中国房地产行业发展现状及趋势评析

中国房地产行业发展现状及趋势评析大盘的萎靡昭示上半年轰轰烈烈的价值发现运动于今正遭遇尴尬，不是因为价值投资理念本身有什么问题，真正的问题可能在于价值真伪的辩驳还未到尘埃落定之时———某些行业盛极一时是周期性的因素，还是长期趋势使然———“持有还是卖出”，这样的决策困惑着普通投资者，也困惑着某些机构。深度行业分析，中长期趋势判断，这些以前的无用功如今成为了必修课。“更宏观一些，更长远一些”不是一句口号，而切切实实是我们酝酿和推出《中国行业发展报告》的宗旨所在。在喧嚣的房地产发展争论中，我们翻开了报告的首篇。今年上半年，房地产行业保持高速发展态势，预计全年投资增幅不会低于２０％.房地产行业发展迅猛有深刻的宏观经济及政策原因，但蕴藏的问题也不容忽视.调控“过热”苗头，应严格执行已有法规，重视结构问题（分析）勿轻言过热当重视苗头市场需求仍将快速增长房地产市场受诸多因素的影响，判断房地产市场发展态势，以下几个方面的因素应充分考虑：城镇化进程的加快。城镇化进程加快是国家大的宏观政策，大量人口进城居住、就业，将是未来一段时间促进房地产市场快速发展的动力。消费者消费观念变化。据北京、上海等城市测算，近几年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭户数的１０％。随着居民消费观念的变化，１０年换购一套住房在未来几年应当能够持续保持。拆迁安置需求。近几年，各城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。从上述分析可以看出，未来几年市场需求仍然很大。在市场化程度较高情况下，有需求的市场是不会萎缩的。尽管从今年下半年起，央行政策可能会对市场发展有一定影响，但今年全年及未来几年房地产市场将继续保持较快的增长速度。预计今年投资增幅不会低于２０％。结构性问题不容忽视在房地产市场快速发展过程中，部分地区也出现了一些问题，突出表现在以下几个方面：部分城市房地产开发规模过大。部分城市由于指导思想上的偏差，不顾当地经济发展水平和实际需要，盲目攀比，搞劳民伤财的所谓“形象工程”、“政绩工程”。还有少数城市，追求不切实际的经济增长指标，制订过高的房地产投资计划，导致市场供过于求，空置房增加。部分地区存在潜在的市场风险。部分地区规划和土地供应失控，导致投资增幅过大、土地供应过量，摊子铺得太大，有的地区房地产开发投资增幅超过４０％；有的地区新开工面积增幅超过４０％；还有的地区房地产开发新购土地投资同比增长１５０％。部分地区房地产价格上涨过快。近几年，城市土地价格保持持续高增长，去年，个别城市一些区位的地价上涨了１倍以上。有的城市商品房平均销售价格连续几年大幅上涨，远远高于同期人均可支配收入增幅。有的住宅项目一、两年时间内价格成倍增长，吸引了大量投资性购房，引发“炒楼花”、“炒认购号”等投机行为，进一步抬高了房价和地价，误导了房地产投资，极易引发市场风险。部分地区住房供求结构失衡，空置量增加。有的城市片面强调以地生财，减少甚至取消经济适用住房建设，房价上涨过快，中低收入家庭难以入市买房。有的开发企业为追求高额利润，盲目上大户型、高层、高档项目，一些房地产项目的单栋住宅占地几十亩、几百亩；单栋住宅标价上千万元，甚至近亿元，远远超越居民支付能力，造成大户型、高档公寓严重积压和土地资源的严重浪费。房地产业严重依赖银行资金。这是房地产发展中最严重的问题。尽管央行一再重申，“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的３０％”，但是在实际运作中，不少房地产商自己的投入很低，余下的资金基本上来自银行。有的开发项目前期靠施工单位垫资、中间靠银行开发贷款、后期靠个人按揭贷款。施工企业的钱，也大多来自银行贷款。尽管中央银行要求商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目，但仍然存在不少违规贷款。