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中国城市生态大都地理标志第一品牌中国生态休闲大本营中国·五盖山中国·五盖山生态经济圈泛旅游产业集群开发项目投资战略思想本演义稿为此前呈报之建议说明书的概念示意战略投资商：东宸国际投资控股集团有限公司香港珠江和生投资发展有限公司世界·五盖山中国·五盖山郴州·五盖山城市加速度产业新浪潮郴州泛旅游产业价值30分钟！50年以内，中国出不了伟大的政治家、军事家、思想家，但可以涌现一大批伟大的公务员、企业家和卓越商人……您，就是其中一份子——因为您发现了【五盖山】！湖南新商业领袖崛起：湖南新标杆城市崛起：你，准备好了吗？风动世界看我郴州“武广高铁的开通标志着郴州旅游进入了一个新阶段，将开辟郴州休闲旅游新时代，关键是郴州到底准备好了没有？”——郴州市市长向力力2009年12月9日旅游产业会议讲话“大气魄策划大项目大手笔建设大景区”——郴州市市长向力力2010年3月30日文化旅游会议讲话顺应历史顺应环境顺应政策创造世界级的旅游品牌！提升郴州的城市品质与美誉！本次重点研讨“五盖山生态经济圈泛旅游产业集群开发”方案中国·五盖山思考1：认识五盖山？五盖山位于郴州市区东南面25公里处（最近处2公里），海拔400一1619米，因“山有五峰，状如盖”，而得名。有全国第二、江南唯一的国际狩猎场。五盖山属骑田岭山脉，南北走向，南北长22公里，东西宽5公里，境内已有五盖山林场、五盖山国际狩猎场，王仙岭公园、相山公园、高峰水库等设施，涉及苏仙区白鹿洞镇、坳上镇、大奎上乡。五盖山具有独特区位优势，地处郴州市规划区中心区域——世界城市城区内唯一地理特征。五盖山价值搜寻地理禀赋——世界的五盖山，立体交通网络畅通无极限1小时3小时五盖山紧靠经济发达的珠三角地区（广东、香港、澳门）和东南亚，辐射华中、华东、华北。具备得天独厚的交通条件和地域优势，能满足各高端人群对旅游和度假的时间与空间需求资源禀赋——南中国新地标，南中国生态旅游度假新硅谷五盖山位于郴州市区东南面45公里处，海拔400一1619米，也因“霜雪云雾露”罕世气质而得名。五盖山总占地50万亩，是中国南部地区最大国家级原始森林，具有良好生态环境和旅游基础。五盖山价值搜寻生态禀赋——中国的依云，中国的达沃斯，具备国际化基因项目地之于世界可与法国依云小镇、瑞士达沃斯山庄小城在地理地貌环境、生态环境上媲美；之于历史与早期状况恰似云南香格里拉、重庆武隆仙女山，未来前景优于依云、香格里拉。五盖山价值搜寻人文禀赋——千年古道、楚风民俗、历史人文积淀五盖山人文历史悠久，绝联“霜雪雲雾露盖山岗”名传天下，至今无人应对；还有大量历史宗教、文化古迹，“九庵十八庙、香火云雾绕”；红军将领肖克、杨得志曾在此扎营，西南有良田暴动旧址；五盖山还有向阳瑶族村，两湾洞古村、湘粤千年古道、铁渣市冶炼遗址等。五盖山价值搜寻区域禀赋——中国唯一城市中心里的郊野生态都会相比长沙之于岳麓山资源优势远胜岳麓山五盖山价值搜寻5大核心价值人文价值：千年古道、南国楚风关联价值：中国依云、达沃斯潜质形象价值：世界五盖山，代言郴州地理价值：南中国生态地理坐标区位价值：中国唯一近城生态硅谷赋予五盖山国际化气质，五盖山为郴州注入一种城市态度世界的五盖山唯一的五盖山五盖山具备打造世界级泛旅游品牌的基础！很简单：中国·五盖山思考2：本项目运作是否具备时机？政府政策支持，市场需求大，发展空间大！未来10年间，中国旅游业将保持年均10.4%的增长速度，其中个人旅游消费将以年均9.8%的速度增长，企业/政府旅游的增长速度将达到10.9%，到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。到2010年中国旅游总收入占GDP的比例将从2002年的5.44%达到8%。因此，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游行业，在今后几年内将存在重大的投资机会。