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第四章建筑容量控制指标第十四条控制性详细规划必须制定建筑容量控制指标（含建筑容积率和建筑密度，下同）。各类建设项目应满足经批准的控制性详细规划中建筑容量控制指标的规定。编制控制性详细规划，一般地块的建筑容量控制指标宜符合表4.1、表4.2、表4.3的规定。凡超出经批准的控制性详细规划建筑容量控制指标的建设项目，应按省、市有关管理条例申请调整。住宅小区及组团用地建筑密度和容积率指标表4.1建筑容量建筑密度（%）容积率住宅小区分类一类二类三类四类独立商住一类二类三类四类独立商住住宅类型独立式别墅15-1820-22———0.3-0.450.5-0.65———低层25-2828-3030-3535-4040-500.7-0.80.8-0.90.9-1.11.0-1.21.2-1.5多层25-2828-3232-3535-4040-501.4-1.61.6-1.91.8-2.12.1-2.32.4-3.0中高层20-2225-2828-30—35-451.6-1.82.0-2.22.4-2.6—2.5-3.0高层—20-2522-28—30-40—2.0-2.52.5-3.0—3.5-4.0注明：1.住宅分类详见本规定第二章城市用地分类表2.1；2.住宅层数三层及以下为低层，四～六层为多层，七～九层为中高层，十层及以上为高层；3.表4.1中“独立商住”是指第十九条规定的用地面积以上8000㎡以下的零星用地上建设的商住楼、住宅及公寓；4.建筑面积、容积率、建筑密度、基地面积的计算见第十一章《附录二》第1-4款。公共建筑用地建筑密度和容积率指标表4.2建筑容量建筑密度(%)容积率建筑层数低层多层高层低层多层高层建筑类型一般性办公建筑45-5535-5030-451.3-1.62.0-3.03.0-3.5公寓式办公建筑、旅馆40-5035-4530-401.2-1.62.0-2.72.5-3.2星级宾馆、酒店35-4530-4025-351.0-1.31.8-2.22.0-3.2商业金融建筑45-5540-5035-451.3-1.62.0-2.53.5-4.5注明：1.表4.2中上限值适用于第十九条规定的用地面积以上8000㎡以下的零星用地；2.高层建筑裙房的建筑密度与相应功能的多层建筑相同；3.建筑面积、容积率、建筑密度、基地面积的计算见第十一章《附录二》第1-4款。工业厂房和普通仓库用地建筑密度和容积率指标表4.3建筑容量建筑密度(%)容积率建筑层数单层低层多层高层单层低层多层高层建筑用地类型一类工业区604540350.61.61.83.0二类工业区604540350.61.41.62.5三类工业区504030—0.51.21.4—普通仓库605045400.61.62.23.0注：1.工业区分类详本规定第二章城市用地分类表2.1；2.建筑面积、容积率、建筑密度、基地面积的计算见第十一章《附录二》第1-4款。第十五条市、镇（区）的重要地段和高层建筑密集区的建筑容量控制指标，应根据总体规划和分区规划的要求，同时考虑城市空间组织的需要以及经济可行性，在编制控制性详细规划时合理确定。第十六条表4.1、表4.2、表4.3规定的指标未涉及拆迁补偿。拆迁补偿建设用地的建筑容量，在编制控制性详细规划时可根据不同地区的实际情况和成本核算适当加高。第十七条表4.1、表4.2、表4.3规定的指标为上限，适用于单一类型的建筑基地。对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标（见第十一章《附录三》计算案例一）。第十八条对未列入表4.1、表4.2、表4.3的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等建筑基地的建筑容量控制指标，应符合国家、省的相关技术规定，但不宜超过表4.1中相应居住建筑的控制指标。第十九条建筑基地未达到下列最小面积的建设项目，不得单独建设。建筑基地面积以道路红线内的用地面积为准。（一）多层建筑为2000㎡；（二）高层居住建筑为3000㎡；（三）高层公共建筑为5000㎡。