业务基础知识强化

1业务基础知识系统强化2008-7-82为什么要学习基础知识？一、提升自身含金量，扎实的基础让我们更专业二、专业的团队使客户满意，更有利于美誉度传播3一、信息资源方面二、财务知识方面三、权证流程方面4一、资源录入二、资源处理三、资源失效信息资源方面5支撑工作：到位的资源开发活动要求:数量大、渠道多样化、针对性强操作步骤内网录入↓待确认修改更正↓动态房源信息查询资源录入6操作要求资源录入内网录入待确认修改动态房源信息查询要求唯一、正确、详细、及时掌握修改方法养成刷房习惯，培养敏感度时间节点24小时24小时当天19:30前7操作环节维护→带看→回访→撤单资源处理8资源处理动作要求维护带看回访撤单要求及时、用心；3要素（空看、照片、房型图）反馈、录过程指标内网反馈、更新信息（业主动态、价格变动）不同房源分别对待时间节点2天内次日10：00前立即24小时9本渠道内成交措施：a、内网录入协议b、成交的客户经常联系，建立情感，使服务升级在其他中介成交措施：a、核实原因，了解真实情况b、让客户感受我们的服务，记住我们不卖了措施：a、明确原因，进行引导b、留下印象，联系我们资源失效10一、合同签署二、钱款交接及收据开出三、销售台帐财务知识方面11产权清晰明确--交易前提（离婚、继承、赠与等是否归并）资格判断双证、共有权证、双证所有人及共有权人身份证；身份证要求:a、有效期内b、复印件清晰可辨资格人未到场:出具委托书，注明“甲方对此委托书负责，如若虚假由甲方承担一切后果”等字样合同签署12附属物约定详细a、留下的设施要详细再详细，如有线电视、机顶盒等等b、时间点（事件点）明确，如户口迁出日期、腾房日期、提前还贷具体日期费用缴纳明确承担人口头约定内容要书面化禁止主观臆断:我觉得......应该不会......合同签署13尾款预留a、一定要留b、留存金额:双方协商，但不要过多末尾署名a、联系方式:原则是尽可能多留手机+固话b、通讯地址:现居住地址或公司地址合同签署14错误处理a、按指纹+签字：三方均有b、合同一式三份均要进行合同签署15专用收据：费用收取只用专门收据严禁打白条专人开具：钱款交接到区部钱款交接及收据开出16收据填写（租赁会用到）Ⅰ、大小写正确书写Ⅱ、代交款人填写于交款人处换发票必备Ⅰ、时间限制：一个月内Ⅱ、换取条件：出具原收据钱款交接及收据开出17意识培养→形成习惯及时进行信息更新为工作交接提供便利销售台帐18权证知识方面一、基础知识必备二、评估流程三、贷款流程四、过户流程19基础知识必备买卖成单后的流程卖方→买方——房屋所有权评估——房屋估价的依据贷款——商业、公积金过户——市区、锡山区、惠山区结件中华人民共和国房屋所有权证20基础知识必备解读房产证——重点关注内页右侧登记类型有买卖、房改售房、归并、赠与、安居房等等填发日期来判定是否有营业税，也用来判断是否属于婚后财产，但有时不一定是真正购房日期填发日期：×年×月×日转移登记买卖21基础知识必备房屋的几种类型商产(买卖)房改售房上市前需查档，确认有没有超出国家规定购买面积，如果超出需到房改办纠错，补交超出面积房款解困房——上市前需补交1.土地出让金(建筑面积138元/平米+使用权面积63元/平米)2.大修理基金23元/平米(其中12元/平米卖主已交)。补贴出售——上市前需补交大修理基金23元/平米（其中12元/平米卖主已交）。安居房——补交土地出让金（建筑面积138元/平米+土地使用权面积63元/平米)太湖花园三期土地出让金按建筑面积822元/平,五星家园按建筑面积的1098元/平进行缴纳.22评估评估的目的每套房子的估价，根据其年代、面积、楼层等等因素给出，作为交契税和贷款的依据契税评估——必做针对交契税所用，市区,锡山区免费评估，惠山区、滨湖区和新区要收费，收费标准：评估价的6‰市区指定恒茂评估公司评估，其余不认可。契税评估为３个工作日出件。贷款评估——客户付款方式决定针对银行而言的，收费标准：评估价的６‰，预收成交价的６‰23评估注意事项评估价只能预计，不能给客户承诺多少预收评估费时按成交价６‰收取若成交房屋还没办理提前还贷，可以先评估，店员同时督促房主办理提前还贷，到产监处办理抵押注销不需买卖双方到场一般需3个工作日24贷款公积金贷款——一般没有面积、房龄限制一般购房贷款条件１、借款申请人必须是所购自住住房的房屋所有权人或共有权人(购买合同上作为买方签名盖章)２、借款申请人必须向无锡市住房公积金管理中心交存住房公积金六个月以上并且至贷款时点之前所有月度的住房公积金均按时足额连续交纳(由单位汇交)25贷款贷款额度＝评估总价×可贷比例交纳情况贷款类别借款人本人正常交存借款本人及家庭人员有一人以上正常交纳借款人及配偶正常交纳二手房住房贷款50%最高20万55%最高25万65%最高30万•贷款期限每贷款一万元期限不超过三年，但最长期限不超过三十年，并且不超过借款人的借款年限。注：借款年限=借款人自借款之日起至法定离退休时的工作年限+5年26商业贷款贷款对象：年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人。贷款额度、期限个人二手房贷款：贷款金额不超过评估价的60-70%，贷款期限原则上控制在20年以内。个人住房组合贷款：贷款金额：公积金贷款+商业性住房贷款不超过房屋总价的65%，期限与公积金贷款期限一致。27贷款收费标准担保费：贷款金额×贷款年限×0.7‰纯商贷,机关、事业单位的正式职工可免保险费：贷款金额×贷款年限×0.3‰别墅和商铺：1‰＋0.5‰或1‰（由银行决定）28贷款注意事项全款齐，并且已办好提前还贷，房产证已办理抵押注销贷款人及其配偶到场面签检验身份证是否过期、身份证号码和名字是否与结婚证或户口簿上一致收入证明上的月收入总额应为月还款额的两倍以上29过户简单流程配图处→收件处，面签→交契税等费用、开具各项发票（销售发票）→领取收件收据（领证单）→领取产权证→交费领取土地证注：如是优产房（房改售房）需在配图前先查档，出具上市房联系单市区过户7个工作日后30市区过户注意事项全款齐或确认贷款已批买卖双方夫妻亲自到场面签，买方夫妻可以只来一个，卖方夫妻中有一人不能到场时需办理委托公证检验身份证是否过期，身份证号码、姓名是否与其结婚证户口簿上一致，如不符合需更正后方可办理31过户出件后的工作过户进件7个工作日后领房产证及共有权证有贷款的同时领取他项权证，公积金贷款须店员陪同客户去领取，每周一、三、五办理新的土地证，市区需准备材料为：买方身份证复印件1份、新的房产证复印件1份、房产转让协议复印件1份、老的土地证原件32非市区地区过户东亭、新区等房屋过户15个工作日过户出件钱桥镇等惠山区房屋a、过户进件后领房产证需1~1个半月左右b、如有贷款办领他项权证需1个半月左右c、办理土地证需1个月左右d、过户收费与市区一致33夯实基础让我们更专业专业服务让客户更信赖34谢谢大家