行业解析一、旅游行业简析为大力发展国内旅游产业，充分发挥旅游业在保增长、扩内需、调结构等方面的积极作用，近年来从国家到地方各级政府出台了一系列促进国内旅游产业快速发展的优惠政策，并在土地租赁和流转、项目立项、投融资渠道、多元化产业、鼓励投资政策等方面给予了明确的说明＋现代主流产业模式，未来发展空间大！行业解析二、休闲度假行业简析休闲度假产业是一个跨区域消费、主题性强、体验式新、综合性广、个性独特、带有较强行业特点及区域文化特色的复合性产业，房产开发是一种载体形式。休闲度假主要是营造一种独特、高尚的生活氛围，让消费者在短短的自由度假生活中实现养心、静心、忘我的生活状态。在这个追求个性化的社会，个性化的度假生活模式必将成为后现代生活的主流。据世界旅游组织预测，到2020年中国将成为全球旅游第一大国。中国人通过消费享受休闲的时代正在到来，也正在成为一种趋势。尽管中国目前还属于发展中国家，在旅游消费构成上，休闲度假占整个旅游的比重仅为20%左右，远低于旅游发达国家50%左右的比重，尚未进入真正的“休闲时代”，但休闲经济已具备了相当规模，且呈现出蓬勃发展的势头。尤其是在建设资源节约型、环境友好型和谐社会背景下，休闲度假旅游发展会呈现更快的趋势。政策支持，复合型新型产业，发展空间大！行业解析三、泛旅游产业行业简析泛旅游产业：通过提供具备吸引力的体验内容结构，吸引人们聚集，从而产生极大的区域聚集和经济带动作用，往往会带动一个区域的城市化进程，形成游憩区、度假区、会展区、娱乐区、步行街区、购物游憩区、及旅游小城镇等等，推动区域型旅游房地产和商业房地产发展。泛旅游产业传统地产饱和旅游消费支持政府政策推动旅游模式转变交通网络完善支撑体系！国发〔2009〕41号《国务院关于加快发展旅游业的意见》节选文件解读：文件首先确立了把旅游业培育成国民经济发展的战略性支柱产业的总体方向，并明确了发展目标，放开旅游开发准入门槛，进入市场化运作，鼓励各地方进行旅游开发改革试点，并培育和扶持一批有实力的旅游企业做大做强，本文件虽没有明确泛旅游地产开发名词，但依据文件精神，扩大开展和旅游行业相关联的产业进行融合发展，即泛旅游产业的融合发展。旅游业作为国家战略性特色产业，国家鼓励与扶持，泛旅游产业国家政策优势明显政策解读中共湖南省委办公厅湖南省人民政府办公厅印发《关于支持郴州市承接产业转移先行先试的若干政策措施》的通知2009年5月16日文件解读：文件首先明确了郴州作为湖南承接产业转移的试点，先行先试的政策优势，并在建设用地、建设规划等十个方面进行了详细的描述，涉及面较广，针对本项目泛旅游的开发在土地、规划、审批、投融资上较大的政策优势。郴州作为湖南【先行先试】的“特区”，各项政策优势明显政策解读五盖山具备泛旅游产业大成功的基因天时地利人和航海之前要先了解海情国际化视野看五盖山法国依云小镇——瑞士达沃斯——云南香格里拉——重庆仙女山——郴州五盖山探寻五盖山的方向！法国依云小镇一生中一定要来一趟依云镇，感受一下另一个角度的人生。抛弃竞争、密集、匆忙、阴谋……在依云，一切都很简单，仿佛人活着，要做的只是呼吸和享受——就这么简单。依云是个只有8000居民的法国小镇，它背靠阿尔卑斯山，面对莱芒湖，有山有水，是法国著名旅游休闲度假胜地，她是因为依云矿物质水、水SPA闻名世界.瑞士达沃斯达沃斯是瑞士知名的温泉度假、会议、运动度假胜地，各国政府首脑以及一些主要国际组织的领袖出席了“世界经济论坛”的一系列活动，包括达沃斯年会以及地区经济峰会，成为世界政要、首脑风云之地。重庆仙女山仙女山国家森林公园以其江南独特的高山草原，南国罕见的林海雪原，清幽秀美的丛林碧野和美丽动人的仙女传说形成独具特色的旅游魅力，被誉为“东方瑞士”，仙女山成为国内乃至世界集度假、休闲旅游、运动为一体的度假胜地。原来不出名…土地流转、政府扩规泛旅游地产开发的成功范例全球化视野郴州·五盖山♠具备国际化基因！♠具备成为国际化休闲度假胜地基因！♠南中国生态旅游度假新地标！中国·五盖山思考3：本项目运营操作模式？