三亚房地产市场报告

三亚房地产市场报告调研目的三亚，中国最南端的岛城，是一座迅速发展的现代化城市。全年空气指数优良，是目前全球最适宜人类居住地之一。本报告分别从城市背景、经济现状、地产市场、区域板块划分、精品楼盘五个方面进行阐述，皆在于为计划在三亚置业的人们提供参考和依据，从而合理的制定置业计划。一、城市背景地理位置：三亚位于北纬18°09′34″——18°37′27″、东经108°56′30″——109°48′28″之间,处于西太平洋环带上,位于东南亚中心,是中国同东南亚各国交往最捷的大门,也是中国与西南亚、非洲、欧洲的海上交通要道。城市概况：全市面积1919.58平方公里，其中规划市区面积37平方公里。东西长91.6公里，南北宽51公里。自然环境：三亚三面环山，形成怀抱之势，山、海、河三种美景自然融合。美丽的自然风光，优良的生态环境，造就了三亚人居、旅游、度假的美丽天堂。气候条件：三亚的气候属热带海洋季风气候。年平均气温25.4度，七月平均最高气温28.3度，一月平均最低20.7度。行政区划：三亚市现设有河东、河西两个管理区，崖城、天涯、凤凰、田独、海棠湾、育才六个镇。此外还管辖南田、南新、南岛、立才、南滨五个国营农场。交通现状：岛内交通便利，三条高速公路、国道穿越全岛，与铁路、海运、航空构成强大的立体交通体系。海南交通一览表国道路线G223国道：三亚-陵水-万宁-琼海-海口G224国道：三亚-五指山-琼中-屯昌-海口G225国道：三亚-东方-儋州-海口高速路线东线高速：连接陵水、万宁、琼海、海口。西线高速：连接东方、临高、海口。中线高速：三亚—五指山—海口高速公路铁路运输西环铁路：三亚至海口，经由海口琼洲海峡轮渡与中国内陆各省实现铁路全线贯通。东环铁路：铁路北起海口市，沿着海南东海岸直达三亚市，沿途经过文昌市、琼海市、万宁市和陵水黎族自治县。航空三亚凤凰国际机场海运西线：三亚-东方-海口（474km）东线：三亚-海口（389km）；三亚-广州（891km）二、经济现状（数据来源：2014年三亚市统计年鉴）国民经济平稳增长。14年实现生产总值（GDP）373.21元，比上年增长10.1%，其中第一产业增加值49.54亿元，比上年增长6.4%；第二产业增加值73.80亿元，比上年增长9.2%；第三产业增加249.87亿元，比去年增长11，1%。（数据来源：2014年三亚市统计年鉴）消费市场平稳增长。在汽车销售、地产、旅游发展向好等因素业带动下，三亚零售平均总额达到123亿元，平均每年增长18.7%。（数据来源：2014年三亚市统计年鉴）三亚城镇居民人均可支配收入25460元，增长9.3%。居民人均生活消费支出18494元，增长8.9%。城镇居民恩格尔系数为44.9%，比13年提高0.1个百分点。调研结论三亚地处北纬18度，地理位置十分优越，自然风光优美，山河湖海环抱，气候适宜，立体交通体系发达，非常适合人类居住。三亚依靠旅游业等第三产业的拉升，城市处于极速发展上升时期，物质生活水平较高。三、地产市场发展三亚地产市场2009—2013固定投资额（数据来源：2014年三亚统计年鉴）从近五年数据来看，三亚房地产市场不论从投资额和销售额上均保持了强劲的增长趋势。海南房地产市场发展23年，在发展的前十年内，由于经验不足、政策制度的不健全等原因，市场快速膨胀、投机盛行进而产生泡沫紧接着市场大跌。其后又经过近十年的市场调整和完善，房地产市场开始复苏，目前市场发展状况较好，13年房产固定投资额高达340亿元。四、区域板块划分1、三亚湾三亚湾是三亚市最西面的板块。三亚湾度假区东临港口、市区一带，因生活污水的污染，海水、沙滩大不如前，正在进行海湾整治，现时已较少游客前来。加上一线海岸地全部规划为酒店用地且开发已基本结束，因此板块现正开发的多为二成熟板块：三亚湾、大东海、亚龙湾热门板块：海棠湾、清水湾、香水湾三亚地产市场2009—2013销售额线用地，产品以高档次别墅，中档次的住宅和投资性公寓项目为主。区域内住宅价差较大集中在20000/平—80000/平之间。（需核实）2、大东海大东海——是三亚市最南面的板块，是三亚水上活动旅游景点较集中的区域之一。