中国特色社会主义住房保障体系

1中国特色社会主义住房保障体系一、中国房地产市场现状1990～1994年住房体制改革初期四年，全国住宅竣工面积约7亿平方米，城镇居民人均住房面积13.17㎡。1995～1999年全国住宅竣工面积约22亿平方米，城镇居民人均住房面积达到22.36㎡（赶上福利分房末班车因素）1990～2010年，住房体制改革20年间，我国城镇住宅总竣工面积为87.78亿平方米。1998～2010年13年间由开发商提供的商品住宅为49.56亿平方米。平均年商品房竣工面积4.956亿平方米。见下表商品房的销售对象主要是富人。目前富人拥有的空置房已高达2320万套，主要用于投资性的二套房，如每套按120平方米计算，空置面积27.84亿平方米，占商品房开发面积的56%。自住的住宅只有21.72亿平方米，商品房市场已经饱和。富人的人均居住面积按60平方米计算，13年解决了3000万富人的住房，富人购房人数只占城镇居民购房人数的15%。从1998年福利分房终止后，85%工薪阶层居民依靠工资收入的都买不起商品房。没有被拆迁的城市居民住房面积仍然停留在人均居住面积22.36㎡左右。当前的高房价与依靠工薪收入的家庭支付2能力不相匹配，通过限购、抑制房价，通过压低房价的商品房供给模式不可能解决工薪收入人群的住房难问题，“购房难”已成为人民群众最关心、最迫切解决的问题，解决不当必然会引起社会不稳定因素，解决大多数人民群众住有所居已成为本届政府的重要责任，中央已把住房问题上升到政治问题来解决。中国城市化，需要建设多少住房才能满足人民群众日益增长的住房需求？根据十七大三中全会报告，实现中国现代化必须农业现代化，农业现代化必须农村多余劳动力转向城镇，意味着到2020年要实现3亿农民进城，人均按30平方米计算，需要新增城市住房90亿平方米。全国85%城市居民人数约5.6573亿人都需要改善居住条件，从人均22.36㎡提高到30㎡需新增住房43.22亿㎡，市场刚性需求高达133亿平方米，“买得起房的都有房，没有房的买不起房”当前高价商品房已形成了房地产的泡沫现象。二、提高认识，明确指导思想当前已进入到房地产经济发展方式的转型期，2006年国务院颁布国六条制定了90/70政策：“切实调整住房供应结构，重点发展中低价位中小套型普通商品房、经适房和廉租住房”国六条规定70%土地用于中小套型普通商品房建设，建设90平方米以下住房占住房建设的70%，中国房地产市场应开始转向解决85%工薪阶层住房消费上来。根据市场化运营法则当前取得城市土地成本已远远超过大多数居民家庭的购房支付能力，实践证明依然采用粗放型投入政策，用金融调控、行政干预等方式来仰制房价；缩小建筑面积来降低售价，不可能把房价调整到与广大人民群众的支付能力相匹配价位，政府应认识到，通过减免税收、各种行政费用、地价补贴等优惠政策无法实现大多数人民群众住有所居宏伟目标。中国改革开放30年，在城市化进程中已消耗了1亿亩耕地，我国土地城市化明显快于人口城市化，城市人口密度在大幅度下降，中国要实现工业现代化，必须使70%农民转变成居民，才能实现农业现代化。农民进城的核心问题是解决城市住房问题，城市化率应包括1.45亿农民工并未融入城市的人口，继续贯彻执行现有政策，必定造成土地城市化与人口城市化比例更加失调。“十二五”期间中国必须保证粮食生产安全，确保18.18亿亩耕地，显然住宅建设供地严重不足，已形成了发展与生存矛盾。破解13亿人口“住有所居”这一世界性难题，“十二五”规划纲要已明确“逐步形成总量基本平衡，结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居”的要求。十七大会议指出：依照节约用地、保障农民权益的要求推进征地制度改革，实施区域发展总体战略和主体功能区战略，国土空间高效利用、合理确定城市开3发边界，提高建成区人口密度，防止特大城市面积过度扩张。逐步实现不同区域基本公共服务均等化。坚持走中国特色城镇化道路。