四大运营操作模块运营模式产品模式资本模式开发模式游憩模式＞＞产品模式12534①产品－品牌模式②产品－金字塔组合模式③产品－拳头产品模式④产业趋同模式⑤产品－解决方案四化建设：品牌化创新化产业化系统化产品发展模式体系郴州旅游业发展初期观光产品的价值大：如苏仙岭。随着游客选择广度和深度的蔓延，价值逐步由观光产品向度假休闲产品或主题产品转移：如本项目，从资源环节到产品环节，为产品开发阶段；从产品到客户（市场）环节为产品提升阶段▲品牌化：旅游品牌及衍生有形及无形品牌打造▲创新化：旅游品牌的个性化、独特性建立▲产业化：旅游产业与产业链联动与融合▲系统化：旅游产品系统化及复合化打造＞＞游憩模式游客体验路线设计消费类型安排停留时滞处理……………………根据客户旅游过程中吃、住、行、游、购、娱六要素角度进行开发设计，充分发掘五盖山的自然与人文资源，合理进行游憩区域的划分、游憩节点的安排、游憩线路的设计。游憩是人们利用休闲时间，在日常环境之外进行的旨在恢复精力和体力、获得愉悦感受的所有活动的总称1）泛旅游+泛地产=不羞羞答答2）针对带薪年假与个性旅游前瞻客群及他们的潜在投资意识3）华中游憩综合体4）生态圈休闲体验与中高端度假会所5）关注深度旅游与郴州城市营销6）项目度假属性与郴州城市经济7）项目泛旅游地产与郴州地缘生态经济8）地理价值与旅游体验“在五盖山，你能享受到一种真正的度假生活”但金山银山比不上绿水青山！本项目游憩与开发的战略抉择以“中国生态休闲大本营”的品牌和稀有顶级高端露珠山泉水、亚洲国际狩猎、楚文化南极博物馆、永久矿业论坛、国际生态名都等经济圈复合模式，抢占全国旅游中生态休闲的核心地位，形成全球知名的【城市生态大都和地理标志性】认同感，并以此升级郴州森林旅游，重建非仅仅【国际狩猎场】的世界的五盖山的森林吸引核。＞＞开发模式主体发展+社会共建+政府推动——打造资源+资本+思想+人才+流程==资本化商业模式自主开发模式：自行策划，运营公司、投资商自主开发模式：专业策划，运营公司、投资商选点开发模式：运营公司、专业投资商招商开发模式：专业规划策划，政府或运营公司招商本项目投资主体模式＞＞融资模式BOT（建设-经营-移交）模式：本项目开发中可重点借鉴的融资模式，BOT模式现已成为发展中国家进行基础设施及重大项目建设的一种重要的项目融资模式。本项目常规融资途径包括银行信贷、私募资本融资、整体项目融资、政策支持性融资、商业信用融资、租赁融资、产权融资、信托融资、国内上市融资、海外融资、招商引资等创新融资模式——BOT然而，战略投资商来了……香港珠江和生+东宸国际控股更带来了人才、团队、理念、模式……原始投资与主体形象模式设计包装收入与盈利风险可控模式设计运行（投展集团）资本运营与项目发展招投标管理主体融资分标与利益分配模式设计招商政策法规规划土地等资源评价拥有文化主题概念及游憩模式产品设计营销传播与主体管理模式设计执行运作模式与运作组织方向（政府可以是“投展集团”的股东——共立旅游引导基金）•项目版块功能分布及建设周期和盈利模式说明•根据已经初步出台的系统策划方案，对五盖山生态经济集群产业园的战略规划定位，项目总规划面积逾40万亩，可划分为如下七大版块（子项目）进行整体功能定位：•1、和生国际生态城（西北角大小王仙岭等，规划逾3000亩，4年内完成，主体开发并累计投资12亿元，泛旅游地产产品85%销售至全球，盈利6—8亿）•2、生物及观光产业园（五盖山西麓规划逾50000亩以上，投资1亿元，引进庄园模式）•3、楚风民俗文化村（五盖山南面规划逾30000亩，投资3亿元，同步国际招投标）•4、野外探险极限活动基地（东南角大峡谷规划逾20000亩，投资1亿元，已有意向）•5、和生国际会议中心（东北角后营山，规划逾10000亩，投资8亿元同步国际招投标）•6、亚洲泛赛车公园（环经济圈与基础道路建设兼用功能，投资2亿元，已有公司）•7、中国南方原始次森林科考体现区（中心资源保护地带，投资额在第8点中）•8、基础设施（投资2亿元，2年左右完成，政府可以是股东，创新传统BOT）•9、包装与推广（投资1亿元，国