迫切地需要房地产金融体制和工具的创新。“房地产投资信托（REITS）”作为一个新的融资手段，在中国开始引起广泛关注，被预测为我国二十一世纪最重要的金融创新工具之一。现阶段发展房地产投资信托对我国的房地产业、投资者以及金融体制有着重要的意义。本文分析了我国房地产投资信托的发展现状，发展过程中遇到的障碍，并且从目前中国的房产业基本状况、银行政策和利率水平、以及国外机构的带动三个方面考察了在中国推行房地产投资信托的可行性，最后提出了在实践中发展房地产投资信托的相关建议。关键词：房地产信托投资融资创新房地产投资信托（REITs），是一种集合不特定的投资者以集中资金，建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构，进行房地产投资和经营管理，并共同分享房地产投资收益的一种信托方式。一般以股份公司或者契约型信托的形式出现。信托投资公司可以发挥专业的理财优势，通过制定并实施信托计划，进行房地产抵押贷款投资,并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理，为委托人获取一定的收益。它有两个方面的含义：一是不动产信托，即不动产所有权人（委托人）为了受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系；二是房地产资金信托，即委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。事实上,房地产投资信托这一金融产品在国外已经有了几十年的发展历史,已经趋于成熟，在作为一种“新兴产品”进人中国以后，得到了很大的发展，但在发展的过程中也遭遇到了阻碍。一、中国房地产投资信托的发展现状现阶段，中国的房地产投资信托并没有达到国际成熟水平，但一方面，由于中国庞大的房地产市场吸引了大量国外的房地产投资信托机构，另一方面，中国房地产界对融资有迫切的需求，我国的房地产融资渠道单一，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。因此房地产投资信托在中国的经济领域引起了金融机构和投资专家们的兴趣。同时,带有房地长投资信托雏形的实践在房地产及金融领域不断进行，2002年7月28日,上海国际信托投资公司推出了国内的第一个“房地产投资信托”产品——新上海国际大厦项目资金信托,10天内2.3亿元的额度全部售出,反应空前热烈。再如信托公司的“资金信托计划”、中外合资成立的“杨子基金”、房地产公司尝试回购式产权商铺等都称得上是房地产投资信托在中国实践的结果。这些结果不同程度地改善了房地产企业的资金短缺，但更重要的意义在于，我国房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业，房地产投资信托开辟出了一些银行贷款外的房地产新型融资渠道。从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，也就是信托投资公司推出信托计划，再由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额(根据规定最低为五万元)。公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担(公司所得税和股东分红个人所得税)等缺点;而契约型因为所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得到法律保护，此外契约型只需纳税一次，可提高基金收益。考虑到我国初期房地产投资信托的发展应以稳定为主，减少风险发生的可能性，因此宜采用契约型模式，虽然不利于基金的扩张，但它可以保证基金的相对稳定，不会因投资者的退出而使基金解散或削弱。房地产投资信托在中国的主要表现模式有：1）房地产资金集合信托计划；2）境内房地产开发企业发起的封闭基金；3）境内房地产开发企业发起的封闭基金；4）产权回报式投资合同；5）海外资本市场公开上市。我国的房地产投资信托虽然已经得到了“从无到有”的巨大发展，但就其发展的深度和广度而言，仍旧处在初始阶段，需要更进一步的体制建设和实践经验。二、中国房地产投资信托的发展障碍与以市场经济为核心的西方国家资本市场和房地产市场已有百年的发展历史相比，我国的两大市场还仅有十年多的发展历史，因此中国要发展房地产投资信托必然会面临着诸多的困难和障碍。1.法律制度空白我国有关的房地产投资信托法律体系框架目前还十分不完备，实践中涉及到它的法律包括：在信托法领域，有《信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》以及《信托投资公司信息披露管理暂行办法》等；在证券法领域，有《证券法》和《证券投资基金法》等证券法规。最后，在房地产法方面，涉及《土地管理法》和《土地管理法实施条例》等。但在与房地产投资信托相关的配套法律制定上，目前相当滞后。除此之外，房地产产权登记的相关法律缺少房地产投资信托实施对策，税收政策也阻碍着中国房地产投资信托的蓬勃发展。2.