三期高层管理方案

水韵康居苑三期高层物业管理服务方案廉租房管理服务中心水韵康居苑三期高层物业服务方案1目录第一章、物业服务综合说明书..........1第二章、物业服务理念................2第三章、高层物业管理系统............5第四章、机构设置及人员配置..........6第五章、前期物业服务................9第六章、常规物业服务项目...........10第七章、物业报价及成本核算.........16廉租房管理服务中心水韵康居苑三期高层物业服务方案1第一章物业服务综合说明书廉租房管理服务中心即将接管水韵康居苑三期高层物业管理，由于中心首次接管高层保障性住房，现将物业服务方案内容介绍如下：中心物业服务理念、小区物业管理系统总图、机构设置及人员配置、前期物业服务项目、常规物业服务项目及标准、物业服务到位的保障措等五个方面内容。需要强调的方面：物业部将尽全力做好首个高层保障性住房的物业管理，提供质优价廉的物业服务，为今后接管更多高层总结经验，探索出一条属于中心的高层管理道路，根据自治区住宅物业服务标准（2013.7.1起施行）提供二级物业服务。关于物业相关收费标准如下：1、高层物业收费标准（公租房）：1.2元/月*平方米；2、高层物业收费标准（廉租房）：1.2元/月*平方米（其中住户缴纳0.8元/月*平方米，中心补贴0.4元/月*平方米）；3、临时停车费收费标准：（1）、包月停车占道费64元／车·月；（2）、临时停车占道费5元／小时·车（半小时之内不收费）；4、水、电、暖、气等代收费项目执行政府定价。项目简介：三期高层共4栋楼、10个单元、10部电梯、800户，建廉租房管理服务中心水韵康居苑三期高层物业服务方案2筑面积4万平方米，8号楼3个单元，1、2单元16层；3单元18层；9号楼3个单元，1、2单元16层，3单元18层；10号楼2个单元，1单元16层，2单元14层；11号楼2个单元，1单元14层，2单元16层。没有商铺，门口预计盖一个砖混结构约100平米左右的物业用房，配电室在特警5号楼背后，自来水接入口在2期26号楼旁，暖气从达板城小区接入，供水设备定在社区用房地下室。施工方名称：乌鲁木齐恒信民生建筑安装有限公司，甲方代表：吕风顺，电梯生产厂家：东芝电梯厂，技术员：梁工，电话[phone]。第二章物业服务理念物业服务整体设想：贯彻一个服务思想，体现一种管理模式，采取六项措施，获得四个满意。（一）、贯彻一个思想：即以“让住户满意”为物业服务指导思想。物业部将以住户合理需求为己任，为住户提供标准化服务：以《新疆维吾尔自治区普通住宅物业服务等级标准(试行)》为参照，以合理成本费用为基础，确定新接管高层保障性物业管理的服务内容、服务质量、服务深度，提供质优价廉的高品质、高效率的物业服务。廉租房管理服务中心水韵康居苑三期高层物业服务方案3（二）、体现一种管理模式：即“管理规范、服务创新、科技先导、效益综合”的管理模式管理规范——严格按照国家、自治区、乌市物业管理法律法规、政策条例及物业服务合同要求，按照中心规章制度进行规范运作。服务创新——以近几年积累的多层保障性住宅物业管理经验为根底，针对高层独有的特点，住户合理需求，不断探索创新，提供超越住户期望的各种特约服务。科学管理——在新接管高层物业硬件设施、设备管理上，积极实行规范化的巡检维修体系，充分利用完整的管理制度，强化管理手段，提高技术含量；保持共用设施设备运转安全可靠、经济合理、性能良好，完好率达到规定要求；延长共用设施设备的自然寿命，实现物业资产的保值增值。效益综合——在新接管高层物业管理整体目标上，追求社会效益、环境效益和经济效益的统一。（三）、采取三项措施为了实现新接高层物业管理构想和管理目标，我们将根据公司现有的管理经验和服务标准，运用现代物业管理理论，引进先进的管理方法，在新接管物业管理服务活动中采取以下具体措施：措施一建立一支素质较高的员工队伍鉴于中心迫切需要提升自身管理形象，必须组建一支与之廉租房管理服务中心水韵康居苑三期高层物业服务方案4相匹配素质较高的员工队伍，才能够担负起高层物业管理重任。