要保障粮食生产安全必须确保18.18亿亩耕地，未来城市不可能向新区发展，我们再也不能以消耗耕地为代价换取眼前的城市发展。中央宏观目标：充分利用城市低效率存量土地，提出国土空间高效利用、提高建筑物容积率、增加城市人口密度、重新调整城市规划，防止特大城市面积扩大。应拆除1999前建造的不抗震、不节能、不适合现代人生活的约100亿平方米危、棚、旧屋，重建300亿平方米现代化住宅，其中150亿平方米让当地5亿居民原地安置，剩余的150亿平方米足以解决社会刚性需求133亿平方米的住房。旧城改建必然成为解决大多人民群众住房的有效方式。旧城区改建十年前就已经大规模展开了，由于当时旧城改建的出发点是经营城市，侵犯居民的基本权利，必然造成拆迁难，建筑技术水平有限、建设速度慢、开发周期长，拆迁成本高，一直困扰大规模进行城市整体更新。发展是硬道理，就是要坚持科学发展，发展仍是解决我国所有问题的关键。根据中国旧城状况，1949～1979年建设的住房很多是战备房、过渡房、简易房，50年代工人新村已成为棚户区。1979～1999年建造的住宅是房改的主力房源，为满足脱困而建的住宅。当时鼓励企业自建，谈不上符合城市整体规划，企业为了降低成本、加快速度，全国基本上都采用预制楼板承重墙，小开间、小面积构造、没有电梯、没有独立的洗手间、完全不适合现代人生活需求。这种砖墙承重预制板结构的多层建筑不保温、不节能、不能抵抗自然灾害，在唐山地震、汶川地震中已显现对人类带来毁灭性灾难。属于极其危险建筑，以防地震不测必须抓紧时间把1999前建设的危险房屋，全部拆除重建。全国城镇区域内64%是低层建筑、31%是六层以下多层建筑、七层以上的建筑只占5%左右，土地利用效率低。“十二五”规划纲要提出：如果用科学判断未来市场需求和技术发展趋势，遵循城市发展客观规律，以大城市为依托以中小城市为重点逐步形成辐射作用大的城市群。三、加快推进住宅产业化胡锦涛总书记在中央人口资源环境工作座谈会上的讲话时强调：科学发展观，是用来指导发展的，不能离开发展这个主题。树立和落实科学发展观，必须着力提高经济增长的质量和效益，努力实现速度和结构、质量、效益相统一，经济发展和人口、资源、环境相协调。加快推进住宅产业化的发展，加快建设速度满足人民群众日益增长的住房需求，让全国人民群众共享改革成果。2010全国建筑竣工面积7.5961亿平方米远4远不能满足市场需求。如采用住宅产业化《轻钢轻板房屋体系》建筑技术节约混凝土用量50%。在消耗同等资源状况下建筑面积可以翻一番，每年竣工面积可达15～20亿平方米。以这种速度建设完成300亿平方米住宅需要15～20年。住宅产业化能为社会创造300万个亿财富，为3亿农民进城开创一个新的就业机会，住宅产业化的最终目标：实现当年设计、当年竣工、当年收回投资、加快资金周转率，以速度转化为效益，用效益提高住宅的工程质量、功能质量、环境质量。通过住宅产业化带动30万个亿产值的新一代信息技术、节能环保、新能源、高端装备制造、新材料、等战略性新兴产业发展，形成先导性、支柱性产业。用效益解决保障性住房建设的资金、用效益解决减轻居民购房负担，提高居民的支付能力、充分挖掘我国内需的巨大潜力，解决大多数人民群众住有所居、开创一个新的房地产消费市场，促进住房消费拉动内需；再造一个中国房地产消费市场。当前广泛应用于高层建筑的四大结构类型是钢结构、钢筋混凝土结构、型钢混凝土结构和钢管混凝土结构，要提高住宅建设速度必须通过产业化来实现。实现住宅产业化的最基本条件，必须连续不断流水线生产的梁柱杆件、连续不断流水线生产的各种配套的装配式板材，和连续不断灌浇混凝土，发挥现代工业生产的规模效应。唯独采用《钢管混凝土结构》才能满足住宅产业化生产的基本条件，推行住宅产业化的建筑设计必须选用《钢管混凝土结构》的形式。国家重点技术创新项目——《轻钢轻板房屋体系》科研成果,采用装配式轻钢（冷弯）方钢管框架整体浇捣混凝土结构，形成装配整体式混凝土框架和剪力墙结构，是一种新型的大开间承重结构，是实现《钢管混凝土结构》建筑构件生产产业化的唯一方式。