东莞高尔夫国际度假山庄产权式酒店公寓方案

东莞高尔夫国际度假山庄产权式酒店公寓方案分析深圳市天王星房地产经纪有限公司二○○二年七月三十日目录第一部分：产权式酒店公寓市场资讯.......................................................................................21.产权式酒店公寓历史背景...............................................................................................22.产权式酒店公寓的类型...................................................................................................33.产权式酒店公寓的发展...................................................................................................44.产权式酒店公寓在中国的发展现状...............................................................................55.产权式酒店公寓在中国发展的必然性...........................................................................76.产权式酒店公寓带来的利益...........................................................................................87.产权式酒店公寓的购买者分类.......................................................................................9第二部分：市场案例资讯.........................................................................................................111.个案资讯.........................................................................................................................112.结论：.............................................................................................................................13第三部分：本项目的产权酒店公寓方案.................................................................................151.本项目相关条件.............................................................................................................152.本项目产权式酒店公寓.................................................................................................163.本项目实施策略.............................................................................................................174.实施方案推荐：.............................................................................................................18第一部分：产权式酒店公寓市场资讯1.产权式酒店公寓历史背景美国于本世纪70年代兴起一种投资性地产项目——产权式酒店公寓，英文全称是TIMESHARE（泰慕赛尔），即时空共享。它存在的共同特点就是都处于景色优美的旅游城市和地区，这里的酒店的出租率非常高，一般年出租率都在40%以上，尤其在夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等著名的旅游度假胜地，其酒店年出租率一般都在60%以上。是一种新型的房地产投资和消费模式，符合现代经济资源共享的基本原则，是房地产业和旅游酒店的有效结合。产权式酒店公寓的类型（1）时权酒店即“TimeshareHotel”，是由瑞士亚历山大·耐首先提出的，是产权式酒店的发端。由酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权力，该使用权力可以转售、转让或者交换，方式灵活。（2）退休住宅型这是一种先投资再使用的投资方式，即所谓留后路的退休住房投资。投资者在退休之前购楼，每年可以和家人去度假使用一段时间，其余时间交酒店管理公司经营管理，以出租获取租金回报，直到退休的时候作为养老。这种类型的酒店在美国比较多见。