据估计，目前房地产开发企业约２０％－３０％的资金是来自银行贷款，而至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款，两者相加，约６０％的资金来源于银行。据中央银行统计，截至２００３年４月，房地产贷款余额达到１８３５７亿元，占商业银行各项贷款余额的１７．６％。中国人民银行对部分城市商业银行２００２年７月１日至２００２年９月３０日发放的房地产贷款调查发现，违规贷款和违规金额占总检查金额的２４．９％。高速不是急刹的理由如何判断当前房地产市场，政府、专家、媒体看法反映不一。有的认为局部地区已经出现了“房地产过热”；有的认为局部地区已经出现了类似上世纪７０年代后期日本、上世纪９０年代末期香港以及１９９２、１９９３年我国海南、北海等地发生的“房地产泡沫”。我们认为，目前房地产市场出现的问题是局部地区在城镇化进程过程中的问题，是发展中的问题，有“过热”的苗头，但尚未形成“房地产过热”或“房地产泡沫”，需要高度重视，采取必要的调控措施，但不能用力过猛，不能急刹车。目前出现的房地产市场持续高位增长，既与我国城镇住房制度改革后，居民住房消费观念转变，长期压抑的住房消费的释放有关；也与城镇化进程加快，大量富裕起来的农民进城购房等密切相关。不少城市外来人口的购房比例超过了３０％，深圳珠海超过６０％，北京占３５％。因此，不能简单地根据投资、新开工、销售等指标的高增长，判断房地产市场过热。分析房地产市场必须分析需求构成，分析需求与供应的关系。如上海近几年房地产持续快速增长，供应量较大，２００２年竣工１９８４万平方米，但其中拆迁约消化７００万平方米，二手房换购消化７００万平方米，外来人口消化近５００万平方米，这些需求相对稳定，市场风险并不大。不同城市出现的问题不同，表现也不一。如北京房地产投资占全社会固定资产投资比例超过５０％，单看这一指标，是很危险的。但仔细分析，北京由于受“奥运”概念影响，城市拆迁量加大，大量基础设施建设都是通过房地产开发实现的，客观上加大了房地产投资的比重。加之，北京市周边城市与北京市差距的日渐拉大，北京市区位优势日渐明显，就业机会、投资机会多，吸引了大量富裕起来的农民和一些民营企业在北京市购房和经商。上海、杭州等城市房价持续快速上涨，与上海“申博”成功、杭州市打造“住在杭州”新理念有关。长沙市土地购置及开发面积高速增长，主要原因是省、市政府整体搬迁以及城市基础设施加快等原因造成的。目前，尚未发现那一个城市各种指标均有问题。经过多年的发展，我国房地产市场的法制环境、市场环境、政府管理水平、金融监管体系、投资人的风险意识、老百姓的理性程度，与１９９２、１９９３年不可同日而语。如果说，上世纪９０年代初期房地产是在一种市场无序的情况下的“过热”，而本轮房地产大发展是在政府转变职能、市场有序、管理规范的情况下发生的，是在政府宏观调控下、按照市场机制进行规范、稳健的运行。特别是房地产开发企业由国有为主转为混合所有制为主，民营企业、股份制企业的市场风险意识很强，对项目前期的论证、市场调研、市场分析更加深刻、细致。银行信贷风险可以控制。房地产贷款由开发性贷款为主转为个人住房抵押贷款为主，开发贷款要求“取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及开工证”等四证，开发企业取得这四证，实际投入应不低于项目总投资的３０％，开发企业不会视其投入于不顾，逃避银行信贷；个人住房贷款要求贷款人有３０％以上的首付款，有的项目要求项目主体结构封顶，才可以放贷。从购买到发生风险，贷款人已经偿还了部分贷款，从目前各城市房地产价格水平看，只要银行把好评估关，房价下跌到不值银行贷款的可能性不大，面也不会太宽。即使个别楼盘出现了风险，对于商业银行来讲，也不会影响太大，也是应当承担的风险。房地产开发企业经过多年积累，大多数企业已经有一定的资金实力。这几年房地产开发项目资金来源中，企业自有资金一直保持在３０％左右。土地招标、拍卖制度、房地产开发项目资本金制度以及商品房预售条件的提高，限制项目转让和土地使用权转让等措施，都有效地限制了“空手套白狼”等投机行为。