三四线资源型城市核心竞争力模型.

1三四线资源型城市核心竞争力模型分享人：崔崇彦、李欣霖、解一路、孟秀文核心竞争力模型：我们通过典型项目的分析，总结出在激烈的市场竞争中，成功突围的发展策略及发展模式资源型城市，人均财富拥有量较高；都处于城市发展新区，城市中心边缘；规模较大，周边竞争非常激烈；开发商都有快速销售需求；如何在城市新区、激烈竞争的环境下，突破区域销售速度的瓶颈案例选取标准案例目的梧桐大道鹭港元驰世纪城西湖春天案例选取榆林•元驰世纪城元驰世纪城位于中国的科威特之称的陕西省榆林经济开发区榆林市位于陕西省的最北部，在黄土高原和毛乌素沙漠的交界处，能源矿产资源富集一地，被誉为中国的“科威特”，已探明8大类48种矿产资源，潜在价值46万亿元以上；有世界七大煤田之一的神府煤田，有我国陆上探明的最大整装气田，天然气储量5万亿立方米。榆林市老城区元驰世纪城开发区元驰世纪城050010001500200025003000GDP（亿元）271921611302873720806611655578西安鄂尔多榆林咸阳延安宝鸡吕梁渭南银川2009年榆林市生产总值达到1302亿元，同比增长13%，省内仅次于西安排第二位，经济发展状况良好处于房地产高速发展阶段。城市经济发展水平较高，人均生产总值陕西省第一，其收入水平有一半以上是来自煤炭的灰色收入2009年周边城市GDP比较050000100000150000人均GDP(元）3235113436138906174293353821525.169441206934453西安鄂尔多榆林咸阳延安宝鸡吕梁渭南银川榆林人收入构成工资收入灰色收入比例20%－40%60%－80%2009年周边城市人均GDP比较09年榆林市人均GDP为38906元（约合5747美元），人均生产总值居陕西省第一，人均收入从05年至09年，增幅达144%，这主要依靠第二产业职工工资的拉升。随着近几年榆林煤炭石油、电力、化工五大支柱产业有力推进，收入明显增加。元驰世纪城元驰世纪城位于政府主导开发经济开发区，拥有榆林市最好的中学、医院及行政中心，并规划了集中商业中心，配套完善、交通便利，为世纪城的成功销售奠定了良好的基础政府搬迁强势引导使开发区成为热点：政府、医院、学校、体育馆、政府投资项目及酒店迁移至开发区，开发区已经成为城市的新中心；交通便利，拉近老城与开发区的距离，本项目位于201国道旁，可达性强；市民对于开发区高度认可，使得开发区楼盘价格顺序提升，成为榆林高档楼盘的聚集地。开发区老城区中心商业街中央居住区教育医疗中心行政办公区公园榆林中学市第一医院阳光广场元驰世纪城项目基本情况：地址：榆林开发区，项目东侧隔80米宽绿化带临210国道总用地面积：200亩总建筑面积：35万平方米容积率：2.56规划：由四十余栋时尚简约欧陆风格和现代风格的的多层、小高层、高层住宅组成户型：二居89㎡三居145-148㎡四居184㎡起价多层2650元/平米，高层3160元/平米（市场平台1900余元/平米）现均价5300元/平米开盘时间：2006年多次荣获省市级大奖，目前是榆林最大的房地产项目之一，是集生态化、品质化、生活化为一体的上品生活第一城榆林首个高品质的中等规模社区，2006年开盘，实现热销并高于市场平台价格1000元/平米元驰世纪城亮点一景观设计景观设计风格：欧洲风，采取“舶来”设计风格，大量运用欧式罗马园林符号，打造异域风情社区；以水景为主，在社区中心设计中心水景广场，雕塑结合喷泉，成为居民娱乐休闲的集中活动场所；榆林为缺水城市，水景的实景打造对购房者产生了极大的震撼效果，体现了社区以“生态”为主题的设计理念；植被丰富，近150种花木，提升小区的环境质量。