建筑的结构体系仍属于《钢管混凝土组合结构》。设计院应依照国家《钢管混凝土结构》的技术规程进行设计。《轻钢轻板房屋体系》是把传统的钢管混凝土结构的构件小规模生产方式转变成产业化大生产，是一项《轻型房屋钢结构拼装构件》的国家发明专利技术而不是国家的设计技术规程，是实现又好、又快，建设住房的生产技术措施。是实施知识创新和技术创新工程，把科技进步与住房产业结构优化、改善民生紧密结合起来；促进科技成果向现实生产力转化。四、推行房地产的科学发展和住房体系科学建设目前中国房地产经济发展的方式，开发商通过获得土地使用权、银行贷款资金、委托设计院采用传统的混凝土结构建筑技术设计、按工程预算定额进行委托建筑公司施工，施工周期长、效率低。开发商利润空间只能千方百计通过降低投资成本，提高销售价格制造。开发商通过招、拍、挂取得土地使用权。目前土地供量减少必然造成土地价格上升，住房供量减少房价必定上涨。扩大住房供应需5要大量土地资源，确保粮食生产安全也需要扩大耕地，发展与生存的矛盾日渐加深，通过土地投入已无法解决中国大多数人民群众的住房问题。房地产的科学发展和住房体系科学建设，从中央到地方，致力于实现广大群众住有所居的新一轮政策举措和改革探索正在逐步展开。面对人口、资源、环境压力。胡锦涛总书记在2004年中央人口资源环境工作座谈会上强调，“全国落实科学发展观，进一步调整经济结构和转变经济发展方式是缓解人口、资源、环境的压力，实现经济社会全面协调可持续发展的根本途径。”唯有科学发展转变房地产经济发展方式推进旧城更新，建设集中化城市是解决住房供给唯一方法，通过100亿平方米旧城更新，提高建筑物容积率2倍、就能新建住房300亿平方米，这是解决85%人民群众住有所居的建设用地的最好办法。坚持旧城区成片综合开发、并与市政设施及公共服务设施相匹配，提高容积率、增加人口密度、节约集约用地实现房地产的科学发展。住房体系科学建设应积极贯彻落实国务院办公厅99年转发的建设部等八部委《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知》到2010年初步形成系列的住宅建筑体系，基本形成住宅部品通用化生产、社会化供应，积极开发和推广使用轻钢框架结构及配套的装配式板材，使钢管混凝土结构体系的建筑实现住宅产业化——当年设计、当年建设、当年竣工、当年回收资金、加快资金周转次数、成倍收益、用速度换取效益；通过住宅产业化的BT信托模式（国际惯用模式，英文Build—Transfer“建设—移交”）把当地劳动力、资源和科学技术转化成社会所需要的物质财富，从源头上解决建设资金的来源问题，实现了住房体系科学建设。住宅产业现代化BT信托模式已经基本形成，把旧城区改建作为发展保障性住房的唯一途径，提高建筑物容积率、增加城市人口密度、解决城市建设用地紧缺难题，政府不拆迁、财政不补贴，企业不投资，实现速度与和结构、质量、效益相统一，推进住宅产业现代化，用“速度换效益、用空间换房间”促进保障性住房建设的大发展；统筹兼顾地方政府的土地财政收入，这是解决大多数人民群众住有所居的房地产科学发展和住房体系科学建设的方法。《国有土地上房屋征收与补偿条例》从2011年1月21日正式实施后，各级政府不能为了眼前利益随意征用农田；也不能为了商业利益随意进行城市房屋拆迁，开发商从此正式退出旧城改建的历史舞台。地方政府的土地出让计划被遏制后，依靠政府财力不可能进行旧城区改建用于保障性住房建设，政府的财力也无法满足日益增长的大多数人民群众的住房需求，政府必须调整社会管理发展思路，减少对微观经济活动的干预，加快建设法治政府和服务型政府，工作重点应调整到建立中国特色社会主义住房保障体系上来。6五、建立长效、和谐的土地财政机制坚决贯彻胡锦涛总书记在中央人口资源环境工作座谈会上的讲话精神：一定要把广大人民的根本利益作为出发点和落脚点。要着眼于充分调动人民群众的积极性、主动性和创造性，着眼于满足人民群众的需要和促进人的全面发展。根据国发200724号《国务