（观点）结构重于总量立规不如执行总体上看，目前房地产市场是健康、理性的，但对存在的问题要高度重视。当前，我国住宅与房地产业正处在体制转换、产业快速发展时期。２００１年，房地产开发投资对中国ＧＤＰ增长的直接贡献率为１．３％，间接贡献率为０．６－１．２％，两者共计１．９－２．５％。中央把住宅作为新的经济增长点，希望住宅与房地产业拉动经济增长，这就必然要求房地产业要适当超前发展。因此，目前中国房地产市场的发展速度快于其它多数行业，是正常、合理的。但正因为如此，也必须非常谨慎地加强房地产宏观调控，防止出现过热，这既是产业发展的要求，也是整体经济发展的要求。房地产宏观调控关键要正视存在的问题，绝不能为了拉动经济增长，不顾市场需求，扩大市场规模，也不能在出现问题或问题的苗头的时候，就惊慌失措，采取一刀切的政策，从而切断资金链，反而促使危机早日到来。事实上，在我国几次重大的经济政策调整中都出现过大量的烂尾楼和造成过重大的经济损失，同时每次也都带来一大堆的银行烂帐。因此，我们应正确理解调控的含义，不能将调控与发展对立，担心和害怕调控。调控的根本目的，是保持市场的持续健康发展，是在对市场发展趋势进行正确分析判断的基础上，通过有效措施，预防市场可能出现的问题，防止大起大落。调控不应是一刀切，而是要因地制宜地解决当地市场发展中潜在的过热、虚热和结构失衡问题。土地供应方面，政策的目标不是突然减少土地供应，而是确保土地得到正当使用，应当严格执行去年７月１日起开始实行的土地拍卖、挂牌制度。根据目前相关规定，房地产开发商拿到土地使用权证后，两年内不开发，土地将被收回。但是在实际操作中，这一规定经常得不到执行。如果在政策执行上，对于这样的情况，坚决收回其土地，则既可以打击炒土地的投机风气，促使地价回落，从而平抑不断攀升的房价，同时又可以减少开工面积，降低空置量。国土部门也要严厉查处一些私自将其他性质用地摇身一变为房地产用地的行为。在房地产信贷方面，应当对开发、建筑企业和消费信贷区别对待。如果房地产市场确属过热，大量信贷资金涌入房地产行业，则会推波助澜，进一步加剧供过于求的状况。如果房子大量空置或工程烂尾，银行风险就会放大。因此，加强对信贷对象的管理和对贷款项目的管理是必要的。但这种紧缩应当是适度的，不应造成资金链断裂。同样，应当现实地面对建筑施工企业垫付资金的问题。至于房地产消费信贷方面，不管是从改进民众生活水平还是从提高银行信贷质量的角度看，都不应贸然提高门槛。从１９９７年，我国开始推出个人按揭贷款业务，当年贷款余额仅为１９０亿元。截至今年４月，个人住房贷款余额为９２４６亿元，占商业银行各项贷款余额的８．９％。从最近几年的实践看，个人按揭贷款质量相当好，极少有呆坏账的现象发生。这对于改善银行的信贷结构具有正面作用。除了通过金融政策、土地供应总量、税收等政策调控房地产供需总量之外，政府也应采取措施，调整房地产业的结构。事实上，房地产市场上的很多总量问题，是由结构问题造成的。政府应尽可能通过制度建设健全房地产市场，矫正市场中的扭曲现象，从而使房地产市场真正能够按照市场规律运转：培育真正的市场主体。首先是进行改革，使房地产企业成为真正独立、产权清晰的法人。目前的许多房地产企业，有的直接受控于行政主管部门，有的是事业单位企业化管理，有的是“空壳”企业。这样的开发主体，往往缺乏必要的激励－约束机制，成为市场的扰乱者。另一个市场主体是房地产消费者。政府应当健全各种法律法规，切实保护消费者的权利。这样的消费者，本身就是减少市场扭曲的一股力量，也可以约束房地产企业的行为。应当严格执行有关土地必须公开通过竞争出让的规定，所有土地转让均需实行公开招标拍卖。此举可以规范土地市场行为，限制土地投机行为，维持土地市场的秩序。同时，只有这样，政府才能真正垄断土地的出让，可以根据房地产市场的状况而调整土地供应量和结构，防止土地市场的过度投机与地价的波动过大。土地供应信息应当完全透明，及时向社会公布。政府也应当根据对于市场走向的预测分析，提前制订和发布政府的土地出让计划，以引导市场投资与消费行为。通过制度建设，防范遏制和严厉惩处政府公务员在房地产领域中的腐败