（3）有限自用的投资型酒店公寓开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。这种酒店一般位于著名旅游城市和地区，如夏威夷，拥有充足的客源，因此，客房年度利润分红通常足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余。业主一般只要投入金额不多的首期，就可不再投入，大约10-15年后取得产权。之后，投资者可以将单间产权公寓按市场价格卖给管理公司、自行上市卖房，或自己使用。经营有方的酒店通常可以获得较可观的增值回报。3.产权式酒店公寓的发展自70年代旅游业引入“泰慕赛尔“经营理念以来，产权式酒店这种新颖的经营和投资方式已在世界旅游城市和地区迅速地发展起来，私人或机构投资者购买产权酒店后，通常每年在确定的时间由自己使用15天至20天，其他时间则将房产交管理公司统一出租，其租金收益抵房产分期付款费用，购买者一般在一定年限交完银行按揭款即取得房产权。年代初，全球产权式酒店销售收入达40亿美元。到2004年，全球产权酒店销售将达300亿美元。所有信息表明，“泰慕赛尔”将成为旅游经营的一种重要的经营创新模式，同时成为发达国家最受中产家庭青睐的旅游投资工具。4.产权式酒店公寓在中国的发展现状海南早在九十年代就出现了产权式酒店的萌芽，只是在当时，海南做为旅游度假地的条件还没有成熟，而国内的旅游度假气候没有形成，并没有形成真正的产权式度假酒店。与此同时，产权酒店和分时度假的概念还不为人们了解。现在海南确立了建设国际度假休闲目的地和国际会议中心的发展方向，已经到了启动产权酒店和分时度假的时候。此外，海南已具备进行分时度假的条件。在深圳，2001年4月底，全国首家产权式酒店--深圳大梅沙雅兰酒店投入营业。香港雅兰集团委托深圳粤海酒店管理有限公司负责日常经营管理，使酒店所有权与经营权分离，有助于实行专业化酒店管理。月，由广州诚安地产代理的海南康乐园度假村在深穗两地进行推广，两地投资人士接触到产权式酒店--一种全新的物业投资方式。继深圳、海南成功开发出产权式酒店之后，北京也拥有了同类型酒店-——个位于夏都延庆的金色假日酒店式公寓。北京金色假日酒店，同样委托深圳粤海酒店管理有限公司负责日常经营管理。该酒店周边有6大景区、26个景点。如：八达岭长城、康西草原、龙庆峡、野鸭湖……夏委气温比市区低5-12摄氏度；这里还被誉为“天“自然大氧吧”，是北京唯一的国家生态示范区。此外，当地政府也正在原有冰灯节的基础上开发新的旅游资源，国内最大的滑雪场将在这里落户。而该产权式酒店也成为该地区今年的重点建设工程项目。产权式酒店在中国的大城市纷纷落户并受到市场欢迎，标志着这一新生事物已经度过导入期，进入成长期产权式酒店公寓在中国发展的必然性产权酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，符合现代经济资源共享的基本原则，它将闲置房产和酒店的大门向社会打开，向公众推出一种集消费、存储于一体，既是服务又是家产，既可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游业的有效结合。目前有相当一部分人处于亚健康状态，拥有产权式酒店的部分消费阶层也已经出现，这种对中国来说尚属全新的酒店经营模式的出现是合理的。实际上，酒店管理公司的客房销售过程，也是对市场需求的一种引导及深刻挖掘过程。业内人士分析，这一投资新方式为房地产界人士跳出房地产得寻找新突破提供了一种新的思路。无论对发展商还是投资者，都演绎出了丰富的商机。是市场走向深度开发、客户细化的一个必然，也是市场成熟的必然。产权式酒店公寓带来的利益（1）产权式酒店给置业者带来的好处它标志着休闲与投资可同时兼而顾之的一种全新机构机遇的出现。投资者购买的物业单位小（一套房子的面积相当于饭店的标准间30-50平方米），占用资金少，易出租（旅游旺地），好管理（由物管公司去操心），而租金却比相同位置的公寓高三分之一左右，十分划算。专家评点认为：从家庭理财角度看，产权式酒店是中小投资者追求家庭财产增值的一种好的方法。（2）投资者如何获得利润第一种：业主与酒店管理公司签订《委托租赁合同》，每年可以免费入住30天，获得酒店经营的利润回报。第二种：业主与酒店管理公司签订《租赁合同》，获得月供款的1．1倍的固定回报，每年也可以免费入住30天。第三种：业主可以随时入住，不定时地将物业交给酒店管理公司代为出租，获得出租回报。（3）投资者获得利润的保障一是酒店本身具有巨大的商业价值。旅游度假资源的充分利用二是专业经营公司“低门槛进入”，“规模化经营”本身蕴涵着巨大效益。三是市场的水平迅速提升，为经营提供参照（4）对酒店管理公司而言：由于客房是分割出售的，较传统酒店投入资金回笼更快，降低了酒店的运作成本，有利于酒店经营的良性循环。7.产权式酒店公寓的购买者分类青睐休闲度假型物业的购买人群中，主要有这样几类：（1）个体投资者。在效区购买一套带有产权和酒店式物业管理的物业，可做自己和家人度假休闲之用，平时又能由物业管理公司帮着把房子租出去，空置的房产不仅得到了维护，而且还能获得１０％到３０％的高额回报；（2）单位购买。不仅能获得可观的回报，还能做单位进行商务接待、单位会议和员工度假之用；（3）养老居所。年轻时开始投资，几十年退休后可以做养老居所，并将这些年来的投资收益作为自己的养老费用。（4）生活享受者这类人他们认可欧美的时尚生活方式：努力工作，尽情享受，紧张工作之余到山清水秀的郊区度假，他们早就了解国外的产权式酒店所带给业主的丰厚回报与高质量生活品质，既可以尊享五星级酒店服务，自己又可以从中获得更加丰厚的收益，同时个人身份与地位获得提升，尽显尊贵生活品质。（5）送人还有一类购买者将金色假日作为珍