金融市场不成熟中国的金融市场缺少长期稳定的大型机构资金来源，然而个人投资者难以很好地评价信托的风险及基金在投资过程中可能遇到的困难，困此投资金额一般不会太高，短期内难以形成房地产投资信托的资金规模。和西方房地产金融比较发达的国家相比，我国目前的投资渠道相对较窄，主要体现在：一是我国的证券市场上只有数量不多的几家房地产开发企业的股票可供选择投资；二是我国目前还不具备通过提供房地产抵押贷款的方式来间接实现对房地产产业的投资的条件，在《投资基金法（第六稿）》中有以下的“规范”基金投资活动的内容：基金不准从事贷款、担保活动。3.公司治理粗放中国的房地产企业公司资本金极低；公司治理不规范，管理水平低下，经营模式粗放；透明度低，信息披露程度不够；对房地产投资信托的投资回报缺少保障，都对房地产投资信托构成了障碍4.投资者不专业房地产投资信托是一种金融投资活动，它跨越房地产市场和资本市场，涉及房地产开发和房地产投资运作，不是单纯的理财，也不是单纯的房地产开发。因此，发展房地产投资信托的人员必须具有战略投资眼光、精通投资银行业务、并且要懂财务通法律，还必须对房地产业有一个比较全面的把握能力，精通房地产投资信托，这样的人才对于房地产投资信托发展起着关键的作用，而在我国这样的人才少之又少。三、中国房地产投资信托的发展可行性1.房地产市场繁荣推动房地产投资信托的发展中国的房地产市场经过十几年的发展成长，目前正处于发展的新时期：（1）房地产法律及政策更加规范和透明，土地资源真正走入市场化轨道；（2）大规模的开发企业正在成长，投资商与开发商的角色分工也日益明晰；（3）增长方式从单纯追求速度和规模向追求总量和效益转变；（4）住房制度改革和国家把住房消费作为扩大消费重点,相应把贷款杠杆从投资方转向消费方的措施,正在逐渐形成一个买方需求市场；（5）城市化进程加速，对房地产业的需求产生很大的拉动力，使房地产产业的未来预期更加看好。中国经济的持续发展，房地产市场的繁荣兴旺，都为房地产投资信托的发展带来宏观保证。这些新特征给我国房地产业的进一步发展带来更大的机遇,注人更多的活力。2.银行政策的调整和低利率水平位房地产投资信托提供了良好的金融环境在我国的房地产市场上，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，银行对房地产业融资进行调控，房地产企业已无法单独依赖银行满足房地产开发全过程的资金需求，金融工具创新迫在眉睫。40多年来美国房地产投资信托市场成长研究证实：当利率低时，投资者会转向信托股票投资，即利率水平与房地产投资信托市场的成长存在替代关系。我国当前处于负利率时期，低利率市场条件下，一方面有利于房地产公司这种典型资金密集性产业降低资金成本，提高利润率，同时也对储蓄等被动投资者产生挤出效用，从而有力推动房地产投资信托市场的成长与繁荣。3.国外房地产投资信托的进入带动了中国房地产投资信托的发展房地产领域的外商直接投资几乎不受限制，国家宏观调控政策主要是货币政策，而房地产行业逐渐成为跨境资本几乎可以完全流动的行业。到2005年，所有海外世界著名的房地产投资信托及其国际房地产基金组织都来到中国这个大市场，进入最早的已有十年的历史（如荷兰的ING），他们在中国房地产领域布局，并且许多基金已获取了丰厚的回报，其对中国直接投资形成巨大影响。国际REITs进军中国的步伐迈得比实际预测的更大、更快。人民币升值的预期及中国大城市的发展前景是国外房地产投资信托进入的重要动因。“121文件”又为海外REITs带来逢低介入的良机。毋庸置疑，中国房地产市场是全球房地产投资信托最为关注的市场也是竞争最厉害的市场，中国发展房地产投资信托的时机已经成熟。四、中国房地产投资信托的发展建议由目前我国的实际情况,房地产投资信托暂时只能采用私募的方式发行受益凭证和房地产基金股份来募集资金,在起步阶段应将所募资金用于发放房地产抵押贷款,降低投资风险,吸引投资者,先建立起商业模式。发展到一定阶段以后,根据经营战略的不同,部分房地产投资信托可以转向收益和风险都相对较高的权益型信托,直接进行资产运营并获得经营收人,以更好地吸引不同类型的投资者。目前当务之急还在于要尽快的推动相关法规制度的出台和完善,寻求税收上的减免和优惠,发挥房地产投资信托本身的优势，同时敦促公募信托的合法化,进一步推动我国房地产投资信托的发展。参考文献[1]张以东.我国房地产信托投资基金运行面临的问题及其可选择的模式研究[D].上海师范大学,2010.[2]王孟夏.我国房地产信托投资基金（REITs）发展环境研究[D].首都经济贸易大学,2010.[3]齐卫华.我国房地产信托的现状及其发展趋势[J].辽宁经济,2005,08:58.[4]周泯非.房地产投资信托(REIT)的特征与实践意义[J].浙江金融,2003,03:9-10+8.[5]王宏图.风靡全球的房地产信托[J].中国投资,2004,09:81-84.[6]张寒燕.房地产投资信托（REITs）研究[D].中国社会科学院研究生院,2005.[7]向永泉.房地产投资信托（REITs）：理论分析与中国实践[D].厦门大学,2006.[8]韩文静.我国房地产投资信托（REITS）法律制度研究[D].中央民族大学,2012.