为此，我们将在充分利用公司现有的技术、经验、人才的基础上，抽调、招聘相结合，辅以行之有效的培训学习手段，建立一支素质较高的员工队伍。措施二实施规范化、标准化的管理与开展创先争优活动并举，物业部将根水韵三期高层实际特点，以《全国城市物业管理示范小区标准》为目标，有计划、有组织、有步骤地实施质量管理和开展创优活动，力争早日成为具备良好人居环境的高层保障性住房。措施三全方位地实行优质、满意服务。物业管理是广受住户口碑品评的行业，住户的口碑品评将直接决定物业服务企业的生存与发展，物业服务企业不仅要给住户提供一般性的服务、期望性的服务，还要在此基础上添加住户未期望的扩充性服务和引导并满足住户的潜在性服务。为此，在小区的日常管理服务中，我们将把“微笑服务”、“三句好话暖人心”渗透到我们的服务工作中，要求高层员工深刻认识到“形式就是内容”、“小节即大体”，知微见著、追求卓越。（四）、获得四个满意对小区实行标准化、专业化的管理服务方式，每一项服务作业、每一个作业动作都施行严格的操作标准,必须经过大量培训,高层实施“管理报告制度”，每年度如实向住户报告物业管理服务费的收支使用情况，以及维修、治安、保洁、绿化、廉租房管理服务中心水韵康居苑三期高层物业服务方案5等各专项工作的运作情况，真正做到全心全意为住户服务。通过我们提供及时、周到物业服务，争取做到使住户满意、中心领导满意、政府社会满意、员工满意。第三章高层物业管理系统水韵三期高层建筑高度大、层数多、居住人口稠密，这对物业管理具有更高的要求；高层住宅设备多、结构复杂、管理起点高，这就要求物业管理团队具有一定的专业化和综合管理素质。针对该高层物业管理，物业部将会建立系统的物业管理服务体系。1、高层物业常规服务体系：包含：保洁、绿化、公共秩序维护、车辆管理、消防等一系列物业管理常规的管理服务项目的运作流程及作业标准。2、设备设施维保体系：针对高层住宅的公共设备及设施特点进行维护，保养及规定的动作流程和作业要求。3、质量管理运行体系：为确保小区物业服务的质量，实现即定的质量目标而制定一系列管理服务规范。4、资源供给保障体系：物业部动用所需重要资源管理体系，包括人力资源的招聘，培训和管理，也包括重要档案资料以及维护物业所需的设备工具及物料的采购，保管和检验廉租房管理服务中心水韵康居苑三期高层物业服务方案6等。5、网络信息支持体系：以现代网络技术为手段，通过使用相应的程序应用软件，实现信息交流和相应的物业管理服务功能。主要包括廉租房管理信息系统及将来有可能使用的内部办公自动化系统（OA系统）。6、建立健全安全防范及应急预案系统。一个高层物业服务水平的高低，安全工作是一项重要的考核指标。因此物业部将制定安全防范制度及各类应急方案，并培训每位物业服务人员熟记并具备一定的应急能力。从而为广大住户提供安全稳定的生活环境。第四章机构设置及人员配置根据高层住宅管理服务标准，现结合中心以往的先进管理经验，物业部拟采取的管理模式是：物业管理处主任负责制的管理模式。强调简捷高效、责任明确、管理统一，具体配置及岗位要求如下：（一）、人员配置管理处主任：1人管理人员：2人，其中1人为外勤，1人为维修班长内勤：1人廉租房管理服务中心水韵康居苑三期高层物业服务方案7秩序维护员：6人，设班长一名维修员：2人其中电工1人水暖工1人保洁员：4人，设保洁班长一名合计需配置工作人员：16人组织架构图：廉管中心物业部负责人：张晶联系电话：[phone]水韵康居苑站长：唐超联系电话：[phone]（二）、岗位要求1、管理处主任：廉管中心物业部主任张晶（第一责任人）水韵康居苑物业管理处秩序维护员6名维修员3名保洁员4名内勤1名站长助理1名廉租房管理服务中心水韵康居苑三期高层物业服务方案8从事物业管理多年，具有丰富的物业管理实际经验和大型小区的管理经验，具有较强的责任心，善于协调与沟通，具备亲和力。