中国股票价格与房地产价格的相关性分析

本科毕业论文题目中国股票价格与房地产价格的相关性分析系别专业班级姓名指导教师年月日内容摘要近年来，我国房价虚高，股价大起大落，给经济发展带来了一系列不利影响，温总理也在“两会”的工作报告中指出，目前的房价离合理的价位还有很远的距离。在这种背景下，揭示两者之间的内在联系对于抑制资产价格泡沫，促进股票市场和房地产市场健康发展非常必要。国际经验表明，房地产价格和股票价格的剧烈震荡之间存在较为紧密联系，如果一旦价格泡沫破灭，将给整体经济造成严重后果甚至导致经济衰退。本文试图通过宏观分析，综合考虑股价变动对房地产投资的影响，揭示房地产和股票价格之间的联系,即在特定的条件下，由于替代效应和挤出效应会超过财富效应，从而导致股票价格与房地产价格背道而驰。一方面，中国股票市场自身不完善，导致财富效应微弱；另一方面，投资渠道匮乏强化了股票与房地产之间的替代效应。对此，本文分析了产生这种现象的原因，并提出了一些政策建议。关键词：房地产价格；股票价格；财富效应；挤出效应；替代效应目录一、引言...................................................................................................1二、房地产市场与股票市场互动经济理论研究...................................2（一）等量边际收益率原理...............................................................................2（二）房地产市场与股票市场的财富效应.......................................................3（三）房地产价格与股票价格中的替代效应...................................................4三、替代效应和挤出效应会超过财富效应...........................................5（一）股价与作为消费品的房地产...................................................................5（二）房地产市场与股票市场的财富效应.......................................................6（三）对2001—2011年间中国股价与房价关系的解释.................................7四、房地产价格与股票价格的相关性...................................................8（一）房地产价格和股票价格不存在显著关系...............................................9（二）房地产价格和股票价格正相关关系.......................................................9（1）基于时间序列数据的实证分...........................................................................10（2）基于面板数据的实证分析................................................................................11（三）房地产价格和股票价格负相关关系.....................................................11（四）结论.........................................................................................................12五、结论及建议.....................................................................................13参考文献...........................................................................................151中国股票价格与房地产价格的相关性分析一、引言1998年《证券法》等法律开始颁布，标志着我国股票市场开始走入法制化、规范化的轨道；同一年，我国结束了四十年之久的福利分房制度．房地产市场进入了市场化时代，我国房地产业和股票市场得到了长足发展，但也出现了相当大的波动。国外历次经验表明，房地产价格泡沫和股市的剧烈震荡之间存在很大程度的联系，并且这种联系达到一定程度时就会加速泡沫的破灭，给整体经济造成严重后果甚至经济衰退。近年来，我国房价虚高，股价不断大起大落。房地产价格就像“荷尔蒙分泌旺盛的青少年”一样，出现了快速、大幅度的上升，为此，国家出台了一系列的调控措施，但收效甚微；上证综指从2005年开始从1000点左右的低谷攀升到6124点的历史高位，但在之后却又出现了腰斩式的暴跌，一度跌破了1700点，虽然受利好因素影响有所回升，但仍处于剧烈震荡中。我国资产价格在短期内的大幅波动，对国民经济健康稳定发展构成了威胁。而在国外，由房地产和股票价格虚高导致经济衰退的教训不在少数。日本日经指数从1985年开始快速上涨，到1989年底，日经指数一度涨至38916点的高峰，为此日本央行当即紧缩了银根导致日经指数暴跌，一直跌至1990年10月的低点，同期房地产价格也从顶峰下降了70％之多，之后，更严重的银行危机和2经济萧条接踵而至1。除日本外，几乎所有的OECD成员国都经历过剧烈的资产价格波动。