景观强展示，售楼处前设计展示了整个小区的景观风情，树立高端形象，整体小区采取舶来风格，并运用大量的水景意向设计，结合罗马式的雕塑小品，打造生态异域风情的社区元驰世纪城亮点二产品领先引领市场产品水平，以高品质的产品创新市场（高层外立面贴砖、地板采暖等）户型面积区间从89平米-354平米，以140-160平米的三居室和90平米的两居室为主，抓住市场主流的改善换房客户需求，合理控制总价，保证项目的顺利回款和快销；提供飘窗、露台、错层等细节设计。市场的引领者，创新市场高品质楼盘的形象，以市场主流客户作为项目的主要客群，控制总价，形成热销局面，提供较完备的配套设施，满足居民的生活需求亮点三配套设置休闲健身会所——榆林首个社区会所：3000平米，含室内游泳池、健身房、棋牌室等商业配套：20000平米；社区双语幼儿园元驰世纪城06年1期开盘当天售罄08年平均月销售50套。09年实现销售4亿元，超过第二名1.5亿元，成为榆林销冠强展示有效地拉升的客户预期，激发城市大量改善客户置业，促进项目热销元驰世纪城0100020003000400050006000市场水平19002800330037004400元驰世纪城260035004000480053002006年2007年2008年2009年2010年Ⅰ价值标签，极致园林展示，通过喷泉、景墙、旱溪展现社区水景意向，激发城市改善需求Ⅱ抓主流，80-160平米所有户型均有，尽可能扩大消费群启示——通过售楼部门前的强展示标定了项目自身的价值，树立市场口碑，形成价值标签元驰世纪城Ⅲ产品品质领先，率先使用面砖、涂料等工艺Ⅳ配套标杆，榆林首个会所社区唐山•梧桐大道项目位于唐山北部新区——凤凰新城，是唐山市重点打造的一个新城区梧桐大道老核心区凤凰新城凤凰新城拥有较好的地质景观资源条件及城市规划利好，是城市发展的主要区域；五星级酒店、总部基地等规划使其未来将成为唐山的商务金融中心。河北省增长最快，GDP发展最好的城市，GDP产值位列全国前二十强；工业强市，也是资源强市，煤炭、铁矿支撑起城市的财富人群。GDP表现唐山市整体经济保持平稳增长趋势，尤其在2006年以前，连续三年保持加速增长，受经济危机影响，08年增长率回落到13%，09年上半年增长率降到最低值10.1%，第三季度增长率回升到12%唐山市08年GDP总值3561.20亿元，稳坐河北省的头把交椅，占全省（16188.6亿元）的22%，在全国各城市排名中位列第19，比07年向前一名，领先于济南、哈尔滨、长沙、长春等二线城市.2003-2008年唐山市GDP总量与增长速度0.001000.002000.003000.004000.0020032004200520062007200812.00%12.50%13.00%13.50%14.00%14.50%15.00%15.50%GDP(亿元)增长率项目位于唐山近些年来经济保持高速增长，带动城市出现大量富裕人口梧桐大道典型的重工业城市，二产处于绝对领导，是经济增长主要来源；人口结构形成典型的沙漏型，财富人群多03-08年，三大产业比重分配无明显变化，二次产业始终占经济总量将近60%的比重，第二产业占据绝对主导，其中工业产值占90%以上，是唐山主要经济收入来源；第二产业就业规模达到153.65万人，占总就业人数的37.97%，近40%的就业人口贡献超过60%的产值。14.96%13.09%11.65%10.84%10.30%9.50%55.20%55.83%57.29%58.02%57.40%59.40%29.84%31.08%31.06%31.14%32.30%31.10%0%20%40%60%80%100%200320042005200620072008第一产业第二产业第三产业2003-2008年唐山三产业比重三大产业人均产值（万元）第一产业(亿元)第二产业(亿元)第三产业(亿元)矿主，能源业主钢材业主私企业主，国企高层公务员、教师、大型钢企中高层普通工人等支付力高低“沙漏型”结构由于唐山的重工业发展与资源占有息息相关，唐山呈现典型的沙漏型财富特征，第三产业发展迅速，中产阶层开始出现，但是力量相对薄弱。梧桐大道凤凰新城规划——以服务京津唐区域为目标，成为唐山市的商务中心、金融中心、总部基地、高科技产业基地。