2、管理员（外聘或内部调配）具有丰富的电梯、消防、维修等设施设备管理经验和组织协调能力，精力充沛，责任心强，持证上岗。3、内勤（外聘或内部调配）女,品貌端正，性格开朗，善于沟通，有较强责任心，工作认真负责，会操作计算机。4、维修工（外聘或内部调配）男，有实际维修经验及相关专业技术上岗证。5、秩序维护员班长（外聘或内部调配）男，身体强健，五官端正，从事物业管理工作2年以上，具有较强安全工作经验和突发事件的处理能力，退伍军人及持有相关证书者优先。6、秩序维护员队员（外聘或内部调配）男，身体强健，五官端正，具有较强责任心，退伍军人及持有相关证书者优先。（四）、核心团队人员介绍：针对水韵三期高层住宅属于保障性住房小区，处于即将交工阶段，物业管理工作问题较多，处理起来有一定的复杂性。针对以上特点，经物业部慎重考虑后，决定给该小区配备管理廉租房管理服务中心水韵康居苑三期高层物业服务方案9经验丰富、具有较高的物业专业知识和管理水平的管理人员。第五章前期物业服务对于物业服务来讲，有两大重要问题需要解决，一是从专业角度监督施工单位如期交房并实施后期维保，二是为住户办理入住手续。这两项工作能否顺利进行，将决定后期物业管理质量和水平。因此，在条件具备的条件下，物业部将尽早派前期工作人员进驻水韵三期高层开展工作。（一）、物业的承接查验阶段，做好物业资料的交接工作，全力查出物业中的不合格部位，监督及检查施工单位的维保工作，为以后物业保值增值打下基础。（二）、为住户办理入住手续：具体做好房屋验收交接工作、交接问题登记汇总工作、钥匙分发工作、物业服务协议、装修协议签订工作、水电气卡片发放、业主疑难问题解释工作、协调处理遗留问题等相关工作。（二）、做好小区装修装饰管理工作；结合相关法律法规和装修管理规定，制定装修协议和相关制度，和住户签订装修协议，办理装修手续，指导住户按照装修规范进行装修，对住户装修过程进行监督，最后进行装修验收检查等工作。廉租房管理服务中心水韵康居苑三期高层物业服务方案10第六章常规物业服务项目根据《物业管理条例》及相关规定，物业部将向该高层提供以下管理服务。一、基本服务内容及标准1、物业部将和住户签订规范的物业服务合同，明确双方的权利义务。2、物业管理和服务人员统一着装，佩戴工牌，行为规范，服务主动热情。3、公示服务电话，急修半小时内到达现场，有完整的报修，维修和回访记录。4、每年至少一次征询住户对物业服务的意见，确保住户满意率70%以上。5、提供设施设备（特别是电梯）维修养护服务，确保设施设备正常运行。6、按照相关规定公示物业服务及收费标准。二、常规物业服务项目1、提供物业共用部位的维护和管理服务。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。（1）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保养记廉租房管理服务中心水韵康居苑三期高层物业服务方案11录和检查记录齐全；（2）每周巡查一次房屋单元门、楼梯通道等共用部位，发现问题及时维修，并做好巡检记录；（3）小区主要出入口、各楼栋、单元、户供公共配套设施场地均有明显标志。2、提供物业共用设施设备维护养护服务。根据规划设计要求，水韵三期高层住宅，电梯的良好运行至关重要，因此物业服务重要一项工作是制定科学合理的维修养护计划，确保电梯管理在内的设施设备正常运行，这关系到广大住户正常生活和切身利益，水韵三期电梯施行外包维修保养。1）、建立设施设备管理维修养护体系，确保设施设备维修养护工作有章可循，做到制度化、标准化和规范化；2）、建立设施设备档案，具体包括建立设备卡片、设备台帐、设备技术登录簿等档案资料，做到设施设备档案齐全，运行记录完好，填写规范；3）、加强设施设备日常检查、养护工作，使设施设备处在最佳的运行状态，适当延长设施设备的经济寿命；4）、提供设施设备的更新改造管理服务，不断改进设施设备使用方法，提高设备的技术性能及经济特性；