中国目前正处于完善市场经济体制的特殊时期，股票价格和房地产价格过度波动，研究二者之间的内在联系对于政府的宏观调控和投资者配置资产组合都有非常重要的意义。本文试图通过宏观理论分析，揭示房地产和股票价格之间的联系。二、房地产市场与股票市场互动经济理论研究（一）等量边际收益率原理我们可以通过等量边际原理来为研究股价和房价的互动关系提供理论基础。投资者通过运用房地产与股票来构建投资组合，因此两者互补性较强：房地产价格在单位时间内相对稳定但流动性差，而股票价格在一段时间中波动剧烈但流动性强。等量边际收益原理，若资本能够自由流动，则投放在不同部门的资本获得的边际利润应该相等，否则，资本持有人可将资本从边际回报率低的资产抽出，转而投入边际回报率高的部门，直至所有的资产边际收益率相等。房价作用于股价是没有股价作用于房价迅速，其原因在于，当房地产收益降低，投资者不可能很快从中抽离，而股票的价格变化，投资者可以迅速的调整投资组合，可以从中获利或止损。如果房价与股价存在相关传递关系，那么房价对股价的作用存在时滞性，而股价对房价的作用则不存在时滞。房价与股价的呈现出持续动态关系，可以从两种资产在信贷周期中所扮演的角色去研究。贷款人能否取得贷款及其取得的额度取决于他的抵押产品的价①数据来自《当代经济学杂志》2008年4月期3格，而房地产与股票一半可以成为抵押品。通常，市场中的生产企业一般会拥有一定比例的房地产和股票资产，当市场上房地产价格上涨，那么对于企业未来套现能力增强，因而，对于银行来说，更加愿意贷给有这类资产的企业，而这类企业拿到更多的贷款进而从事扩大再投资；而对于市场上的投资者来说，企业的盈利的增加和扩张都使其愿意给予股票更高的估价，又进一步增强了企业的贷款能力。如果此时企业投资房地产的回报率高于其他投资项目，那么企业就可能选择将贷到的款只投房地产，因此房地产价格升高；如果此时投资其他实体经济比投资房地产收益高，那么企业就会投资其他项目，但是对于投资的扩大，都会增加企业对土地的需求，同样也会带动房地产的升值，最终导致房价与股价相互作用下，螺旋式的上升(如图2.1)。图2.1房产与股市的相互作用分析（二）房地产市场与股票市场的财富效应我国股票市场和房地产市场发展迅速,股票和房地产正日益成为两种特别重要的财富种类，并且两种资产在投资者的资产比例不断上升。通过研究股市股票价格资产价格的积极冲击房地产价格上涨企业财富增加获得银行信贷数量增加追加投资扩大生产购买房产等待获利购买房产等待获利4与房市的财富效应与股市、房市的关系,来有效利用财富效应保持股市、房市和经济的健康发展具有十分重要的意义。从财富效应主要是从消费角度出发，来分析房地产价格和股票价格的关系，其表现为:首先，从消费者可支配收入层面来看，当消费者的可支配收入提高时，消费者便会投资房地产和股票市场，导致股票和房地产的持有者在股价和房价上升后，实际的增量收入增加,消费又会进一步上升，以此循环。其次，从消费者预期入层面来看，宏观经济形势的状况能够充分的反映在股票市场上，当宏观经济运良好，消费者的预期也因此得以提高,从而扩大投资和消费的支出,促进经济增长,股市与宏观经济出现的良性互动效应，同时消费者的房地产也在升值,消费者为了再投资即使不卖出房地产，或者以房屋为抵押进行再融资,同样会因为消费者的预期改善而增加消费，使得房地产价格和股票价格上涨。（三）房地产价格与股票价格中的替代效应资本市场上的替代效应可以反映到股票市场上与房地产市场上，其主要体现在他投资收益率的对比的变化。当股票投资的相对收益率降低时，引起其他投资对股票投资的替代；反之，则引起股票投资对其他投资的替代，在房地产市场也发生相同的替代效应。由于市场上的未来预期不同，风险偏好也不同，投资的替代效应也受其影响，而不同的收益可预期性和稳定性又决定了股票投资同其他投资方式有着不同的风险程度。当市场未来预期向好，风险承受能力普遍提高，股票投资相对收益率的提高会引起对其他投资方式的替代；反之，则引起其他投资方式对股票投资替代。无论是股票市场还是房地产市场，都需要大量的资金推动，而大量的融资源5于银行等金融机构，当投资者投向股票，导致价格高涨，或者收益率提高时，将引起该投资者投资偏好；进一步投资股票，大量上市公司以房地产作为融资渠道，当有大量资金注入，上市公司倾向于扩展资本，而银行抵押资产升值，上市公司与银行进而大量投入房地产业，进而起了推波助澜作用，个人投资者也权衡投资股票市场还是房地产市场，因此出现替代效应。三、替代效应和挤出效应会超过财富效应（一）股价与作为消费品的房地产现有研究主要从财富效应的角度出发分析股价与房价的关系，即股价的变化影响对房地产的消费支出进而影响房价。在这种分析框架下，股价与房价呈现出相同的变动趋势。根据财富效应作用渠道的不同，将其分为直接和间接两类。直接财富效应：据《新帕尔格雷夫经济学词典》(Q-Z)(1992)，它是指在其他条件不变的条件下，货币余额的变化将会引起总消费支出的变化。因此，只有在股票投资能够带来持久而稳定收入，并且股票构成了投资者财富的重要组成部分的前提下，股价变化导致个人财富水平的变化，才能显著影响房地产消费支出，从而引致房价变化。间接财富效应：指由于股价上升导致人们对未来经济发展的看好，消费者信心增强，从而消费支出增加。间接财富效应主要通过两种渠道发挥作用：首先，股价上涨反映了较高的当期财富预期，直接支持消费者信心；其次，一个健康的股票市场是宏观经济的先行指标，即股票市场的周期波动较宏观经济周期波动有一个提前量。股价上涨将预示宏观经济的复苏或高涨，而宏观经济复苏或高涨则意味着较高的劳动收入与财富水平，股价与消费者预期收入有了一6个清晰的联系，并由此影响居民的消费支出水平。一些经济学家对股价与房地产价格的关系进行实证检验，发现了支持财富效应的证据。DonaldandDaniel(2002)利用美国130个大都市区1984-1998年之间的面板数据，估计出标普500股票指数上涨1%会对住宅价格上涨有0.16%的贡献。Gr