建筑基地未达到上述规定的最小面积，但有下列情况之一，且确实不妨碍城市规划实施的，经城市规划行政主管部门核准可予以建设。（1）邻接土地已完成建设或为既成道路、河道或是其他类似情况，确实无法调整、合并的；（2）因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整合并的；（3）农村地区的村镇建设，因特殊情况，确实难以达到前款面积的。第二十条改建、扩建工程，建筑基地的原有建筑容量指标，已超出经批准的控制性详细规划建筑容量控制指标时，不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。第二十一条旧城改造地区建筑基地为社会公众提供开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章规定的前提下，在编制控制性详细规划时可参考表4.4的规定增加建筑面积。但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积(建筑基地面积乘以核定建筑容积率)的百分之二十。旧城改造为社会提供开放空间可增加的建筑面积表4.4核定建筑容积率FAR每提供1平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（㎡）小于1.51.0大于、等于1.5，小于31.2大于、等于3，小于4.51.4大于、等于4.51.6注：1.核定建筑容积率由城市规划行政主管部门按表4.1、表4.2、表4.3和本章的有关规定确定。2.开放空间的条件和计算方法见第十一章《附录二》第5款。3.计算案例见第十一章《附录三》案例二第二十二条建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的空中人行廊道的，应报城市规划行政主管部门和公安交通管理部门批准，并符合下列规定：（一）廊道的净宽度不大于6m，廊道下的净空高度不少于5.5m；但穿越小于18m宽的城市支路的廊道下的净空高度可不少于4.6m。（二）廊道内不得设置商业设施。同时符合以上二项规定的廊道，其建筑面积可不计入建筑容量控制指标。第五章建筑间距第二十三条建筑间距除必须符合消防、卫生、环保、工程管线和文物保护等方面的要求外，应同时符合本章的规定。凡涉及居住建筑间距者，除参照本章规定外，同时应提供日照分析，保证建筑间距符合国家规范关于居住建筑日照之要求。建筑间距计算见第十一章《附录二》第6款，建筑间距图示见第十一章《附录四》第1款。第二十四条一般多层居住建筑的间距应符合下列规定：(一)多层居住建筑平行布置时的间距：1.南北向指正南北向和南偏东（西）45°以内（含45°），下同，其间距不小于南侧建筑高度的1.0倍。2.东西向指正东西向和东（西）偏南（北）45°以内（不含45°），下同，其间距不小于较高建筑高度的0.7倍。(二)多层居住建筑垂直布置时的间距：1.南北向的间距不小于南侧建筑高度的0.7倍；东西向的间距在老城区不小于较高建筑高度的0.6倍。2.垂直布置的居住建筑的山墙宽度必须小于或等于14m；山墙宽度大于14m的，其间距按平行布置的居住建筑控制。(三)多层居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距：1.两幢建筑的夹角小于或等于30°时，其最窄处间距按平行布置的居住建筑控制。2.当两幢建筑的夹角大于30°，小于或等于60°时，其最窄处间距不小于南侧（或较高）建筑高度的0.7倍。3.当两幢建筑的夹角大于60°时，其最窄处间距按垂直布置的居住建筑控制。第二十五条多层居住建筑有厅房开窗的山墙间距不小于较高建筑的0.5倍（旧区改建不小于0.4倍）；低层居住建筑的山墙间距不小于4m。对按此规定不能满足消防间距或通道要求的，应按消防间距或通道要求控制，并由城市规划管理部门核定。点式居住建筑的东（西）侧有厅房开窗的，其与相邻居住建筑东西向的间距不适用前款规定的山墙间距，应按第二十四条的有关规定控制。第二十六条在第一类居住用地的低层独立式别墅地区及其紧邻地区进行新建、改建的，其间距不得小于南侧建筑高度的1.4倍。