板块内以中高档次的四、五星级酒店为主，已开发的普通住宅项目不多，集中在鹿回头半岛上，这是离市区最近的正在开发的海滨“处女地”。规划将建成六星级大规模、多业态、独立完整的高档滨海新区。区域内楼盘售价在30000元/平—450000元/平（需核实）3、亚龙湾亚龙湾——位于三亚东面，经十多年发展是中国最佳度假酒店的最集中地区，引进国内外10多个风格各异的高品位度假酒店，已成中国在国际度假酒店的一个兵团。已建成具有休闲度假、特色观光、文体娱乐及会议展览等多功能、全方位的综合性旅游胜地。目前在售项目多为别墅、中高档住宅。4、海棠湾、土福湾海棠湾距三亚市区仅28公里，位于三亚市东北部滨海地带，地处三亚市海棠镇与陵水黎族自治县英州镇交界处，属于三亚境内的一半取名海棠湾，属于陵水境内的那一半海湾名称为土福湾，两处“半湾”岸线合计总长25公里。规划用地南北长约30公里，东西平均宽约八公里，规划用地总面积约150平方公里，规划编制范围面积近百平方公里。5、清水湾、香水湾清水湾位于陵水东部沿海，跨越英州、新村两个乡镇，涂滩狭长，海岸线长约12公里，清水湾旅游开发项目土地开发面积约2万亩，其中雅居乐地产控股有限公司作为主开发商，将开发15000亩土地，开发年限为10年；绿城3700亩，本项目824亩。香水湾位于陵水县东部。距县城18公里，因香水岭流来的泉水注入海湾而得名。共开发土地7000亩，其中富力湾、香水湾1号、红磡香水湾等在销售中。六、精品楼盘简介碧桂园·珊瑚宫殿位于海南清水湾赤岭风景区内，藏于海棠湾两大国际级海湾的中间私密地带，拥有独立海岸线。全岛独有的10万㎡清水中央公园坐落楼盘中间。产品涵盖独栋别墅及公寓，主力户型为全景洋房40-95平米，椰林美墅77-113平米，均价14000元/平米，点房特惠12000—14000元/㎡雅居乐·清水湾位于陵水县英州镇英田大道。项目面朝12公里原始海岸，与辽阔大海比邻而居。别墅产品温泉入户，创新复式洋房颠覆传统户型，度假、居住、投资皆宜。“蔚蓝星辰”房源户型价格：57平大开间53万/套，80平两室，90万/套。“碧海帆影”房源户型价格:110~120平三室150万/套，153平4室230万/套。以上房源均含装修。绿地·悦澜湾是绿地首个热带滨海度假产品，据守三亚东大门，雄踞城央。项目位于三亚市榆亚大道，洋房12#在售，价格在28000-36000元/平之间，均价30000元/平，含精装修4000元/平，全款8折，按揭82折；公寓84—106㎡在售，18000-24000元，含精装修3000元/平；点房特惠均价19000元/平。和泓·假日阳光项目位于三亚市吉阳镇吉阳大道（海螺姑娘旁），项目主力户型有单间配套（约36.5㎡）、一室一厅（约55㎡）、两室一厅（63㎡）、两室两厅（77㎡）四种，均价12000元/平米，点房特惠10800—12000元/㎡。海棠·福湾一号项目位于陵水县土福湾滨海度假区内新海景组团“福湾金寓”85万/套，低至14885/㎡起，4年保底收益24%。独栋别墅现在推出147平的mini别墅，全款9折后800万/套起。三亚·一山湖位于三亚市迎宾路中段，坐拥海螺岭、凤凰岭、大山岭三座山岭的天然屏障，是四大海湾之上、三座山岭怀抱、一处淡水内湖景交汇的唯一楼盘，可谓得尽地利，势如明珠出海。主力户型有61㎡和77㎡两室，91㎡、111㎡和123的三室，140㎡与170㎡的四室。亚龙湾壹号位于最核心的枢纽地段，北侧紧邻亚龙湾大道七龙珠转盘，东侧靠近亚龙湾管委会。高端配套云集，坐拥一线海景资源，20多家五星级酒店汇集于此，两个世界级的高尔夫球会，亚泰商业广场，集商业、休闲、娱乐、餐饮、购物于一体的综合性区域。户型有88㎡—137㎡两室，以及119㎡—372㎡别墅。君和君泰位于三亚环城高速荔枝沟出口处（琼州学院对面）。产品形态涵盖高层住宅与集中商业，社区内配套齐全，小区南面专为业主打造体育公园，真正实现运动就在家门口，力求将“一个社区一个城市”的理念贯彻到每一个细节中。一期户型涵盖45-49㎡一房、61-77㎡两房一厅、84-119㎡两房两厅，105-155三房两厅产品。