一套高新技术产业、金融中心的建设促进该区域中高端住宅项目建设。凤凰新城——商务中心、金融中心，促进城市中高端住宅项目的建设凤凰新城区域——城市的综合公共中心规划层面三年大变样工程将重点发展凤凰新城、南湖、空港、曹妃甸四大功能区政策层面凤凰新城——房地产开发已经逐步进行，大型公建设施配套陆续列入计划。实施层面梧桐大道2007年提出凤凰新城规划，并提出政府搬迁，唐山一中搬迁，形成市民关注焦点宏扬·香木林7500元/平米6900元/平米起鹭港天元国际公寓12800元/平米梧桐大道8000元/平米起凤凰世嘉7500元/平米瑞景国际公馆6500元/平米新华道尚品名都5600元/平米景泰·翰林6700元/平米翡翠城7500元/平米景泰·怡景文园盛泰庄园5400元/平米嘉元·六合5800元/平米香槟蓝湾宏达·高第花园6000元/平米起龙王庙平改军创·凯旋城6800元/平米紫御山庄4800元/平米君瑞花园6500元/平米金洋华城富丁堡建设路新华1号7000元/平米文苑凤凰城6500元/平米东旭花园7600元/平米荷花上院5350元/平米万达广场8500元/平米龙湖豪庭5580元/平米新华贸渤海新世界8000元/平米紫金广场裕华嘉苑六湾陶然居东方银座金色合园福兴园御景名苑碧玉华府600元/平米金港国际怡园6800元/平米德誉磬苑5500元/平米即将入市项目在售项目城市核心城南板块6湾城东工业区凤凰新城受政府政策推动发展，成为唐山市房地产供应及销售的焦点，竞争激烈凤凰新城唐山市凤凰新城片区聚集天元帝景、梧桐大道、凤凰世嘉、鹭港等新旧中高档社区凤凰新城拥有较好的地质景观资源条件及城市规划利好，是城市未来发展的主要区域；五星级酒店、总部基地等规划使其未来将成为唐山的商务金融中心。梧桐大道地段:梧桐大道位于唐山市凤凰新城中心地段，毗邻规划中的12万平米城市公园展览馆、图书馆、五星级酒店、唐山一中、科技馆、青少年宫、公共景观绿地及商业、教育文化配套规划配套:开发时周边现状:周边是大片待开发荒地，无任何生活配套对外经贸大学河北理工大学地税局、检察院、法院奥林匹克公园五星级酒店唐山一中教育文化配套：科技馆、展览馆、少年宫、图书馆五星级酒店规划总部基地梧桐大道项目位于规划中的凤凰新城核心地段，未来规划利好优势明显梧桐大道占地面积：18.78万㎡建筑面积：49.11万㎡，地上为37万㎡。户型：主力户型160—170平米的三居（70%）,四居200平米左右，花园洋房面积200平米—320平米，跃层600平米。均价：高层8000元/㎡，洋房12000元/㎡。区位——位于凤凰新城中心区，交通便利，未来利好优势明显。目前周边是大片待开发荒地，无任何生活配套时机——开盘时恰逢市场空白与新城热点。品牌——开发商中冶；豪张思（北京星河湾）园林设计。物业顾问为戴德梁行。优势—区位、时机、品牌对外经贸河北理工奥林匹克公园酒店唐山一中教育文化配套酒店地税、法院高层、洋房复合型社区.洋房以每平米12000元的价格成为标杆.梧桐大道利用区位和新城热点优势，高起点、高站位的项目团队品牌树立项目知名度梧桐大道设计特色：87米超长楼间距；社区内完全人车分流；首层6米挑空大堂。洋房3.3米层高.高科技运用：“户式中央空调+新风+加湿”系统；纯净水系统；地板采暖系统；预置24小时热水系统。智能化安防系统：窗磁，红外报警系统，摄像监控，可视对讲与紧急求救系统，保安电子巡更系统，燃气报警系统。园林：12000平米的中央雕塑花园。4000平米双会所：地上商务会所配高档餐饮、咖啡厅、茶艺及商务中心等；地下运动会所配备游泳池、SPA、健身房等完善健身设施。顶层复式：600平米以上跃层18层板楼：190-200平米以上四居18层板楼：89、100平米二居7层洋房：200-320平米18层板楼：140、165-171平米三居标杆产品价值标签，运用高科技植入社区与高品质产品共同打造的高端大盘