第二十七条对建筑密集的旧城进行改造，经城市规划行政主管部门批准，多、低层居住建筑间距按第二十四条规定执行确有困难的，可按以下规定适当缩小：（一）平行布置的居住建筑，朝向为南北向的，其间距不小于南侧建筑高度的0.8倍；朝向为东西向的，不小于较高建筑的0.6倍。（二）垂直布置的居住建筑，南北向的间距不小于南侧建筑高度的0.6倍；东西向的间距不小于较高建筑高度的0.5倍。（三）既非平行也非垂直布置的居住建筑，当两幢建筑的夹角大于30°、小于或等于60°时，其最窄处间距不小于南侧（或较高）建筑高度的0.7倍。第二十八条高层居住建筑的间距应符合下列规定：（一）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的间距：1.南北向布置的，南侧建筑总长度小于50m的间距为：26+0.35(Hs-30)m；南侧建筑总长度大于或等于50m的间距为：30+0.35(Hs-30)m；旧区改建时，南侧建筑总长度小于50m的间距为：21+0.35(Hs-30)m；南侧建筑总长度大于等于50m的间距为：24+0.35(Hs-30)m(Hs为南侧建筑高度)。2.东西向布置的，建筑间距不小18+0.35(H-30)m；旧区改建时，建筑间距不小于15+0.35(H-30)m(H为较高建筑高度)。（二）高层居住建筑与多、低层居住建筑平行布置时的间距：1.高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距：高层建筑总长度小于50m的为：26+0.35(Hs-30)m；南侧建筑总长度大于或等于50m的为：30+0.35(Hs-30)m；旧区改建时，南侧建筑总长度小于50m的间距为：21+0.35(Hs-30)m；南侧建筑总长度大于或等于50m的间距为：24+0.35(Hs-30)m(Hs为南侧建筑高度)。2.高层居住建筑与其东（西）侧多、低层居住建筑的间距不小于18+0.35(H-30)m；旧区改建时，建筑间距不小于15+0.35(H-30)m(H为较高建筑高度)。（三）高层居住建筑与高、多、低层居住建筑垂直布置，当山墙宽度小于14m时的间距不小于15m；当山墙宽度大于或等于14m时，按平行布置时的间距控制。（四）高层居住建筑山墙与高、多、低层居住建筑的山墙间距，按消防间距的规定控制，但山墙有房厅窗户的，其间距应不小于13m。高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的间距符合本条规定的，可不受第二十四和二十六条规定的限制。第二十九条在符合第二十四条至第二十八条规定的前提下，平行布置的低层居住建筑之间的最小间距为9m，低层居住建筑与其北侧多层居住建筑的最小间距为9m，多、低层居住建筑与其北侧高层居住建筑的最小间距为13m。按第二十四条、第二十八条规定计算出的多、低层居住建筑的间距如大于多、低层居住建筑与高层居住建筑的间距的，在同等条件下可按较小的间距控制，但须符合国家规范规定的日照条件。第三十条非居住建筑与居住建筑的间距，应符合下列规定：（一）非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的，其间距按第二十四条至第二十九条的规定控制；（二）非居住建筑（第三十一条所列的非居住建筑除外）位于居住建筑北侧的，其建筑间距按第三十二条的规定控制。（三）非居住建筑与居住建筑的山墙间距按消防间距的规定控制，但居住建筑山墙有厅房窗户的，其山墙间距按第二十五条、第二十八条的有关规定控制。第三十一条医院病房楼、休（疗）养院疗养楼、老年人居住建筑、幼儿园、托儿所和中小学教学楼与相邻各类建筑的间距，按居住建筑的间距（第二十四条至二十八条）为基数，旧城改造区增加10%，新建区增加20%；并同时满足幼儿园、托儿所首层冬至日满窗日照有效时间不少于连续三小时，医院病房楼、休（疗）养院疗养楼、老年人居住建筑居室和中小学教学楼首层冬至日满窗日照有效时间不少于连续二小时。第三十二条非居住建筑（第三十一条所列的非居住建筑除外）的间距应符合下列规定：（一）高层非居住建筑与高层非居住建筑平行布置时的间距：1.南北向的，不少于南侧建筑高度的0.4倍，且其最小间距应大于18m。2.东西向的，不少于较高建筑高度的0.3倍，且其最小间距应大于15m。（二）高层非居住建筑与多层